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　　尽管有着轻轨利好消息的支撑，但是在总人口没有增长，商业体却成倍增加的东莞市区，两极分化，冰火两重天的商业地产市场现状越来越明显。一方面是第一国际、星玺广场、万江以及东城部分知名商业体部分铺面长期空置；另一方面万达、万科等新锐商业地产项目开盘售罄。这种无限的竞争和有限的消费群体正在导致市区商业地产项目空置量越来越大。专业人士说，同行竞争加上电子商务的蚕食，东莞市区商业地产市场不出三五年，必将迫使相当一部分商场、店铺关门，而整个商业地产的价格体系将会回落。

　　业界：
　　传统商业地产面临两大压力

　　业界人士的共识是，在商业地产界，东莞市中区以及类似厚街的副中心镇区，正在呈现一种整体上的商业地产更新换代的格局，在轻轨的带动下，商业购物、商业配套和商业地产设计、服务都将整体上升到一个新的高度。启富置业总经理张霞认为，在总人口数量不变的情况下，众多的商业地产项目最后争夺的依然是普通的购物消费群体，如果消费者撑不起商业场所的营业需要，商铺投资者就是失败了。

　　另一方面，中原地产一位不愿意透露姓名的人士认为，传统商场在竞争中面临两大压力，一个是以万达为代表的综合商业体竞争对手，二是电子商务抢走了海量的消费者。因此，纯粹是购物的商业地产，除了小区旁边的店铺之外，商场的压力可想而知。“购买百货，以后是电子商务、网购的天下。此外，就是可以互动、娱乐加购物的综合体。”

　　冷
　　闲置商业地产增多

　　日前，华联超市正式退出了位于东城中路闹市区的某大型商场，这家大型综合超市进驻该广场不到半年时间即宣告结业。

　　作为全国知名的连锁经营企业，华联超市总面积超过6000平方米，在人流量巨大，轻轨即将开通的东城路段，可谓寸土寸金，当时超市开张时，其负责人信心满满地表示，一定要将该项目打造成东莞的样板店。同时，该项目也是整个广场的最大营业项目。对于这次令人意外的关门，店方负责人私下透露是因为生意不好，每天的营业额撑不起开支，并且看不见未来。

　　超市的退出，直接导致东城中路这个新近崛起的商业地产大型项目形象受损，这个原本作为品牌服装、高档鞋子以及奢侈品综合商场的项目遭遇到营运压力。一位经营皮包的女士告诉记者说，这里本来地理位置是非常好的，但是物业管理方前期在宣传推广上力度欠缺，也缺少一些真正具有强大实力的一线品牌进场压阵，结果导致整个商场缺乏吸引高端消费者的气场。

　　实际上，最近因为经营业绩不景气导致商户们退出的并不止东城中路这家广场，无论是第一国际一楼的商场，还是鸿福路旁某新开大型三层商业场，目前都因为商家进驻又退出而陷入大量铺位闲置的状态。曾经是鸿福路最为旺盛的南城海雅百货招商也开始呈现一定程度的压力，负一层的某火锅餐厅老板娘透露说，目前因为生意不是很好，正在考虑转向或者退出。

　　在万江，一度热闹非凡的某特大型商业综合体一楼铺面区域再一次进行整改，由原来的百货批发城改为餐饮一条街。但是，由于周边居住人口数量有限，春节消费高峰一过，很快恢复为冷清状态。在一楼，目前依然有大量的商铺闲置等待出租。

　　在东城、南城等商业地产竞争激烈的区域，细心的市民可以明显地感觉到商业地产处于一个较为难过的市场关口。其中肯德基因为营业额不理想而搬出怡丰路、喜伴超市搬出四环路风云汇、知名的大型餐饮东北菜馆搬出火炼树都是发生在最近的事情。

　　火
　　品牌商业地产成为主力军

　　一方面是商业地产项目空置现象增多，另一方面，一部分大型、知名度高的商业地产却在不断的进驻市场，挤占原本有限的商业空间。东城万达广场商业项目已经进入到最后的装修完善阶段，今年秋天即将开业。这个集超市、电影院、时装城、餐饮于一身的综合性商业体被视为城市转型升级的标志性项目。一位中介人士说，每个区域人流量多年来没有变化，总人口不会增加，商业竞争的结果当然是淘汰落后的模式，而理念符合市场需求，实力更胜一筹的商业项目将会最后胜出。

　　加入到大型商业地产竞争行列的并不只是万达广场一家，日前，万科生活广场在厚街最为繁华的地段宣布开张，囊括了星星国际影城、嘉荣超市、麦当劳、必胜客、真功夫等知名品牌。万科地产高层人士在开业当时认为，厚街一直以来存在海量的休闲消费人群，但长久以来都是被小型的、分散的较原始商铺和小型商场替代，这种模式到了转型升级的时候了。而就在离万科金域国际生活广场不远的地方，厚街万达广场正在紧锣密鼓地施工建设之中。

　　在南城宏图路总部基地附近，一家据称是按照香港最新流行趋势设计，全力进攻女性休闲购物、娱乐而量身定做的女性主题购物商场正在招商。

　　总体来看，即将开业或者已经开业的大型商业地产项目在市中区至少将近十个，从定位来说，无不是以大型、主题明确、针对特定人群而设置的经营理念。