“南京更大气，但也更‘粗线条’，城市建设和经济发展不及杭州。杭州更精致细腻、生活品质更高，也更扛得起消费和房价。”在杭州待过4年，南京生活一年的阿文向《国际金融报》记者如是说。

在他看来，南京的商业氛围没有杭州浓，杭州的收入水平、消费能力和城市环境都要略胜一筹。那么，事实究竟如何？

随着长三角一体化战略深入推进，杭州和南京正齐头并进，向超大城市迈进。而在同行路上，竞争在所难免，谁能坐上长三角“第二城”的位置，杭州和南京各有各的优势。

“南京整座城市透露出古典韵味，人文环境包容大气、生活节奏不快、教育医疗有优势，也有很多高校及科研院所。杭州的商业味更浓，房价、物价向上海看齐，但居民收入水平似乎还有待提高。”在阿文眼中，老杭州人的生活品质较高，而新杭州人面临的压力非常大，对他们来说，这里可能只是人生旅途的一站。

但正如阿文所说的，杭州的商业氛围更浓，不仅是阿里巴巴等互联网巨头，娃哈哈、吉利汽车、万向集团、昆仑控股等知名传统企业也位于杭州。同时，杭州的实体商业也发展迅速。记者了解到，受G20峰会、2022年亚运会等利好因素影响，从2019年开始，龙湖、印力、万达、万科等知名开发商在杭州展开布局，杭州主城区近两年新增十多个商业项目，如金沙印象城、未来科技城万达广场、西溪天街、EFC LIVE欧美广场、博雅城等。

反观南京，业内人士这样评价——“这里是一个单核突出、多中心发展的商业格局”。戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光向《国际金融报》介绍，目前，新街口这一国际级商圈在南京的商业格局极为突出。另一个相对领跑的商圈——河西商圈近两三年还在逐步成熟。而南京政府规划的城南、江北两个市级商业中心尚在建设中，预计未来5年到10年接近成形。

汤耀光分析称，与杭州相比，南京的顶级商圈优势巨大。“从业绩、人气、品牌、影响力等指标看，新街口相比杭州各商圈有着巨大优势，除了本地人，其所覆盖的客源还来自江苏、安徽多地。”

“但是，南京商业的劣势同样明显，即两极化更严重。南京新商圈的水平普遍落后于杭州同层次的商圈，不排除发展时间更短的原因。”汤耀光进一步表示，“同样是近20年发展起来的市中心，南京的河西商圈最近3年才有金鹰世界、华采天地等高质量购物中心，而杭州钱江新城核心区在2010年和2011年就迎来了新鸿基万象城和来福士广场两个大体量购物中心。此外，从体量上看，南京的仙林、桥北商圈目前也落后于杭州的城西、城北商圈。”汤耀光说。

“两大城市的商业环境差异很大。”新零售专家鲍跃忠接受《国际金融报》记者采访时表示。

“一方面，杭州的城市建设和管理明显好于南京，南京其实不太像省会城市，老街区也较多。”鲍跃忠表示，“另一方面，杭州的互联网产业发展非常迅速，尤其近年来，阿里巴巴的发展对杭州城市发展、文化创新、时尚化元素的引进，起了非常重要的作用。”

鲍跃忠进一步表示，在新零售业态领域，杭州更有话语权，新零售模式在全国较为领先。“此前，阿里还将银泰商业收入囊中。可以说，杭州整体的发展氛围和形式比南京更活跃，南京目前还是‘追随者’。”鲍跃忠说。

而从开发商层面看，杭州商业物业稳定增长，知名开发商持续发力。

据赢商大数据中心监测，预计2021年杭州拟开业的商业项目将达15个，增长幅度与市场相比属于中上水平。此外，2020年，龙湖、宝龙、华润等知名开发商继续在杭州市场发力，且新项目向非核心区域拓展，对传统商圈的依赖降低。值得一提的是，2020年和2021年拟开业项目以购物中心为主，占比达83.3%。

“南京目前已有的商业项目中，以南京或江苏本地企业开发为主。据年初统计，国际、港澳台知名企业在南京商业存量项目开发主体中仅占8%，而杭州这一数字是18%。”汤耀光如是说。

记者采访调查中发现，对一些知名品牌而言，南京并非全国甚至华东区域首发地的热门选择。目前进入南京的国际或新兴品牌，大多在上海、杭州先有尝试。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《国际金融报》记者采访时表示，相对来说，杭州休闲度假的概念更浓，尤其是结合互联网等形式，在打造商业地产方面有优势。而南京给消费者的第一印象往往是古城，在城市品牌打造方面是有劣势的。

“这两年，房企在杭州做大型综合体等项目的力度强化，也是为了配合亚运会的概念。从这点看，杭州是有很多优势和机会，更容易吸引市场需求进入。”严跃进说，“对杭州来说，后续要结合互联网和亚运会，在商业地产方面尝试一些新业态，尤其是强化互联网下的购物新体验以及体育购物等，应结合包括互联网金融等业务，而不是简单拼凑。”

“南京方面，从旅游景点开发，到商业消费刺激，未来都有需要注意和改进的地方。”严跃进进一步表示，后续类似江北新区、鼓楼区等，可以依托滨江带发展，形成具有滨江风情的旅游和消费概念。如此一来，能把各类资源串联起来，形成类似“游玩古城+滨江旅游”等模式，有望带动商业地产发展。

不过，汤耀光也表示，与杭州主要辐射带动浙江省相比，南京的辐射范围囊括长江中上游城市乃至整个长江经济带，可吸引的客流量（包括安徽、江苏两省）其实要比杭州更大。“此外，南京的社会消费品零售总额常年领先杭州，消费潜力更大。同时，南京的地铁线路比杭州更密集、完善，对商圈的推动作用非常大。”

“未来，将有更多国内外知名开发商的项目给南京商圈的发展带来动力。”汤耀光表示，华侨城、华贸中心、香港置地、华润等开发商品牌资源广，有利于引进更多首店品牌。南京未来商业还在向智能化、科技化、绿色化、无人化、新零售、年轻化、女性化、情绪化等方向发展。