主题：新商都　新辐射

　　地点：广州珠江新利雅湾

　　时间：11月14日

　　现场主持：杨黎虹

　　本版撰文　戚耀琪　陈晓璇

　　录音整理　张甫洁　谢燕妹

　　摄　　影　魏　辉　黎　广

主讲嘉宾：

　　李惠武　　广东省政府发展研究中心副主任　　　　　　　　　　

　　董小麟　　广东外语外贸大学副校长，经济学教授，消费学专家　

　　王赛茵　　羊城晚报报业集团常务副总经理　

　　禹　来　　天贸集团董事长　

　　李　彬　　广州利雅房地产开发有限公司董事总经理　

　　梁轩祥　　广州市商业局规划处调研员　

　　刘　明　　广州三维发展策划有限公司总经理　

　　袁添鸿　　广州国际玩具礼品城有限公司开发商代表　

嘉宾语录

　　李惠武：政府愿为企业和市民搭建一个平台，创造新机遇。

　　董小麟：1830年英国国会开过一个专门审查对外贸易问题的会议，结论是几乎所有出席的议员都承认，在广州做生意比在国际任何一个地方都要方便和容易，我希望这个历史可以重演。

　　禹来：研究商业业态，在商业之外研究商业。李彬：住宅的兴旺也能体现商业辐射力。梁轩祥：做好商业规划至关重要。刘明：希望新商都广州有更多的新创意，新思维。袁添鸿：新商都，你们准备好了吗？

李惠武　　　　　　　　　　　　董小麟

王赛茵　　　　　　　　　　　　梁轩祥

禹　来　　　　　　　　　　　　　李　彬

刘　明　　　　　　　　　　　　　　袁添鸿

现场解读：十年打造三层商业圈

　　广州市在3月17日正式颁布了广州市的第一部商业网点规划———《广州市商业网点发展规划(2003~2012年)》(下称《规划》)。10年内，广州将建设三层商业圈，新增57个大型购物点。按照广州城市“拉开建设、优化布局、新区先行、带动老区”的总体规划思路，《规划》提出在广州全市域构建“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。在现场，刘明为大家解读了由广州市商业局、广州市城市规划局编制的这部规划。

　　广州打造三层商业圈

　　内圈：北至内环路—铁路沿线(麓湖路以东以铁路为界)、东至华南快速干线、南至新港路—昌岗路、西至工业大道—内环路以内的圈层，含越秀区、东山区、荔湾区和天河区西部、海珠区北部地区。

　　中圈：内圈与二环路之间，包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔区大部和白云区南部、番禺区北部。

　　外圈：二环路外区域，含花都区、增城市、从化市、黄埔区南岗片、开发区和白云区北部、番禺区南部。

　　规划期限为2003年~2012年，分三阶段实施，近期为2003年~2005年；中期为2006年~2010年；远期为2011年~2012年。

　　规划广州十年大商业蓝图

　　规划10年内，全市将提升改造或新建6个都会级商业功能区、20个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区。在零售商业网点规划方面，依据人口发展分布重点规划对象为大型零售商店，拟规划期限内控制其总量为152个，其中：30个大型百货店、60个大型综合超市、8个大型购物中心、8个仓储式商场和30个大型专业店等业态。在原有36条商业街基础上，重点规划改造提升和新建市重点的和一批区域级的商业街，共20条。拟规划期限内总控制50条商业街，其中有综合商业街34条，专业街16条。在批发市场规划方面，重点规划对象为12个批发市场园区、11个批发市场群和一批大中型中高级批发市场。

　　新建十大商业网点

　　规划重点提升和建设的大型网点是广州百货大厦、新大新百货公司、广州友谊商店、时代广场、南方大厦、中华广场购物中心、荔湾广场购物中心。而新建的大型网点有天河城正佳购物中心、海珠城购物中心、花花世界购物中心、琶洲购物中心、长隆购物中心、白云新城购物中心、广州新城购物中心、南沙购物中心、名盛广场、雄峰商城。

　　建50条特色商业街

　　到2012年，全市将拥有50条特色商业街，其中有20条重点商业街、47条区域级商业街，以北京路步行街、上下九步行街和珠江滨水带风情休闲街为龙头。

　　其中重点改造建设的商业街有北京路商业街、上下九步行街、珠江滨水风情休闲街、农林下路综合商业街、中山路商业街、人民路商业街、文德路字画文化街、华林源胜玉器古玩工艺街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、江南大道商业街、车陂路商业街、大沙地路商业街、番禺市桥商业街、花都商业大道商业街、增城挂绿路商业街、从化西宁商业街、永福路汽车用品街。

　　重点新建的商业街有：白云新城商业街、广州新城商业街、南沙商业街。

　　新建一批批发市场

　　规划期内将以广州国际玩具中心、广州花都狮岭皮革皮具城、广州花卉博览园三个高级批发市场为示范，推进16个大中型批发市场和12个批发市场园区的建设，基本完成11个批发市场群和20个现有批发市场的整改升级。

　　将新建的批发市场有：广州大道南批发市场园区、白云增槎路批发市场园区、芳村花地—龙溪批发市场园区、黄埔茅岗批发市场园区、增城新塘批发市场园区、花都狮岭批发市场园区、白云江高批发市场园区、白云太和批发市场园区、黄埔鱼珠批发市场园区、番禺沙溪批发市场园区、花都毕村批发市场园区、开发区批发市场园区。

广州商业网点规划理念 

　　■大商贸、大流通、大市场

　　■休闲商业、网络商业、景观商业、生态商业

广州商业网点发展趋势

　　物流园区发展趋势

　　●物流园区规模化

　　●物流园区信息化

　　●物流园区多功能化

　　大型零售网点发展趋势

　　●大型百货店趋于饱和

　　●购物中心（Mall）具有发展优势

　　●仓储式商场具有一定的发展空间

　　●大型专业店具有较好的发展空间

　　●大型综合超市成为主力业态

　　商业街发展趋势

　　●突出特色是根本追求

　　●以人为本是发展趋向

　　●文化内涵是重要支撑

　　●商旅互动是双赢法宝

　　批发市场发展趋势

　　●批发市场从无序到有序发展

　　●批发市场向园区化、规模化发展

　　●批发市场专业化、特色化更突出

　　●批发市场向中、外圈层转移

　　●批发市场与物流配送相融合

　　●批发市场广泛应用电子信息技术

A　新定位新规划

　　董小麟：新商都其实曾经是一个老商都！在中国历史上，广州可以说是唯一一个延续了500年的商业中心城市，从明朝的嘉靖年间开始到现在，广州在广东省以及全国都是一个对外贸易的市场，广州市也是全国唯一合法从事经济贸易持续的城市。从其500年的商业传统来看，不仅在中国，而且在世界，特别是亚洲都是很少见的。今天，我们打造广州这个新商都，有非常深厚的历史根据。

　　禹来：新商都要有新定位。第一要考虑在零售业全面放开之后，我们直接面对国际上的商业零售巨头，是一场国际性的竞争。第二要考虑区域分工，广东最近提出“9+2”概念。在“9+2”的范围内，广州的位置是不可取代的，辐射着一个扇面；另一个扇面在南面，即东南亚，我们的“10+1”即中国东盟贸易区。在“10+1”当中，广州是离东盟国家最近的大型城市。这两个扇面的交汇，就是广州！

　　提升新商都，新城市，要做好两件事，第一是完善现有的格局，广州现在的商业格局只是一个雏形，但尚不完善。比如广州市的地产发展得太快，同时根据城市的要求，地产和商业的结合也有了较多新生的广场建设。目前一部分广场建设是成功的，比如天河城；但也有不少是失败的，比如火车东站附近一些商厦。

B　政府搭台赢占高点

　　李惠武：去年7月，省委书记张德江倡导了泛珠三角机制的理念。不到一年的时间，我们首届泛珠三角经济政府合作高级论坛分别在香港、澳门、广州举行，紧接着又在广州举行了首届泛珠三角暨区域经贸合作洽谈会。在这两次重大的活动中，制定了泛珠三角合作基本原则，同时签了三千亿的合作协议。使得泛珠三角经济概念深入人心。从泛珠三角的区域面看，涉及的面积两百多万平方公里，经济总量上，去年大概是53000个亿人民币，市场交易两万个亿，很显然是一个庞大的消费市场，隐藏了巨大的商机，政府搭台的正面作用已经很明显。

　　董小麟：地方政府的考虑必须顺应市场发展，包括广州商业，目前还没有一个很强大的商业企业排在国内的前面。连锁商业14年前首先出现在广州，但后来做得最大的并不是在广州。很多时候政府把企业看成自己的企业，这是不对的，这是中国家长式的观念在作怪，中国的家长喜欢把孩子管得很死，其实应该放手，并且促使其跑得更快。

　　袁添鸿：你们准备好了吗？企业要做好联合的准备，才能在商都这一战场上取胜。从基础项目看，广州有着很好的基础，有政府开发的平台，作为商家、开发商，我们也要准备我们的平台。大部分的广州企业都属于中小型企业，如果企业联合成一个大平台，就有很大的影响力。

C　14%空置率正常吗？

　　主持人：刚才几位嘉宾都说广州的商场不赚钱都难，但根据前不久的一份报纸资料，广州的商铺空置率超过了10%，在14%左右，这是危险的信号吗？

　　袁添鸿：这个数字不算多，在我们能接受的范围内。

　　梁轩祥：这是规划的问题。商场经营能力高不高，第一是规划问题，第二是土地资源问题。搞不好十年二十年商场就不行了，一个城市必须形成比较完善的商业布局，但具体到某个片区、某个商场旺不旺，可能与那里的交通、居住、配套都有关系。

　　禹来：现在空置是必然现象，规划方面没有注重业态的研究，中国商业有13种业态，每一种业态都有它存在的理由。为什么有楼卖不出去？就是因为业态选择出错了。比如，有人投资商铺，这个商铺又在购物中心里，如果有大的商家进去，把整个地方带旺了，你就可以买，否则就免了。不要以为靠很多小商家可以让购物中心旺起来，但他们可以撑起批发市场。

　　董小麟：作为一个商都有两个概念:营销技巧和营业的空间，从西关到天河城很多都是重复的,这里面就关系到差异，商业布局规划,好多的房子都有死角位，一个大的商业空间，如何把死角做活，有技巧。这要大家共同研究规划，使广州的商业发展健康有序。

D　狼和羊的竞争吗?

　　禹来：我不同意“狼”和“羊”的提法。从业态来看，广州商业接受竞争程度不一样。零售业上，购物中心最有把握，因为第一市场大，第二固定资产投资多，第三中国的购物中心有了像天河购书中心这样一批比较成功的典范。至于百货公司面临的竞争就相对残酷一些。

　　广州虽然是全国三大商业城市之一,但也有差距。我曾经问过一位上海的商界高手,我说你认为广州、深圳的商业比上海先进还是落后?他说广州要落后一些。我问他落后几年，他想了一下回答我：落后7年。

　　李惠武：广州要成为一个新的商都,要往前面再走远一点，广州与香港比,与上海比，还是有一些差距。业态、经营方式、还有一个很重要的是观念问题。一个地区在经济总量达到相当规模时，它的服务业一定要相对发展，服务业的发展与制造业的发展相辅相承。国外服务业进来，对我们现在相对比较垄断的金融业也是一个机遇。我觉得越开放越有利于增强我们企业的竞争力，关键在于政府的政策。

观众碰撞

　　天河商圈激战？

　　观众：我是从事商铺中介的。正佳广场在下月开张，这对天城河的客流量和租户的资源影响有多大？从长期的发展来讲，天河城和正佳广场将共同打造一个大的天河商圈，这对广州的商业格局可能有大的变化，那正佳广场的开张对北京路商圈、上下九商圈和其他商圈会有什么影响？

　　禹来：我认为正佳广场的开张对广州的发展是一件好事，正佳广场的运营在短期内可能对天河城广场的客流量会有些影响，但会否影响到我们的经济效益，我们还得观察。关于租户的问题，我们去年做了一个决策，调整租户结构，把认为不适合我们天河城的租户请出去，利用市场规律把租金调上去。我们选择一些国际名牌来加入，有意识地提高我们的结构。

　　一个新购物中心的成立，应该是加强了天河商圈的吸引力，使这个商圈的辐射力更大，吸引力更强。当然，也有可能影响到市内其他商圈。我们调查过，天河城的商户不到9%来自广州以外，30%左右是天河区以外的，其它都是天河区附近的。我们不可能到外面做广告，但新开一个购物中心已经为这里卖广告，令消费者觉得天河是一个结构更完善，消费非常好的商圈，这对周围的影响非常大。

　　刘明：我觉得北京和上下九商圈与天河的定位也不完全一致。首先是商业布局不一样。北京路和上下九是平面的购物方式，而天河城是立体的，北京路和上下九这些传统的商业街，历史底蕴非常深厚，把这种历史文化的资源转化为商业的资源需要很多功夫，如果转化得好，它完全是一种价值的提升。北京路的铺租还比天河城高一大截，但它的业态的结构是不合理的，还存在很多问题，要做出调整还需要一段时间和努力。

　　商圈与住宅？

　　观众：珠江新城值得投资吗？

　　李彬：天河商圈紧密联系着珠江新城。商务圈的形成，有利于住宅兴起，然后是写字楼兴起，最后达到商务圈的定型，如珠江新城的开发，最早的时候没有人要，到现在住宅用地基本没有，写字楼的用地也基本上售光，现在正是商务圈真正形成的时间。珠江新城如果有一百年的时间，或者有二十年的发展，那它应该就会达到一个高品牌的境地。珠江新城现在已经是一个很旺的地方，我认为广州沉淀了几千年历史文化的城市，应该在珠江新城这种大的商业氛围里造成了一个集金融、商务、办公一体化的商业圈，从而在华南地区起龙头作用。

　　我估计,这里的投资回报期是8-15年，珠江新城的楼盘在亚运会前应该会大幅度飚升。

　　玩具销售国际化？

　　观众：广州的市民一直处在狭小的空间里，而广州最有影响力和空间的就是天河地区。请问，广州国际玩具城能有发展前景吗？

　　袁添鸿：我们的项目开发概念来自于广州两个重要基础：一是广交会的历史和功能；二是广东省是全球产业的基地。我们利用广州的地利，为我们的客户找寻一个商机的平台，把中小企业合在一起，利用大家共同力量做成一个大的平台来开发整个国际市场。另外，为何国外企业都来国内开发，因为国内的市场不管是零售还是服务都是一个很大的市场，现在人民的消费水平不低，所以礼品城的未来开展目标是联合国内企业开发国外的市场，联合海外的买家开发国内市场。到我们这的买家有南美的，中东的，印尼等14个国家地区，我们不但把国内的产品带到国际场，也要开发国外市场。