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   近期，北京市具有标志性的服装批发市场——大红门批发市场和动物园批发市场外迁河北白沟、永清或天津西青、武清的传闻甚嚣尘上，围绕此事件的议论更 是没有平息，反而越演越烈。批发市场外迁的原因很多，其中，有新型城镇化的必然因素，也有城市逐利的潜意识在做功，反映在城市商业地产上，就是机遇与焦虑并存。

 

  城镇化进程使然

  今年2月，中央领导人在北京主持召开座谈会，专题听取了京津冀协同发展工作汇报并作重要讲话。该领导人强调，京津冀协同发展意义重大，对这个问题的 认识要上升到国家的战略层面。大家一定要增强推进京津冀协同发展的自觉性、主动性、创造性，增强通过全面深化改革形成新的体制机制的勇气，继续研究、明确 思路、制定方案、加快推进。

  此后，京、津、冀三地都以各自的方式做出了回应。

  今年“两会”期间，天津市副市长宗国英在接受媒体采访时曾表示，多年的“京津冀一体化”概念是该从会议桌上走向实质合作的时候了。宗国英认为，京津 冀三地协同发展可配合环渤海区域的发展，因为滨海新区具有承接首都功能疏散的空间和条件，也有新区自身港口和河北共同协商整合的优势，既有输入，又有输 出。

  今年3月出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》也明确指出，河北省将落实京津冀协同发展国家战略，以建设京津冀城市群为载体，打造京 津保三角核心区，做大保定城市规模，以保定、廊坊为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，与京津形成京津冀城市群的核心区。

  今年3月下旬，北京市规划委主任黄艳做客北京城市广播“市民对话一把手”时表示，今年北京将对执行十年的城市总体规划进行调整和修改，城乡接合部被 纳入规划中。她提道，解决北京的“城市病”要放在京津冀区域内治理，要把非首都核心职能的产业发展，尽可能压缩疏解到周边。将周边城市建成具有竞争力的 “城市群”，城市功能相互衔接、匹配、分担。

  不过，比起京津两个“巨无霸”来，河北往往被视为一个参与者的角色，似乎缺少公共话语权。从北京的角度看，本轮京津冀一体化战略地位的提升，在于北 京的大城市病已到了不得不治的时候了。城市功能、人口和产业的向外疏解迫在眉睫，这其中的红利可以顺便惠及河北这个“小兄弟”。同时，河北虽然在政策、资 金、技术等方面难望北京之项背，但在土地、环境容量、人口等方面有着北京不具备的优势，具有发展劳动密集型产业的条件，比如服装加工和批发业务。

  反观北京，这个以建设世界级城市为目标的特大城市，在寸土寸金的中心城区，居然分布着大量“体积庞大”的批发市场。从二环到三环，在京城鼎鼎大名的 批发市场不胜枚举：动物园服装批发市场、官园批发市场、天意小商品批发市场、六里桥综合批发市场、木樨园窗帘批发市场、大红门服装批发市场、十里河建材批 发市场……

  随着越来越多的外来人口的涌入，今天的北京，随之而来的是交通拥堵、生存空间狭小、用水紧张、空气污染等大城市病日益严重。而在城市中心区的每一个批发市场周边，这些症状表现得尤为突出。在北京的交通线路图上，基本上每一个批发市场所在地都是一个常年拥堵的节点。

  北京的“动批”汇集了近10个服装批发市场，许多服装商家和青年人都喜欢在这儿“淘货”。这片市场形成于上世纪80年代中期，最早的雏形就是路边的 服装摊位。2000年之后，北京市调整城市规划，在这里建起了数栋商业楼宇，大量做服装批发生意的商家开始进驻商场。与“动批”相邻的是北京动物园公交枢 纽站，每天都有十多条线路的公交车在这里换乘，交通拥挤不堪。

  在另一个城市中心区的批发市场北京大红门服装批发市场，这个问题更加突出。据报道，2010年10月底的一天，大红门服装批发市场所在的南中轴路双 方向曾出现过一次严重拥堵，半个多小时内，所有的车辆都寸步难行。而造成拥堵的原因居然是冬装换季，大量批发服装的车辆进出大红门服装批发市场。

  随着城镇化的深入和升级，首都经济面临产业结构深度调整和升级的任务。北京市“十二五”规划明确指出，将制定、修订行业标准和管理办法，加强对低端业态的规范管理，加快低端业态的调整退出。

  无论是高端态度，还是北京和河北的各自追求，服装市场迁移都有了充分的理由。

  据测算，随北京批发市场外迁的外来人口或达50万到100万人。

  批发不是首都的GDP

  不可否认，北京的服装等批发市场的兴起、发展都顺应了当时的经济发展水平和需求。不过，当北京市越来越大、人口越来越多、生活成本越来越高时，这些批发市场显然已经不能适应现代大都市建设的要求了。

  中国人民大学区域与城市经济研究所教授陈秀山曾表示，北京定位是发展高端产业、现代服务业。但是很多中心城区为追求GDP，包容一些低端产业发展， 造成了极大的资源浪费。在陈秀山眼中，这种为了GDP包容低端产业发展的典型就是“动批”等盘踞在城市中心的批发市场。他觉得，作为交通枢纽的西直门本来 就非常拥堵，周围再加上几个大型服装批发市场，更加剧了拥堵程度。

  中国青年政治学院经济系主任林江说，不仅各种层次的人员都想到北京谋生，很多企业也都希望能在北京扎下根。一些重工业的生产企业甚至将公司总部从外 地迁到北京。北京的吸附能力造成了人员、产业的集中。那些低端产业在北京能存留下来首先是有需求，但这种需求需要政府部门的规划和管理。如果产业结构的提 升没有做到位，就会把高中低的需求搅和在一起，造成秩序上的混乱。北京现在已经是第三产业为主，但大家日常的感受是，小餐馆满地都是，那种高端的、生产性 的第三产业却不够。

  低端服务业接纳的是低端劳动力，而高端服务业则对从业者素质提出了要求。但从目前看，北京的服务业还是低端劳动力占据主流。在产业结构调整中，单靠 政府和单靠市场内生力量都不够，需要把两者结合起来。政府要在规划上下足功夫，要有长远、全局性的考量。低端的行业云集在闹市区，除了有需求外，还有经济 利益的原因。

  按照北京市“十二五”规划，要大力发展的是高附加值的高端行业，与此相适应的是需要大量高素质的人才。目前，海淀区的北部区域已经规定未来七成的土 地用作高新技术产业开发，其余三成的土地用于房地产开发。这就意味着，将来要到这个区域就业，进入门槛将越来越高，低端的劳动力将无法支付在这个区域谋生 的成本。通过这样的方式，就能够推动人口的分流，防止大量人口盲目涌向北京等大城市。而与之相应的低端、低附加值产业，也会因为成本高企、劳动力缺失而从 城市核心区转移出去，从而实现产业结构的调整升级。

  躁动的“城市潜意识”

  服装等批发市场外迁，无论表面的理由多么充分，比如城镇化进程、世界城市建设、人口资源容量等等，都无法否认城市逐利“潜意识”的作用。如果服装批发市场给北京带来的利润丰厚得足以忍受拥堵，北京是不会驱逐它的。

  事实上，近几年由于受到网购兴起的冲击，“动批”的生意也开始不那么好做了。商户反映，现在进货的价格上涨得太厉害，今年的夏装价格比去年翻了一 倍。服装原材料价格逐年上涨，劳动力成本不断提高，工人紧缺，做一批衣服需要的时间成本也在增加。另一方面，店铺里导购人员的工资也在不断上涨，现在雇佣 导购每个月最便宜也要3500元。这些成本累加起来，批发的价格不可能不上涨。

  其实，经营状况开始下滑并不仅仅出现在“动批”。去年，就有十几家建材家居市场相继关门停业。受宏观调控政策影响是部分原因，更多的原因则是这个行业的市场容量已经过度饱和。

  与北京的情况相反，河北、天津等北京周边地区的城市对承接批发市场的转移可谓是欢呼雀跃，极尽追求之能事。

  河北保定白沟新区管委会主任张海说，北方著名商镇白沟现有箱包、服装、小商品、电子、玩具等14类专业批发集散市场，去年销售额600个亿，计划 2020年达到2000个亿。借助电子商务技术变革和京津冀一体化两大机遇，白沟正掀起第二轮发展高潮，已经谋划了10平方公里的产业区域专门对接北京批 发市场疏解。

  与白沟新区管委会合作负责市场土地开发和运营的隆基泰和国际商贸有限公司总经理唐帅说，白沟已经盖了30万平方米服装市场等着北京商户入驻，他们可 以免5年租金，就算有的商户在北京签了更长的合同，到他们这里可以续差不多年限的合同，他们的模式是用零租金聚人气，靠其他服务盈利。

  河北廊坊市永清县同样一片红火景象。进入永清台湾新城建设工地，每隔几米便会出现“北京南城 台湾新城”、“永清国际服装城”的广告。在浙商新城一期片区，大型塔吊正在施工。

  据了解，截至目前，永清浙商新城开工企业近40家，占地600多亩，总建筑面积近70万平方米。“招商引资一期”项目均为在京的浙江服装企业投资建设，后续的二期和三期工程已经有湖北和河北企业的投资。

  一向平静的永清楼市也因为“动批”即将迁入而躁动起来。在经过了一轮快速上涨之后，永清县城老城区许多楼盘的价格已经超过了6000元/平方米，新城区个别楼盘的价格甚至超过了8000元/平方米，势头直追邻近的廊坊和固安。

  商业与地产的关系、城市逐利的本性，在永清再次显露无遗。

  国瑞生态城是永清最大的楼盘，其主打项目是别墅，去年10月，其别墅均价还只有9800元/平方米，目前该价格已经上涨到了15000~16000 元/平方米。另外，这名销售人员还告诉笔者，7月份该楼盘的高层住宅项目开盘，价格大概在8500~9500元/平方米。国瑞生态城之所以敢开出这样的 “天价”，主要是因为该楼盘是距正在兴建的永清国际服装城最近的项目之一，而永清国际服装城正是传说中“动批”即将迁入的地方。

  河北白沟一位关注大型批发市场建设的当地干部表示，除了利税和就业之外，大型批发市场入驻，人流、物流、资金流都会聚拢而来。更大的好处是，可以为河北的新型城镇化提供破题思路。

  天津武清商业地产开发商“美地广场”总经理邓东超更希望这些批发市场进入武清。他说：“无论是区位优势、交通优势还是商业地产的成熟度，武清区作为京津同城的桥头堡，都会提供更大的便利和发展空间。”

  机遇还是风险

  北京市规划委主任黄艳介绍，北京批发市场疏解面临深层次的市场阻力，一个是北京交通的区域向心力很强，便利性无法替代；另一个是不少批发市场就近与 低成本加工制造(农民集体用地上建设工业厂房)形成产业链条。据调查统计，丰台区大红门地区销售的服装大约40%来自邻近区县的服装企业和加工作坊。

  伴随着部分非首都核心功能的疏解，目前大红门地区每年将减少超过500亿元的营业额财政收入。北京市丰台区政府相关负责人表示，由于目前的工作重点 是对低端业态完成“腾笼换鸟”，从短期来看确实可能对财政造成一定的转型期“阵痛”，下一步丰台区将针对企业不同的选择，出台不同政策，扶持符合首都定位 的企业在“大红门”地区进行产业升级，以达到“有退、有转、有升级、有回归”的功能完善目标。同时消失的还有周边餐饮、住宿、交通等产业的拉动效应，这一 数额的损失确实不可能在短期立即得到恢复，乐观估计或将在3至5年内，伴随高端商业形态的发展而得到弥补。

  据介绍，目前大红门市场内部已经有一部分企业及商户正逐步从批发向零售商城进行转型。对于非首都核心功能的批发业将成为下一步升级转移的重点，而已转移为零售商城的则有望予以保留，只要有机会还想迁回来。

  对北京市场的留恋，实际上是对河北等迁入地的忧虑。

  尽管白沟、永清等地充满期待，武清的开发商动作频频，承接北京的批发市场仍受制了较多困难，现有市场动力显得势单力薄。

  一是交通配套缺失。区域协调发展离不开路网的互联互通，目前白沟和永清到北京都没有直达高速，很多商户感觉便利性不足。从北京永定门长途汽车站坐公交车到永清台湾新城要2个小时。按照规划，连接永清和北京的京台高速修通后两地通行只需要30分钟，但短期内还无法实现。

  二是城市基础设施不足。白沟新城建成的各类批发市场很多，但住宅、展览中心、酒店等很多建筑都在规划中，现有建成规模距离一个要容纳几百万人随时流动的城市还有很大差距。

  业内专家认为，疏解批发市场必须以市场手段为主，就地升级到高端业态，同时做大周边地区商贸流通功能竞争力，用市场方式吸引原有商流主动转移。

  中国管理科学研究院区域发展研究所所长张乃剑说，对于大红门这样一个大型成熟的专业市场，政府打算用行政手段，随意决定外迁到远离北京的河北，是脱 离市场实际、破坏市场规划的冒险行为。如果照目前规划进行下去，势必带来大红门市场基础设施资源的极大浪费，大红门专业市场品牌无形资产的彻底流失，经营 多年的数万家商户面临重新选择经营场地等问题。数万家商户突击转移，不但不会出现赶羊群效应，反而会出现拒绝外迁的逆反心理和逆反商业现象。这种破坏市场 的行为，风险是很大的。

  不过，中国商业联合会专家工作委员会副主任孙晓东对此却提出了自己的不同看法。

  “市场有足够的自我修复与创新能力，北京的批发市场外迁是时代发展的必然，风险的后面一定有巨大的机会。”孙晓东说。