“去年整个购物中心行业发展的速度大约是10%，今年预计会新开上千家购物中心，增长速度要突破15%，这是一个很快的发展速度。” 裴亮表示，但是需求端一方面受新冠肺炎疫情影响，目前正属于恢复期；另一方面，未来大量的主体消费增量转向线上，对线下会产生压力。

裴亮表示，在新冠肺炎疫情之前的2019年，整个社会消费品零售总额扣除物价的因素之后增长率是6%，去年受疫情的影响是负增长，为-3.9%。今年属于恢复期，整体的社消品增长可能能够达到2019年的水平，但很多业态还面临着很大的下行压力。其中很重要的一个原因是线上的增长速度更快。摩根士丹利的预测显示，未来我国线上消费占比可能会达到50%。所以，未来一段时间，我国消费品市场在保持稳定增长的前提之下，大量的主体增量可能会产生于线上。

裴亮表示，购物中心是线下消费的主战场、主要载体，线下实体零售和服务业增长的压力会传导到购物中心的产业发展当中。所以，未来购物中心应该从快速发展转向稳健发展，从外延式的扩张转向内涵式的发展，这可能是一个非常重要的转型期。

“换一个角度来讲，购物中心从增量到质量的转变依然有很大的市场空间，在存量当中找增量的机会还是非常多的。”裴亮认为，整个线下消费的购物中心化率还有比较大的提升空间。如果消费购物中心化率能够提高10%，那么整个购物中心产业将有可能实现2万亿元的新销售增量，所以，在存量当中去寻求增量是未来购物中心发展的一个重要的突破口。

裴亮表示，深度运营是购物中心发展的必由之路，购物中心需要进行价值重塑。其中核心的一点，就是购物中心对于消费者的价值不再仅仅是购物的价值诉求，而是已经逐渐变成了社交、体验、生活方式等深度价值诉求的平台，需要重新去探索、挖掘新的消费者价值。此外，对合作伙伴的价值也很重要，因为购物中心是一个平台，吸引客流的最终目的是让商家能够享受客流的红利。在这个过程当中，为合作伙伴创造价值，也是购物中心的一个核心价值体现。