位于朝阳和昌平两区交界，地处亚北商圈核心地带的万优汇Unit One一直备受关注。接手原北方明珠百货后，近日，作为万科地产在亚北地区首个商业项目的万优汇Unit One宣布，B1层的美食街将于4月5日正式开街。但北京商报记者调查发现，未来商场的餐饮占比将高达50%。事实上，近几年，万科地产开始频繁进军商业项目，业内人士指出，万科接手北方明珠百货，是企业战略转型的重要体现，但商场运营成功与否，与企业的运营能力有很大关系，而运营能力主要在于团队理念和资源等多个方面。

　　借盒马鲜生引流

　　近日，万优汇Unit One的官方微信宣布，B1层的美食街将于4月5日正式开街。据介绍，美食街中包括五道口枣糕王、七品香豆腐、久久丫、亲爱的国宝YOU、阿甘锅盔、指煎salad等多种网红小吃。此外，还有犟骨头、麻辣爽麻辣香锅、南厨房等一系列餐饮品牌，以及东御皇茶、COCO都可等茶饮品牌。

　　记者在走访时发现，商场的外立面已经改造完成，去年就在改造的五层仍在继续，如今又增加了商场大厅的调改。据一位商场工作人员表示，地下一层还引进了盒马鲜生，而五层也将引进高端餐饮，如海底捞，预计5月开业。对于1-4层何时改造，商家均不知情。

　　随后，记者以租户的身份拨打了万优汇Unit One的招商电话，对于目前的招商情况，万科负责招商的工作人员表示，“负一层和五层大部分商铺已经出租，超市出口外摆区还有几个铺位，面积在20-30平方米，可以做百货服装等精品店。五层是大面积的品牌连锁店，目前还有2个位置，一个面积为80平方米，另外一个为280平方米”。在价格方面，该工作人员坦言，“地下一层的均价为每天20元/平方米/天，但位置最好的每天32元/平方米/天左右，而五层为15元/平方米/天左右”。从价格上来看，B1层的价格更高，且位置较好的地段价格竟比五层高出一倍之多。

　　此外，记者了解到，商场1-4层的部分商户租约还未到期。1-4层的商户都是以小商品批发为主，大部分租约于今年11月到期。而位于四层的“明珠奥特莱斯”离租约到期还有三年。对于1-4层何时招商，这位工作人员指出，“要等所有商户到期后才能开始”。事实上，商户的租期较长就会导致改造的周期加长，从而成为制约商场发展的一个重要因素。

　　据悉，原北方明珠百货2018年初正式更名为万优汇Unit One，该项目地处天通苑社区，整体商业面积6.6万平方米，共分地下2层，地上5层。商场主要以18-35岁年轻时尚群体为目标客群，在原有业态的基础上希望能够引入一些时尚、个性或者首店等品牌，如新零售超市、网红小吃、特色服务配套、休闲餐饮等。

　　对标龙德广场

　　记者从万科工作人员给出的招商介绍上看到，目前商场的规划已经形成。B1层以“Unit Play”命名，以“梦幻木马“为主题，引入科技、时尚、原创等体验，打造街区式购物场所；F1层以“queen 魔力”为主题，引入珠宝首饰、日化护理、烘焙甜品、品牌专营等业态；F2层以“暖居维度”为主题，引入针织内衣、生活家居、鞋帽床品、童装童鞋等品类；F3层以“UP印象”为主题，打造全新的时尚形态，同时引入了时尚女装、潮男衣饰、艺术摄影、婚庆服务等类别；F4层以及F5层，则以“京味皇潮”为主题，引入休闲餐饮、主题餐厅、异域美食、健康轻食等品类，同时，还引入了牌楼、灯笼、京剧脸谱等元素，打造以皇城特色为主的空中步行街。

　　值得注意的是，万优汇Unit One虽然体量不大，但餐饮业态的占比已经高达50%。对此，北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳对北京商报记者表示，如今的社区商场越来越突出生活功能，而不仅仅是零售，过去的商业以“百货+超市”作为主力店，而餐饮则作为一种便捷的配套。如今人们外出消费，餐饮占了重要部分，所以商场增加餐饮业态的占比也是同样重要的。但仅仅有餐饮也是不够的，消费者还是以休闲、娱乐、体验等内容为主，生活方式的其他功能也需要有较大的增加。

　　对比几百米以外已有十余年历史的龙德广场，目前在亚北商圈中处于排头兵的位置，较大的体量在北京商场中也位居前列。但是，龙德广场多年来一直处于“大而不强”的局面，与大悦城、凯德Mall等商场相比并无优势。一位附近居民告诉记者，龙德广场品牌更新一直较慢，缺乏一线品牌，在餐饮业态上也没有非常吸引人的项目，多年来一直不温不火。“以前天通苑消费水平低，现在越来越多的中高收入人群在这里置业，龙德广场有些跟不上节奏了。”

　　加速布局

　　事实上，万优汇商业项目并非是万科首次进入商业项目，早在九年前这个房地产公司就已经开始涉足商业地产领域。2010年，万科在深圳等数个大型城市成立商管公司，正式进军商业地产。2016年底，万科通过成立地产投资基金收购印力，获得了商业地产开发、运营管理平台。在2017年的一年里，印力与万科商业整合加速，相继成立六大城市商业公司，覆盖以广东、深圳、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心区域的城市群。

　　2018年1月，万科旗下商业地产平台印力宣布，联合万科、TRIWATER基金收购凯德在中国20个购物中心项目公司的100%股权及所有的负债，总代价为83.65亿元。

　　据万科2018年年报显示，截至2018年底，万科管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。其中，印力集团作为集团商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾120个，遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平方米。

　　据悉，万科现有的商业项目主要分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。目前，北京共有北京悦荟万科广场、北京住总万科广场、昌发展万科广场、中粮万科半岛广场、万科时代中心等多个商业项目。

　　赖阳指出，万科接手这个项目是其企业战略的一个转型，是进入商业地产领域的重要表现。“以前的万科不怎么做商业项目。”对于能否盘活这个项目，赖阳坦言，商场运营的成功与否，与企业的运营能力有很大关系，企业可以通过引进人才来增强团队的运营能力，而运营能力主要在于团队理念和资源等方面。

　　其实，长久以来，亚北地区在商业配套上一直存在诸多不足，与近百万居住人口相比，目前的商业配套基本无法满足消费者的实际需求。随着回天计划等一系列政策的开展，以及万优汇Unit One的进驻，未来亚北商圈有望焕发新的活力。但同时，面对龙德广场、天通苑华联商场的竞争压力，全面开业的万优汇Unit One也将面临不小的挑战。