古语说“市以城在，城以市兴”，新的商业地产改变了福州的商业格局，也会使传统印象中非购物性城市的福州变个样。

　　商业业态结构失衡

　　超市多、大卖场多、小商铺多，这是福州商业的特点，也是福州商业不发达的表现。

　　有关权威调查数据表明，按通常的规律，一个城市的商业业态，应该包括百货、超市、卖场、便民店、专业店、专卖店、购物中心、集贸市场、批发市场等十多种类型，这些商业业态之间应该会有一个动态的比例，而且各个业态是不可能互相取代的。

　　但近几年在福州商业市场中，超市、大卖场比重上升很快，沃尔玛、麦德龙、好又多等超市相继进入福州，加上永辉、万嘉、好日子等本土的连锁超市，目前福州的大型超市和大卖场已数十家，平均不到十万人就有一个超市或大卖场，这样的比例明显超过了居民消费力与福州相当的其他城市。

　　“福州商业业态的这种不平衡会对福州整体商业的发展带来致命的打击”。地产策划人庄子分析，如果一个城市以超市等中低端消费场所为商业消费主体的话，这个城市的商业就永远发展不起来，居民的消费能力也很难提高。他说，超市和大卖场以相对价廉的产品为主要商品，满足人们日常生活需求，它们在一个城市中的数量过多肯定会冲击其他的商业业态，如大型百货、购物中心等就很难发展起来，这些中高档的商业业态如果在一个城市缺失的话，对城市消费总量的提高有害无益。

　　实际上福州商业这两年的发展也验证了这点，现在福州的中高档购物场所除了东街口的大洋、东方和东百等屈指可数的几家外，其他地方几乎是空白。据一位百货业人士介绍，福州的中高档商品在商品种类和商品品牌知名度上，不仅比不上厦门，也比不上经济发展较弱的南昌等内陆省会城市。

　　不平衡，甚至说往下走的商业发展不仅对福州经济发展不利，还给许多福州人的购物生活带来不便。现在对于一些收入较高的福州人来说，在福州买不到好东西是他们的共识，而外出购物就成为他们的无奈选择。记者曾听到一位香港贸发局的人士介绍，香港相当重视福建游客，因为每年他们都会为香港带来颇丰的商业收益。不仅在香港，在上海、广州等许多城市，福州人也经常被当作财源。

　　一项商业调查数据表明，在美国，商业业态中SHOP－PINGMALL的规模每增加1%的面积，城市消费总量就能提高5%。这说明中高档商业业态对一个城市消费力的提升有很大的拉动作用。2005年后，花在外面的购物费用可能会回到福州，因为随着一批中高档大型购物中心的建成，更多商品，更多品牌，更多以前未接触过的新消费项目将会出现在福州。

　　商业布局亟待改进

　　福州以往的商业照顾了市区居民的需求，但是近年来，大福州概念已渐成，更多的人开始居住到金山、马尾等新区或离城市较远的地方，但福州的商业却没有跟着发展。

　　就拿目前福州人主要的购物场所来说，东街口因长期的商业积淀，形成货品全、种类多的特点，一直是福州人购物的首选场所，但是它的交通问题却难以克服，许多车根本无法在此停留，而周末期间到东街口的公交车也拥挤异常，因此早有专家呼吁要缓解东街口的交通压力。

　　除了东街口之外，中亭街是目前福州另一重要商圈，许多大型家电卖场集中在此，但是比起东街口，它在物品的种类和丰富度、档次上差了一截。福州其他的购物圈则存在分布较散、规模较小的特点，市民到此购物不仅可选择面少，而且购物的成本较大。

　　除了业态布局的欠缺外，福州的商业在地理位置上的布局也存在欠缺。东街口与中亭街均集中在市区，但这几年福州房地产却开始向新区发展，金山、马尾、闽侯等地开始逐渐成为住宅区，这就需要将市区人口合理疏散到郊外，或吸引城里的居民到郊外去，但郊区或新区的商业配套一时难以形成规模，大量的购物人群仍会拥向本已负荷超标的中心商圈。

　　不过，福州这些商业布局不合理的情况会随着2005新建商业地产项目的运营得到改变。据记者了解，2005的新建商业地产项目在地理位置的选择上更趋合理。比如群升国际和冠亚广场、宝龙·城市广场及东区的三大商业项目：东方伟业商业广场、福晟·钱隆世家、好来·屋星光大道等，它们充分汲取国外的经验，即地点大都选择在城市交通枢纽地区或者主要的交通干线上，前两者可与东街口和中亭街形成相连，后两者可以利用自身大规模的商业体量形成新商圈，这样的商业布局不仅可以扩大福州最重要的两个商圈的规模，而且可以对传统商圈起到弥补和分散人流的作用，让住在福州市区和住在金山、马尾、闽侯等新区的消费者都可以很方便地到达。同时，这些集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业业态也会改变人们的消费行为，人们在这里不仅可以保留到超市购买日常生活用品的习惯，而且大型购物中心、高档百货等还会将人们吸引到中高端的消费中。

　　2005年新建的大型商业地产不仅总体布局更趋合理，在配套上也更科学更有规划，据福州一些新建商业地产项目的人士介绍，就拿停车场来说，在这些新建商业地产项目中都有合理的测算，根据未来的人流量和车流量的最大值进行建设，而且照顾到未来购物将更注重环境的要求，这些新建商业项目在休闲和娱乐功能上大大增强。

　　Shoppingmall改变格局

　　“2005新建的商业地产会带给福州多元化的商业格局”。不少业内人士这样乐观地认为。

　　最现代化的商业模式将会在福州出现，像宝龙·城市广场、冠亚广场、万象城等，这种叫shoppingmall的商业业态，是目前国外和国内经济发达城市刚刚流行起来的商业模式，除了规模大外，它能提供从购物到休闲一条龙的服务。

　　shoppingmall就是一站式购物，它不仅规模大，通常在数千平方米以上，可以让人一次逛个够，还能让人逛得有乐趣，因为大规模的shoppingmall内将集中了从购物到休闲到娱乐的所有设施。福州宝龙房地产发展有限公司总经理方丽祥告诉记者，shoppingmall能够提高福州零售市场的环境和档次，进一步向国际化靠拢。像宝龙·城市广场、冠亚广场等福州在建的shoppingmall，前期的一些招商已经给福州人带来了些惊喜，比如华纳影院会被带入福州，这种高档次的影院是福州商业中从来没有过的。下一步随着shop－pingmall的招商深入，福州人会看到一些高档百货的出现。据方丽祥透露，宝龙·城市广场正在和国内一些知名百货洽谈，不久福州人就会看到一些已在外地谋面而在福州从未见过的高档百货的出现。而冠亚广场相关负责人介绍，一些高档品牌产品也将会被引入福州。

　　除了shoppingmall之外，福州还会增加一些综合性的商业街区，不过与shoppingmall面对的是全福州购物人群不同的是，这些商业街区主要是给周边居民带来更大的消费便利，其较为完善的配套也会让居民的消费生活大大改观。就拿目前在建的福晟·钱隆世家、东方伟业商业广场和好来·屋星光大道来说，它们将以800米文化商业步行街、2.4万平方米商业步行街及沃尔玛大型超市等构成一个集休闲、娱乐、购物为一体的步行街区，这种街区不同于购物中心或大型shopping－mall，它更侧重于日常休闲与购物。据一位知情人士介绍，未来这里将会有一个福州最大规模的小吃街，这些配套弥补了福州以往商业中配套少、文化氛围差的缺憾。