“每个人都在问下一步往哪走？答案很有可能是亚洲，是中国。”

　　12月2日，国际购物中心协会（ICSC）举办的2013全球商业地产亚太博览会（RECon

　　Asia）在北京开幕，来自全球顶尖的零售、零售房地产开发、租赁、管理及金融界人士围绕中国市场的经营环境、市场增长趋势以及影响整个亚洲零售市场的社交媒体、电商、体验购物潮等热点议题展开大讨论。

　　专程从印度、越南、美国和欧洲赶来北京的资深商业业界代表认为，亚洲，及最核心的中国，每一个独特的市场均有机会对零售业态产生国际性的影响。

　　本世纪最重大投资机会

　　中国成亚洲最大零售经济体

　　与远至宋朝中国及公元900-1300年东南亚市场为中心的零售分销带动的航海、新港口、新城市、新零售形式的中东及全球贸易发展的那段亚洲零售历史对比，在CBREGlobalInvestors亚洲调查及战略总监ShaneTaylor看来，当前亚洲市场正在掀起新一轮的“再兴”热潮。

　　亚洲零售市场的“再兴”首先来源于欧美市场的饱和过剩，增长难以持续。

　　ICSC全球主席DavidJ·LaRue介绍，“在美国，2012年购物中心的净面积增长为1600万平方英尺，为历史新低。”DavidJ·LaRue表示，在美国，自70年代中一直到经济大衰退期一直无克制性的零售店铺的增长，导致美国累计零售空间达80亿平方英尺，零售空间增长了110%，单独建筑的巨型中心、货舱式俱乐部和家用大商场的增长尤其明显。“太多的店铺或店铺太大，两种过剩都会对未来新的开发造成抑制。”

　　世邦魏理仕亚洲零售执行董事SebastianSkiff预计，在亚洲，国际零售商的扩张将持续。“国际二线品牌和中档时尚公司将继续引领扩张趋势，这些品牌类别将集中在中国及东南亚的主要市场作为进入或扩张的切口。在已扎根的市场中，一些零售品牌正伺机在黄金地带推出公司的姊妹品牌或二线品牌。”

　　与ICSC达成全球合作伙伴协议的、全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球也在博览会期间发布报告指出，现阶段亚洲地区零售地产格局正处巨大变化中。高纬环球亚太区研究部董事总经理SigridZialcita认为，未来十年全球大部分零售销售增长将来自亚洲。

　　在亚洲市场中，中国成为最受瞩目的、无可争议的核心市场。

　　“中国是本世纪一个最重大的机会，尤其零售市场是个很好的投资机会。”高纬环球亚太区零售地产服务部执行董事豪建思（JAMESHAWKEY）如是说。

　　“预计2013年中国社会消费品零售总额将达17000亿美元，成为亚洲最大的零售经济体。中国市场现已成为许多零售商进入亚洲的首要目标，同时也是亚洲最为国际化的市场之一。”高纬环球顾问部中国区董事雷玉红表示：“尽管经济结构调整对零售业带来冲击，但中国未来十年的零售增长依然保持活力。一线城市如北京、上海、深圳以及广州拥有最富有以及最有品牌意识的消费群体，在2013年呈现了9%到16%的零售增长。同时二线城市如成都、武汉、南京、沈阳以及重庆达到了13%到17%的更高增长率。”

　　与越南、柬埔寨和缅甸等相比，世邦魏理仕（越南）执行总监RichardLeech表示，中国市场有着更优质的零售设施，尽管越南、柬埔寨和缅甸等东南亚国家的制造业和中国一样的活跃。

　　新加坡超群房地产管理顾问CEO黄亮生认为，“中国的零售市场会由大型城市化主导，并由政府推行的政策创造消费型经济，这将是未来十年发展的重要推动力。这更代表中国将在亚洲为所有购物中心发展商、设计师、购物中心专家提供最大的市场。新任领导人的政策，包括在2020年提升市民收入两倍，和支持中小企业的发展及推动服务性行业，将刺激内在经济和消费型经济。”

　　CharmingCharlie国际发展副总裁EnriqueNehme表示，CharmingCharlie已将中国视为未来发展的首要市场。“尽管中国市场对于饰品已非常熟悉，但中国中层市场的大幅增长，时尚品牌的消费胃口，以及可支配收入的增长对CharmingCharlie这种梦想品牌来说提供了引入的机会。”

　　据中国商报记者了解，目前CharmingCharlie正利用ICSC平台推出2014国际拓展计划。CharmingCharlie将以北京和上海两大城市为品牌据点，通过进入时尚中心、购物中心和超型的powercenter，再进入其他城市，其预计将迅速拓展300-500家门店。

　　创意式+体验式+谨慎化

　　击中中国市场需“多发子弹”

　　不过，要捕捉到巨大的中国市场的份额，也非易事。

　　沃尔玛亚洲地产总裁夏必得不否认当下正是开发商及零售商进入亚洲的大好时机。但夏必得认为，不论是开发商或零售商，在实行亚洲和中国市场的扩张策略时，必须掌握进入市场的时机，和评估市场动态时需要考虑的因素。“这跟内部部署有关，也就是公司对一个新市场的了解程度，对进入这个市场是否已准备好，以及最关键的是否部署好适合的人员担任适合的岗位。”

　　如果（北京）食品有限公司执行董事汉斯也在REConAsia的零售直通车环节上表示，中国在2020年将产生4亿新城镇中产阶层的消费群，但要捕捉到这个市场的哪怕一点份额都需要掌握极复杂的市场情况。“中国的消费者有时会很善变，并且很实惠，比如二十个不同城市的地方消费态度和品位就有很大的差异。机会有很多，但不是一粒子弹就打得中的。”

　　在投资者对中国零售市场及商业物业看好的同时，中国市场已有供给过剩已是不容回避的问题。高纬环球认为，中国许多主要城市都面临着一定程度的过度供给的可能性。

　　豪建思直言，中国市场同时受到来自国际和本土的投资者的关注。在过去的五年里，大多的投入来自国内的投资者。由于中国规划管理比较松散，开发购物中心的机会很多，使没有经验的开发商，在很多目前不太适合的地点建造购物中心，设计不符合消费者需求的、不符合零售商需求的购物中心，导致很多城市商业过剩。

　　“一些位于郊区的项目以及缺乏经验的开发商将面临高空置率局面，更有甚者将会走向倒闭。”豪建思说。

　　过度供给中包括中国奢侈品牌市场遭遇了中国新政策的实施，尤其是专营手表以及首饰品的奢侈品零售商购买力大幅缩水，销售额增长可能会放缓。

　　对于实体零售物业的相对过剩，北京赫斯科建筑设计咨询有限公司董事长彼得·歌德史密斯（PeterGoldsmith）则注意到电子商务对实体零售地产的冲击。他表示：“现在看到的仅仅是动荡的开始。电子商务所带来的浪潮般的巨变，冲击的辐射面深入社会当中，扩至全球范围。那意味着物业持有者及管理者必须具备敏捷及副创意的思维，能够迅速对新的理念和方向有所回应。能做到这一点的会迎来崭新的机会，那些做不到的会走向失败。”

　　而英特宜家（中国）分析主管JonasBurstedt认为，缺乏相关的消费者和零售数据是直接造成购物中心在某些中国分市场饱和的原因。“中国市场的透明度仍有待提升，大多数开发商和地方政府手上有数据却没能使用得上，这使市场饱和情况更恶化。”

　　Jerde副总裁、中国区总经理杨国东则认为亚洲购物中心同质化问题是更值得担心的。杨国东表示，在亚洲，购物中心项目的建设仍速度惊人，没有放缓的迹象。业主及运营者也在想方设法让自己的商场有别于其他项目，可采用的方法不太显著，往往流于“花招”。

　　“购物不再仅仅是一种消费行为。零售业将扮演更重要的角色，它大可以为一个社区创造并且充当‘城市客厅’。”杨国东说，一个零售项目是否带有“磁力”，不再是购物中心的硬件因素产生的。“在亚洲区域，购物区或市场已成为了城市中心、娱乐中心、文化设施的代替者，仅为这里提供同样的零售品牌，相似的租户组合不再足以支持长远的业务，并让项目持续发展，带到消费形式业态演化的将是顾客和公众的体验。”

　　杨国东认为，在国外，“体验消费”已在那些集合户内户外设施、风靡一时的生活时尚形购物中心，旧城区的活化，或被废弃的货舱改造成周末市场等诸多好例子上看到，而把这些不同形式的元素融合在大型综合体中将成为未来亚洲零售开发的市场趋势。

　　深国投商用置业（集团）有限公司首席运营官竺海群也认为，中国购物中心的发展趋势将是避免同质化，更多的体验式，以及在经济发展较慢的城市投资趋谨慎。