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　　3月31日，哈尔滨银行（06138.HK）历经“坎坷”终登H股，在其公布的基石投资者名单中，舒氏兄弟（舒策城、舒策丸）以2000万美元的投资赫然在列。作为五洲国际控股有限公司（01369.HK）（下称“五洲国际”）控制人的舒策城出手认购哈尔滨银行新股，市场人士分析称，此举意在帮助五洲国际拓展专业批发市场的融资平台。

　　虽然五洲国际曾发布公告澄清，此举仅为集团主席舒策城的个人投资，与五洲国际并无关联，不过在两天之后五洲国际全年业绩会上，舒策城坦承，哈尔滨银行的商户小贷业务与五洲国际平台上的商户需求相契合。此外，五洲国际与哈尔滨银行正就一个项目的开发贷款进行谈判，未来或许会有更多的合作。

　　无独有偶，3月36日，复星国际在其2013全年业绩会上表示，早前复星与美国保德信金融集团组成了投资中国物流商贸地产的合资公司，未来公司将扩大地产项目投资，拓展包括兴建专业市场、改造搬迁旧专业市场，以及收购和改造专业市场的项目。

　　已将自己定位为“以投资为核心的金融集团”的复星国际，加之美国最大的金融机构之一保德信金融集团，以这样的平台去推动专业批发市场项目，个中用意自然也是借金融服务提升项目的软性竞争力，从而增强对中小商户的黏性。

　　专业批发市场这一产品形态经历了野蛮生长的扩张期之后，固然造就了许多一夜成名的上市公司，但也留下了不少只有物业空壳，开业率极低的“鬼城”项目。在地价上涨、商铺投资前景不确定的当下，越来越多的专业批发市场运营商已经意识到，快速去化的滚动开发已经难以为继，以服务和运营为核心的2.0版专业批发市场模式正呼之欲出。他们不谋而合地将金融服务平台的打造，当成了这一波模式升级中的重要“抓手”。

　　一拍即合

　　据中国房地产报记者了解，哈尔滨银行已经引进的7家基石投资者分别为富邦人寿、中信资本、中国财富金融控股有限公司、华涛国际基金有限公司、重庆天泰房地产开发有限责任公司、盛凯控股有限公司以及Introwell Ltd。

　　公开资料显示，盛凯控股有限公司为五洲国际的最终控股公司，而该集团最终控股方是舒策城以及舒策丸。

　　从五洲国际所运营的主业板块来看，舒氏兄弟所打造的五洲国际包含了专业批发市场和城市综合体两个部分。“其中专业批发市场主要针对的是工业品市场，这是一个专门针对企业配套和交易的平台。”舒策城在接受相关媒体采访时表示。

　　“批发市场的商户受市场变化影响大，要求贷款手续简便、速度快，一般为短期流动资金贷款；与大企业有足够资产作抵押不同，这些商户的金融需求风险较大且不易把控，导致传统银行对民营和中小企业的服务偏薄弱。”舒策城分析。

　　统计数据显示，现代物流商贸企业和中小企业金融需求的特点，使其难以获得传统的服务支持，80%的中小企业缺乏资金，30%的中小企业资金十分紧张。

　　舒策城的逻辑简单而直接，利用城商行的融资能力和对小额信贷的成熟的业务模式来支持五洲国际专业批发市场内的中小企业融资。

　　“未来我们会将重心偏向大型物流商业中心及大型批发市场和大型物流中心的结合。而关于投资哈尔滨银行方面，我认为银行跟企业合作是很正常的。”舒策城在五洲国际业绩会上表示。

　　从此次哈尔滨银行上市招股书上来看，截至2013年末，哈尔滨银行小额信贷余额达到732亿元，占全行总贷款余额的70.9%。2010年至2013年间，小额贷款年均复合增长率达30.7%。

　　哈尔滨银行行长高淑珍坦言，目前哈尔滨银行的小额信贷业务是其投资亮点之一。据高淑珍介绍，小额信贷有关业务的利差及息差订价水平都较高，其中农村领域更可达9%以上。可见，与专业批发市场的“交集”也令金融机构颇感兴趣。

　　升级竞赛

　　五洲国际借金融机构之长，弥补自身之短，试图延伸专业批发市场金融服务链条的尝试，只是专业批发市场模式升级竞赛中的一朵浪花。

　　2013年8月22日，民生银行华南城小微企业专营支行在平湖华南城开业。“华南城与民生银行的合作，可以为商户提供结算工具、小微贷款等各项综合金融服务。”民生银行深圳分行副行长万恩平表示。而在华南城与银行携手开发的多项针对商户的金融服务中，这仅是其中一例。

　　今年2月，毅德控股董事局主席王再兴在接受中国房地产报专访时也表示，为了拉长服务链条，毅德控股已经针对入驻商户设立了小微贷款担保公司。同时，王再兴还向中国房地产报记者透露，毅德控股与电商的合作谈判也已经在进行当中。

　　2013年11月28日，上市公司九州通（600998.SH）发布公告称，拟与湖北省其他8家企业一起筹备设立一家以服务于商贸物流行业为主的民营银行。在这8家企业中，卓尔发展（02098.HK）也榜上有名，其出资额为6亿元，是其余7家投资总额的两倍。

　　这波争先恐后的“金融军备竞赛”来自于市场形势的深刻变化。

　　作为专业批发市场模式的行业先驱，华南城（01668.HK）一直是各路英豪比对的标杆。但深圳华南城投资控股有限公司一位内部人士接受中国房地产报记者采访时曾直言：“在开发模式上，目前华南城仍是依靠住宅及大部分商铺的预售回笼资金，后期依靠部分自持物业的运营获得租金收益。”

　　如今，尽管以华南城为代表的专业批发市场行业翘楚大多自诩为“运营服务商”，但业内人士指出，无论是龙头老大华南城和卓尔发展，还是上市时间不久的毅德控股和五洲国际，其物业销售收入对利润的贡献率往往都在90%以上，“就模式而言，将这类企业归为‘开发商’更为合适”。

　　“不过，批发市场的物业类型在投资者眼中已经逐渐失去往日的光辉，受其影响，配套的购物中心、酒店、住宅都销售缓慢。”上述华南城内部人士告诉中国房地产报记者，

　　毅德控股董事局主席王再兴也曾对中国房地产报记者提到传统专业批发市场模式遭遇的瓶颈。“对于华南城、卓尔、毅德、五洲国际来说，报表往往强调的是它们的开业率和有效开业率，但是并没有类似一年之后的商户成活率之类的指标，”王再兴表示，“因此许多专业批发市场都出现了‘销售火、开业难’的现象。”

　　在商贸物流城概念备受地方政府追捧时，许多开发商仅仅依靠政府在地价和税收方面给予的优惠，就可以维持高股本回报率和资金周转率。但正如王再兴所说：“随着时间的变化和城市的高增长，土地资源越来越少，以后土地成本也会越来越高。未来，我们在开发阶段赚钱的空间会越来越小，而运营的利润会逐渐增加。海外投资者、商铺也都更加看重运营。所以不止毅德，整个行业都面临转型升级。”

　　传统模式受阻，企业谋变势在必行。一方面如华南城对接腾讯，企业正寻求实现线上和线下的整合；另一方面，通过与金融机构的合作搭建更具黏性的服务平台，也是传统专业批发市场转型的必备要件。

　　“专业批发市场模式升级的竞赛已经拉开帷幕，只有完善服务体系，才能拓展盈利空间。而金融和电商平台的搭建，无疑是最迫切也最关键的一步。”某业内人士对中国房地产报记者指出。