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继科学城提升规划城市设计方案公布实施，黄埔区又有大饼来了。

半个月前（10月22日），区商务局在黄埔区官网公布实施的《黄埔区广州开发区商业网点布局与发展规划（2020-2030）》（以下简称《规划》），近日被网友翻出来引起全城关注。

规划提出，黄埔区通过十年左右，重点打造“1+1+2+5”共9个多层级的商圈。具体包括：

一个主商业中心（临港经济区新贸易创新中心）和八大高端商圈——

培育一个国际一流都市级商圈（黄埔湾商圈）、做大做强两个市级高端商圈（科学城商圈和知识城商圈），优化提升五个区级商圈（大沙地商圈、南岗商圈、西区商圈、长岭商圈、云埔商圈）。

十年时间，一举打造9个区级以上的商圈，是不是很震撼？按这个宏伟规划，十年后，大大小小商圈在黄埔全面开花，意味着传统工业大区，全面转型为商贸服务区。

看了这个规划，隔壁长期靠总部楼宇经济以及高端商圈支撑，一骑绝尘将其他区甩开几条街的天河区，是不是有点压力了？

其实，高端商圈的培育，没那么容易的，需要人口和业态的强力支撑。比如规划中提及的主商业中心临港创新中心，首先需要通过旧改和港航企业搬迁释放发展空间。而这个过程，恐怕也要10年。

而就8个商圈来看，有的商圈界定范围，仍有些宽泛，比如科学城商圈，涵盖了目前区域内所有的商业综合体。

科学城的商业体本来就集聚度不高，主要分散在科学大道-开创大道沿线的地铁站周边布局，缺乏较大规模的商业布局。而且，其中多个商业体之间，由于中间被一些工业项目阻隔，导致商业体之间缺乏有效的联系。

三地铁交汇的苏元-科丰路站，具备形成大型商圈的条件 图/贾自豪

比如萝岗站与香雪站之间，被巨无霸LG所割裂；而苏元与萝岗站之间，又为创维、岭南医院、行政办公楼以及多个山体所阻隔。

而苏元站周边的大壮国际广场商业地，体量虽够大，却又迟迟不开发，导致万达广场显得形单影只，业态上略显单一。

如果从商圈空间规模和人口集聚度来看，可能香雪站周边区域，可塑性很大，更容易形成体量较大的商圈，更能够代表科学城商圈。

香雪商圈夜景 曾铠钢/摄

而老黄埔片区，基于片区人口密度高，传统商业氛围浓厚，以及近市中心的地理优势，在大沙地和裕丰围周边，通过旧改释放空间，引入品牌商业项目，比如新溪村旧改引入华润万象品牌、双岗旧改引入合景城市综合商业体等等，以点带面，串珠成线，容易形成大型商圈。

至于黄埔北部的知识城片区，由于常住人口偏少，与周边区域的交通便利度较弱，也较难形成高能级的大型商圈。

因此，我觉得，十年内，黄埔区能够形成香雪商圈和大沙地商圈一到两个大型高端商圈，就已经很不错了。

值得一提的是，这份规划是区商务局根据国家商务部以及省、市商务部门工作要求和区委区政府的工作安排，委托广东财经大学商贸流通研究院、广东省商业经济学会等两家专业机构编制的。还是有一定的权威性的。

虽然画饼容易，吃饼难。但这份规划对黄埔区商业问题的研判，还是精准到位的，具有较大的参考价值。PS：文章有点长，建议收藏，悉心阅读。

01

问题：强经济，弱商业

规划指出，黄埔区是广州经济大区，2019 年黄埔人均地区生产总值为 30.92 万元，达到了发达收入水平，且拥有100 多万人口。

根据国内外城市发展经验，应有2-3个以上高端商圈与之相匹配。

但从目前的现实情况看，受多种因素影响，黄埔区目前不仅缺少能够在广东或华南有影响力的都市级商圈，更缺少相对有层次和等级的区域级商圈。

无论是大沙地商圈、南岗商圈，还是科学城商圈，从商贸功能、建筑形态、商业经营面积等方面来看，都无法满足都市级商圈的需要。

黄埔区目前缺少档次高、功能齐、配套好的地标性商圈。受早期商圈发育滞后及商业网点体系不够完善等因素影响，本地居民的中高端消费群体大多去天河区等其他区域消费，消费购买力大量外流。

调查表明，本地居民中只有五分之一的人认为，本区是最理想的消费场所，而大部分人都不认同本区的购物消费环境。

进一步说，目前黄埔区的商圈层次、规模、结构与本地大部分居民的消费偏好、层次等不匹配，尤其是都市级商圈中高端商业网点的缺失，是导致黄埔区大量商务消费和高端消费流失的主要原因。

由于城市功能定位以及区域发展等多种因素的影响，黄埔区大多数工业区和生活区的商业体系都不够健全，尤其是缺少能够引领居民消费的成熟型商圈。

尽管后期建设的科学城、工业园区等，虽建筑形态上相对高端，但在商业配套方面，普遍缺少对商业人流动线和人气聚集的前期研究，从而忽略了商业布局和商业配套。

因此，对促进当地居民消费购物的便利性水平仍然有限。目前除大沙地、南岗等二个相对成熟的商圈外，其他街镇的居民生活性商业普遍相对滞后。

尤其是业态层次仍然较低，主要以杂货店、专业店、餐饮店等为主，缺少大中型商业综合体。大多数商业设施只能满足消费者日常低档消费需要，导致本地居民中高端消费流失到其他区域。

规划也指出，目前黄埔区存在的最大问题，是一些人口快速集中的区域，居民基础性商业网点相对不足，包括夜间购物、药店、餐饮店、住宿店、肉菜市场等商业网点数量偏少，从而直接导致了生活的不便。

随着黄埔区产城融合进程的加快，以及大量新建小区、楼盘的兴起，过去几十年中以工业园区为核心进行布局的居民小区和建筑形态，其商业配套不足或建筑老化的现象日显突出。

根据调查，目前黄埔区除南岗街道、大沙街道、萝岗街道等少数几个街道外，其余街镇普遍存在居民服务业网点少、分布散、类型少的问题。

例如，据初步统计，全区拥有各类酒店及住宿场所 93 家，其中，规模以上的只有 16 家，而且这些酒店大多数集中在黄埔东路两侧，其他区域较少。

因此，全区除旅游、商务人口需求外，按照 3 万人一家连锁经营型酒店配套，估计缺口达 20 家以上。

此外，多数工业区、商务楼宇、新建楼盘缺少连锁餐饮、美容美发、健康休闲等服务网点。例如，长岭街道的多个新建小区或楼盘，几乎没有一定规模的便民消费服务中心或社区商业中心。

02

穗莞惠之间最大的商业洼地？

商业最能反映人气的集聚。从实际经验看，国内最能集聚人气的三大商业业态分别是专业批发市场、特色商业街、大型零售商业网点。

其中，具有购物、旅游、文化、休闲等功能的特色商业街以及大型零售商业网点，是吸引商业人气和增加人流的主要载体。

广州天河路商圈，每天的客流量达到 300 万人左右。一般而言，一个商业经营面积超过 10 万平方米的大型零售商业网点，在正常经营情况下，需要每天 3 万人以上的客流量支撑。它同时也可能辐射周边区域 30 万以上的人口。

从黄埔区的现状来看，目前人流量最大的商圈是大沙地商圈，日均人流量约30 万人，但实际能够产生消费的客流量不到 10 万人。由于缺少相对成熟且有特色的商圈，很难吸引外来客人前来消费。

黄埔区是广州市连通粤东的必经之地，大量的客流要经过此处。更主要的是，由于工业企业、港航服务企业等集聚于此，从而导致每天成千上万的货车司机等要在此停留，不少产业和商务人流来此公干。

然而，由于没有强有力的商贸吸引力，难以留住客人在此消费，也即很难将人流转化为有效的商业客流。

总体而言，黄埔区成为了穗莞惠（广州、东莞、惠州）之间最大的一块“商业洼地”。

03

商业布局进入高成长阶段

规划认为，按照当前商业地产提供的商业经营面积增长趋势来看，黄埔区商业网点布局正进入高成长阶段。

目前，以黄埔大道、科学城、丰乐路等区域为代表的商业聚集区已经初步形成，大中型商业正集聚发展，商业气氛越来越浓。

初步统计，目前黄埔区已经建成和在建的大型零售商业网点约 50 个，全区各类大型商业网点（包括零售、批发、电商、物流等）9000 多个。连锁经营继续扩张发展，超过 3000 平方米的大型商业零售网点有 100 余家。

规划提到，近几年来，以京东、苏宁等新物流、新零售为代表的现代商业企业，却充分利用黄埔区的政策优势以及区位优势，异军突起，与黄埔区的高新技术产业和科技创新环境相融合，从而使黄埔区的商贸业发展呈现出“新贸易”、高技术化趋势。

现代物流、电子商务等现代商贸业业态的发展，代表着区域商贸服务体系的活力和水平。

目前，黄埔区是广州现代物流企业集聚最多的区域之一，尤其是京东、苏宁易购等大型现代商贸企业的入驻，更是引领了华南智慧物流的发展。京东商城、阿里健康大药房、安利、酒仙网等新兴的业态，适应新的消费需求，发展态势迅猛。

尽管目前黄埔商贸业缺少龙头商圈的带动，但初步具备较长的商贸产业链，涉及从生产到消费的各个环节。因此，黄埔区商贸业资源潜力大，具有较广泛的扩张空间。

04

目标：十年建8个高端商圈

规划提出，规划期内，建设 8 个高端商圈，规划商业面积约 350 万平方米，新建 237万平方米，包括新建 30 个以上高端商业综合体、新增 36 个四星级以上（或相应标准）高端酒店。

同时，规划新建 63 个社区商业中心，包括 8 个示范性社区商业中心，规划新增社区商业面积约 141 万平方米。

每个社区商业中心包括至少一个超过 3 万平方米的社区购物中心或社区商业综合体,至少有一条特色商业街，有一家相当于三星级或以上的品牌连锁精品酒店或经济型酒店。

另外，全区布局1400 家品牌连锁便利店，主要分布各居民区、交通路口、商务楼宇、园区、景区。

规划希望通过十年建设，基本完成全区多层次商业网点体系，形成繁荣、便利、丰富的现代商业网点布局。

其中，到2025年，规划新建约 20 个高端商业综合体、 35 个社区商业中心、 18 个四星级以上（或相应标准）高端酒店、 550 个品牌连锁便利店。

到2030年，新增约 10 个高端商业综合体、 28 个社区商业中心、 18 个四星级以上（或相应标准）高端酒店、 850 个品牌连锁便利店。

05

南中北布局三大商业中心

规划提出，在规划期内，黄埔区商业网点总体空间布局以“一主二副、一轴三带、多节点”为核心，形成科学合理、层次分明、结构完整的现代商业网点体系。

黄埔区商业网点布局的核心区域，主要体现在三大高端商业中心，即“一主二副”。

一个主商业中心，即临港经济区新贸易创新中心。它代表未来黄埔区商业发展的最高层次和水平。该商业中心由多个商圈以及一批商业综合体、高端酒店、特色商业街构成。

两个副商业中心分别是科学城商业中心、知识城商业中心，它们分别以科学城商圈和知识城商圈为核心。

一轴三带：一条商业连接轴和三条商贸创新带。

一个区域的商业网点联动关系体现为商流和物流的连接及走向。黄埔区未来商业将沿着三条商贸创新带布局，即广州东部国际商贸创新带、开创大道商贸创新带、九龙大道商贸创新带。

连接这三条发展带有一条重要的连接轴，即以地铁 7 号线、21 号线为主要纽带的商贸连接轴，它连通知识城商圈、科学城商圈和黄埔湾商圈三大高端商业中心。

科学城广场周边五年计划效果图

多节点：八大高端商圈、四大特色聚集区。

规划提出，黄埔区商业网点体系主要由四部分组成：高端商圈体系、社区商业体系、专业批发市场体系、物流配送体系，而核心就是八大高端商圈。

即一个都市级商圈：黄埔湾商圈；两个市级商圈：科学城商圈、知识城商圈；五个区级商圈：大沙地商圈、南岗商圈、西区商圈、长岭商圈、云埔商圈。

同时，打造四大特色商贸聚集区：南海神庙商旅文融合发展聚集区、西区国际保税商贸聚集区、新贸易与数字商业创新聚集区、长岭居生态养生商贸聚集区。

八大高端商圈一览

01.黄埔湾商圈

黄埔湾广场效果图

黄埔湾商圈核心区是指临港经济区新贸易创新中心的中西部区域，包括黄埔街道、鱼珠街道，涉及大沙街道、文冲街道，核心区域约 15 平方公里，服务所在区域居民、办公商务人口以及国内外消费者。

黄埔湾商圈重点推动国际商贸总部聚集区、国际航运与跨境商贸聚集区建设，重点发展新贸易、数字商业以及跨境商贸、港口商贸等新业态。

建设3 家以上五星级酒店、5个以上大型商业综合体、1个博物馆、 1个会展中心、1条特色风情商业街（港湾路），商圈商业经营面积超过60万平方米。至2025年商圈日客流量超过100万人。

规划提出，黄埔湾商圈服务消费人口500 万以上；日客流量 50 万人以上；辐射范围在 100 公里以上。

02.科学城商圈

规划认为，科学城商圈本质上是一个附属性商圈，是科技产业聚集核心功能下的商业配套，决定了其商圈功能、业态选择以及主要客流来源。

按照市级商圈的一般标准，科学城商圈规划服务本地及外来人口100 万人以上，日客流量50 万人左右。重点业态布局2-3 家四星级以上（或相应标准）酒店、3 个以上商业综合体、3 个以上社区购物中心等。

规划指出，目前，科学城商圈主要以萝岗万达广场、大壮国际广场、奥园广场、锐丰广场、敏捷广场、飞晟汇、优托邦、绿地广场、东方汇广场等商业综合体为主体，服务消费人口约 30 万。主要客流来源是本地办公白领、产业人口、居民小区住户及外来商务人口。

从商圈商业面积看，科学城商圈已经出现结构性过剩，当前的主要问题是如何吸引外来消费人口。

“十四五期间”，科学城商圈将新建至少1 家高端酒店、 1 条特色商业街，引入一至二家在国内有一定品牌影响力的高端休闲娱乐、科学探险体验、时尚发布等新业态，丰富目前相对单一的业态结构，改善消费者体验，完善高端商业体系。

“十四五”期间，重点推进萝峰社区、黄陂社区等 4 个社区商业中心建设，新增约 90 家品牌连锁便利店，新增社区商业面积约 8 万平方米，从而基本完善社区商业体系。

萝峰旧改规划效果图

03.知识城商圈

知识城商圈的核心区，主要为沿九龙大道两侧，属于知识密集型产业配套的生活服务型商圈。

知识城商圈目前正处于培育期。商圈的定位主要是服务于知识城范围内的精英白领、产业工人、商务客人及本地居民。由于目前商圈还没有成形，常住人口偏少，一批商业设施仍处于规划或即将开发建设。

该商圈服务范围包括龙湖街道、九佛街道、新龙镇所有居民和办公、商务、旅游人口，并辐射周边四镇（增城区中新镇、白云区钟落潭镇、花都区花东镇、从化区太平镇）。目前商圈居住人口约 11 万人，未来十年将超过 50 万人。

重点布局2-3 家四星级以上（或相应标准）酒店、 3 个以上商业综合体、 3个以上社区购物中心等。

九龙湖规划效果示意图（上）与知识城南起步区现状

04.大沙地商圈

黄埔湾商圈的主要组成部分，以发展都市型消费生活服务商业为主导向。

规划服务商圈人口 30 多万，商圈的主要客源为本地居民、本地企业、政府部门工作人员以及各类流动人口。

规划新建至少一个大型商业综合体，一个社区商业中心，新增商业面积 10 万平方米以上。

05.南岗商圈

南岗商圈人口超过 10 万人，商圈服务人口约 30 万。

目前，商圈内已聚集南岗万达广场、万科里、京东华南总部、佳兆业城市广场、广州国际玩具礼品城、时代城等十余个大型商业项目，商业经营面积超过 32 万平方米。

南岗沙步旧改效果图

06.西区商圈

规划提出，西区商圈将打造未来广州版的香港尖沙咀商圈。

其发展路径为：宜结合穗港智造合作区建设，引入部分自由贸易区政策，以广州-香港班船开通为契机，以建设与香港尖沙咀海港城相对应的“穗港城”为着力点，大力发展跨境电子商务、国际冷链及加工贸易、保税贸易、各国优质名品商品展示，形成覆盖南岗、夏园等街道周边约 3 平方公里范围的商圈。

未来沿东江和珠江交汇处，可打造类似海珠区太古仓的临江特色商业街区。

穗港城效果图

07.长岭商圈

定位为生态养生商贸聚集区。

规划期内，拟新建五个社区商业中心、一条以餐饮为主的特色商业街、两个10 万平方米以上的商业综合体、五家四星级以上（或相应标准）的酒店，从而形成一个完整的高端商业体系，满足本区域的人口发展需求。

此外，在邻里中心，全面引入社区超市、生鲜店、连锁便利店、电影院、美容美发等各类社区生活性商业，完善多层次的商业体系。

长岭居核心片规划效果示意图与现状

08.云埔商圈

定位为商产技深度融合发展示范区。主要位于开创大道东侧，包括两个社区商业中心。

规划商业面积 30 万平方米以上，新建三个以上大型购物中心以及一个以上高端酒店。

位于刘村及宏仁厂区地块规划打造的云埔中心区规划效果图