深圳商业青黄不接 华强北东门高地之旗可扬多久
来源：南方都市报 发布时间：2005-7-14
| 华强北、东门步行街商业高地之旗可扬多久？ 一个城市的主流商圈总是集中在城市的中心，最先发展起来的东门商圈，离不开香港人的消费青睐。到上世纪90年代后期，东门购物环境变差进行改造期间，华强北因为福田经济的迅速增长而发展成一个商圈。多年之后的今天，东门已经发展成为香港人和深圳人的购物乐园，华强北则是深圳白领购物场所和全国人民的电子元器件购买基地。 从传统意义上说，东门和华强北就是现在深圳商业的两个高地，由于地理位置和经济的发展优势，目前还没有新的商圈可以超越它们。 但是，如今这两个商圈自身存在的发展瓶颈日渐凸现，正面临着一系列交通堵塞、业态重复、购物环境变差等问题，如果这些问题不解决，随着深圳经济的迅速发展，新商圈不断出现，其每天达到几十万人次的人流量，将很快会被新的商圈“截流”。人气是商圈主要的支柱，没了人气，商圈的吸引力和发展从何谈起？ 问题之一 交通瓶颈凸显 走不“通”也“停”不下 交通堵塞是目前东门和华强北两大商圈共同大问题，车辆太多，道路不够，停车场有限等都直接造成了交通的窘境。 6月7日傍晚时分，华强北路已经习惯性地被车辆塞得水泄不通。“不管周末不周末，也不管白天黑夜，华强北路都塞得一塌糊涂。”坐在华强北万商电器城外面休息的市民陈先生说一脸无奈。而另外一位来自南山的王小姐则告诉记者：“最怕的就是开车到华强北了，塞车是肯定的，而且又找不到停车场。”记者实地调查了华强北桑达工业区和茂业百货等几家停车场，发现这里的停车场大多数都是商用停车场，一般是2小时之内收费5元，超过2小时之后按照小时收费。而最关键的是，即使如此不便宜的收费，车位还远远不够使用，“赛格工业区里面的车位好像永远都是停满的。”开车到华强北办事的胡先生说。 记者在东门步行街看到，新园路旁边的新华城可供停放50辆的停车场车位早满，执勤的保安很忙碌地指挥着进进出出的运货车辆。新园路旁的天虹商场地下车库，可供外来车辆停放的车位才100多个，在那里值班的保安告诉记者：“平时还好，但是一到周末，车位肯定不够，旁边的公用道路都被占来停车，导致道路十分不通畅。”天虹上场旁边的东门金座可供外来车辆停放的车位也才20多个。 地铁分流只是杯水车薪 “节假日坐车经过东门，像恶梦一样，每次都要塞好久。”一位常常逛东门的杨小姐说，不过她认为，地铁开通之后，对东门影响很大，人们不需要从东门中路和深南大道进来了，减轻了不少交通压力，她个人就很喜欢坐地铁过来。 然而，地铁虽然分流了部分人群，但也只是杯水车薪，仍然没有完全解决东门、华强北的交通压力问题。刚刚出台的“限号”方案出台已经充分说明，要真正解决东门和华强北的交通压力，已经要通过系列强制手段了。6月7日，深圳各家媒体纷纷报道，从10日起也就是今天开始，东门中路、建设路、和平路和华强北路相关路段限制行车，其中东门中路下午3时至7时之间，社会车辆实行单双号限制通行，而东门中路也因此成为深圳首条适用单双号限制通行的路段。另外，每日14时至21时期间，华强北深南路口至红荔路口段，禁止除公交车以外的社会车辆驶入。 起码，一种也是应该有效的解决方案已经出台，但实际效果如何就有待事实说话了。 问题之二 业态结构落后 知名旗舰店都在商圈外 2004年，位于人民南的金光华广场开业，蔡屋围的万象城1期开业；2005年，中心区两大商业旗舰店动工，这些已经开业和正在建设的商业中心，无论从购物环境还是购物规模上每个都可以成为商业的旗舰店。 但是，已经成为了商业龙头的东门和华强北，却缺少这些定位高端的商业中心。“特别是东门，东门已经没落了。”一位在南山投资商铺的陈先生认为。曾经在深圳流传，“没到东门老街，就不算来过深圳”，东门步行街是深圳历史最悠久的商业区。经过改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，街区内不仅有茂业百货及天虹商场等大型百货商场，还有各种形式的专卖店。新“东门”作为中国18条重要商街位列其中。 东门沦落为低档批发？ 但是今天的东门已经没有了往日的辉煌，记者6月7日在对东门商业的调查中发现，东门商圈除了茂业青春店、和平店以及太阳百货、天虹等大型商场外，其余的都是小商家，特别是白马服装城已经占据了这个步行街的很多角落，大部分的地方都沦落为批发市场了，记者走进一家看上去是新开的宝华白马市场，看上去全部是服装批发的店面，记者随机采访了一位30多岁的男店主后证实了自己的猜测。不可否认的是，东门的白马正逐渐让东门变为服装批发之地，它经营的范围正在变窄，而经营的档次正在降低。 一方面我们看到，茂业百货东门店、青春店、和平店，天虹商场东门店，及太阳百货、旺角购物中心、天龙商业城、新鸿基商业中心、中海商业城、九龙城、越港商业中心等商厦，构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区；大大小小的店铺遍布老街，长长的骑楼构成商业长廊，精品店、专卖店比比皆是，老街已经将深圳最大的消费群体吸引过来。但另一方面也不可忽视的是，东门目前仍旧还没有一家像样的商业旗舰店来提升其商业档次，业态分布也很重复，没有独立的产品。于是，东门很有可能“沦落”为便宜商品的销售场所，赶走大批有罗湖情结的消费者。 华强北业态过于重复 相对于东门，华强北商圈要好很多，华强北原是厂房集中的工业区，上世纪90年代，一家家商城如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区。华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐成为与东门并称的核心商圈，并有渐行渐旺的趋势。 现在的华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。已颇有声势的商圈主力商场包括铜锣湾百货、紫荆城、群星广场、曼哈商业广场、儿童世界、女人世界及正在不断扩大的茂业百货等。整体而言，华强北的商业层次要高于东门，所以这里是深圳白领十分喜欢的购物圈。 不过即便如此，这些大的商场也没有一家可以作为华强北的商业旗舰店，茂业虽然做到了商业综合体，但是由于人多，里面的休闲场所过少。有业内专家就指出：“华强北女性商场过于重复，需要多点主力店和特色店来丰富自己的业态，如今的业态分布比较重复。”  商场门口的长椅，总是行人们钟爱的歇脚之处。 问题之三 购物环境堪忧 商场门口“歇脚人”太多 购物环境有外部环境和内部环境，东门和华强北巨大的人流量带来了巨大的商机，却也在同时带来了嘈杂拥挤的外部购物环境。 记者在调查的时候发现，东门和华强北购物环境过于拥挤，消费者休息空间太少，所以你能看到，东门老街的广场上总是坐满了人，而华强北沿着华强北路休息的场地，总是坐满了休息的人，这些休息的地方都属于公共活动区域，来往人群较多，所以就使得外部环境嘈杂拥挤。 商场内没个歇脚的地 相对于金光华广场和万象城等新开的商场而言，东门和华强北的内部购物环境都有待提升。东门里面不少卖场是没有购物环境可言的，因为是小卖场，环境和卫生都很一般，有些大卖场，里面也被分割了，每个摊位都很零散，商品也不统一，让购物者难以迅速寻觅到所要之物，延误购物时间。与此同时，太阳百货和茂业百货等大商场淹没在东门里面，特色不明显，而且双方竞争过于激烈，主要着眼于商业竞争，不着眼于改善卖场形象。 在提升内部购物环境上，华强北有值得肯定的一点，商场整体层次要高很多，而且，这两年，紫荆城、曼哈广场、创景名店等商场因为竞争的加剧，都在内部装修上重新来过，提升了商场的档次，只是在购物环境上，依然不尽人意。华强北里面，除了后来居上的茂业里面具备了娱乐休闲饮食等功能外，其余的卖场都是单纯地卖商品，没有一个歇脚的地方，人流量越大，逛商场越累的原因就在这里。 深圳CBD、宝安中心区 两大新势力“难产”之惑 这是一个激情洋溢的夏天。从怡景中心城到西岸新天，从晶岛国际购物广场到丽晶国际，数不清的工地袒露在艳阳底下，数不清的桩机车辆高速运转着。这座城市正在酝酿着一个个崭新的商业神话，我们却要在这几页薄薄的新闻纸上写下对神话的反思和预警。 如果在两年前，可能还不会有人静下心来仔细地听。那时候，深圳人正为滨海大道开通后南山商圈的迅速崛起而激动不已，无数人沉浸在“一铺养三代”的美好梦想中，似乎一座繁华无比的“第三商圈”转眼就会崛起。 如今，南山商业神话的号角已变得喑哑，某些曾踌躇满志的品牌卖场甚至黯然退出南山。然而，这座乐观的城市依然崇拜神话。在深圳中心区、宝安中心区这两块年轻的热土上，政府、发展商、投资客们依然期待着新一轮奇迹的出现。 海岸地产副总陈枫的观点是：商业是地产中科技含量最高的品种。他没有说出的意思是：商业其实也是地产中最娇贵最脆弱的品种！ 南山商业至今仍饱尝规划混乱之痛。深圳中心区、宝安中心区这类超大规模的城区开发在世界上亦无先例可供借鉴，谁能保证脆弱的商业运营不会面临新的困境？ 福田中心区 国家级金融中心的“过高”定位，让福田中心区的高端商业缺乏了社区消费的强力支撑，而“国际级”招商的不易，加上写字楼办公消费的未成气候，可谓深圳CBD窘境之根源。 沉寂多年的深圳中心区商业自去年底开始出现生机。首先是2004年12月21日怡景中心城的奠基仪式正式拉开了深圳CBD商业大战的序幕。随后，晶岛国际广场、星河购物公园等项目也纷纷大兴土木杀入战团。预计到明年中心区将出现多家近10万平方米的“商业航母”。 然而与火热的施工现场形成强烈对比的是，数年前已交付使用的城建购物公园至今仍“门庭冷落车马稀”。“深圳中心区最初的规划是按金融中心的城市定位来制定的。”一位不愿透露姓名的专家指出：“这一定位现在看来并不现实，由此导致CBD商业存在先天的规划缺陷。” 现状 购物公园处于半瘫痪 “去年中心区好事不断。又是市民中心启用又是地铁开通。我原以为购物公园会跟着旺起来，现在却发现还是老样子。”几年前在购物公园买下一间街铺的张先生抱怨说，“我当初投资时就是看好中心区的商业前景。可为什么中心区怎么也旺不起来呢？”记者在购物公园现场看到，这里基本上处于半停业状态，只有几间茶餐厅正在营业，大部分铺位的玻璃门上都贴着招租广告。 记者随后又来到福田区委旁边的天虹商场。这家营业面积达4万平方米的卖场去年4月底进驻中心区，是CBD首家大型购物广场。然而记者发现，即使在下午5点购物高峰期时，该商场人流也比较少。记者了解到，天虹进入中心区后定位为高档百货商场，经营状况却一直不很理想。该商场一位工作人员将其归因为“周边城中雅苑、星河国际的居民还未形成在中心区购物的习惯”。 原由 定位过高为规划之殇 “深圳中心区规划经过多轮修改，到现在水晶岛方案还没确定。”深圳市规划局一位专家指出：“这表明中心区的建设是一个漫长的过程，目前才刚刚进入全面建设期。随着今后各项市政设施的陆续到位，中心区商业前景依然看好。” 记者采访到的其他专家则普遍没有这么乐观。其中一种观点认为：规划公司不一定懂得商业规律。商业是市场导向性极强的一个行业，而再好的城市规划也带有浓厚的计划色彩。两者在本质上就是存在排斥的。 惠明盛地产副总经理刘建霖也持同样观点：“国内很多例子都证明，由政府强行规划的商圈难成气候，不像自发形成的商圈那么具有活力。” 事实上，中心区商业目前的冷清局面与上世纪末深圳的城市定位有关。当时深圳提出要建立国家级金融中心，政府在规划中心区时设置了大量写字楼，而对住宅物业则进行严格限制。因而中心区的高端商业缺乏社区消费的强力支撑，写字楼办公消费又尚未形成气候，以致城建集团相关负责人有“生不逢时”之叹。 出路 强强联手形成合力 “中心区整体规划已很难更改，但如果政府足够重视的话，可以在细节上进行补救。”深圳中原地产相关负责人接受记者采访时表示：“怡景中心城、星河购物公园都是体量惊人的高档Shopping Mall，单个实力惊人，但彼此缺乏有机联系，难以形成合力。” “政府其实已考虑到这一点，并已利用地下空间努力对各商场进行衔接。大中华国际交易广场、城建购物公园等项目将来都能与地铁直接衔接，中心区地下将出现一座繁华的商城。”深圳市规划局一位工作人员称：“城建购物公园之所以还很冷清，就是因为通向其地下层的地铁A出口尚未开通。” 然而还是有人担心上述措施解决不了根本问题。“地铁并不是万能的。”城建购物公园业主张先生说：“根据我的观察，地铁并没有给中心区带来多少人流，因此即使与地铁连通了，购物公园的困境仍难出现转机。” 就在专家们的反思质疑下，工人们依然在中心区几大商业项目的工地上热火朝天地劳作着。有专家一语道破玄机：“即使面对再大的困难，发展商们也必须鼓足勇气奋力一试。在这种时候你必须相信事在人为。” >>链接 深圳市中心区是深圳这个毗邻香港发展的经济特区城市未来的商务中心区(CBD)，也是深圳市新的行政和文化中心。中心区位于深圳特区带形城市的地理中心，包括莲花山公园在内的中心区面积共计6平方公里。深南大道将中心区分为南、北两个片区，180公顷的北片区是行政文化中心，233公顷的南片区是中央商务区。中心区总建筑面积为750万平方米，规划就业人口26万，居住人口7.7万。 深圳市中心区在1996年8月通过国际咨询确定了核心区的城市设计。随后在矶崎新、黑川纪章、艾里克森等国内外设计机构和专家的参与下，各个专项规划和重要项目的设计不断完善成熟。目前深圳市中心区已进入较全面的开发建设阶段。  福田中心区商业布局图 宝安中心区 与福田中心区截然相反的是，宝安中心区的商业是纯粹针对市民生活消费，而其似乎过于“纯粹”的特点，却造成了众商家都挤在了一个层面上竞争。僧多粥少的市场，却没有立体错层发展的规划，众商家们都各自搏杀却无法形成合力，整体商业无法升级，自是必然。 在住宅上赚得盆满钵满的西岸发展商们已开始打起商铺的主意了。6月11日，龙光地产旗下的西岸新天就将以30000元/平方米的均价高调入市。这一价位与南山商业文化中心区街铺售价已相差无几。今后数年间，深业、鸿荣源、金泓等十多家发展商也将相继推出商业街铺。“我们根本就不愁销售，相信价位也会逐步走高。”龙光地产常务副总经理肖林伟乐观地表示。 “独立商铺具有一定的稀缺性，销售难度不会太大。”有观察人士指出：“问题是宝安中心区与南山存在同样的问题，商业面积均位于住宅裙楼内。未来的商场就像是一个个孤岛，难以形成有机联系，而且都在一个层面上进行激烈竞争，无法进行差异化的业态调控。” 现状 商家各自为战激烈肉搏 “我们目前已经与多家卖场进行接触，但还未最终选定由哪一家进驻。”肖林伟说：“我们倾向于引进档次较高的国际知名卖场。” 据消息人士透露，鸿荣源、德业基等多家西岸发展商目前都在积极与品牌商场进行接洽，希望抢先引进卖场占据市场先机。他们所面临的形势不容乐观：宝安中心区目前开工楼盘已有十多家，而每家楼盘均规划有1万平方米以上的商业裙楼。几乎所有发展商都希望能引进家乐福、沃尔玛或吉之岛，然而僧多粥少，地产商们必须为抢夺卖场展开激烈的争夺。 另一个值得注意的问题是，宝安中心区多数发展商缺乏商用物业开发经验。很多地产商都抱着“卖完房子走人”的经营思想，不可能对商业地产进行完善的规划和长期运营。一旦开发商撤离之后，商用物业很难进行统一管理，经营难以获得成功。 原由 缺乏规划同质化竞争严重 “阿特金斯公司为宝安中心区所作的规划相当超前。”深圳市惠明盛地产副总经理刘建霖表示：“但我个人感觉该公司缺乏对商业运营的深刻理解，为深圳西岸商业发展埋下了隐患。” 记者了解到，阿特金斯公司在宝安中心区规划了“二线三圈”的商业格局。即在新湖路和新湖路东北侧规划两条商业轴线，同时以新湖路三个地铁站为核心规划了三个商业圈。 深圳市宝安规划设计院一位专家评价认为：“这样的规划太过简单，虽然能在一定程度上实现天悦龙庭、尚都、丽晶国际等少数楼盘商业裙楼的连通，但无法带动整个片区商业发展。” 记者从相关部门了解到，阿特金斯在最初的规划中并未规划专门的集中式购物广场，所有商业形态均依赖住宅裙楼，与已被证明为失败的南山商业规划如出一辙。值得庆幸的是，区政府有关领导意识到了这一问题，与泰华等发展商协商调整出地块，规划兴建占地20万的购物公园，部分弥补了这一缺陷。 出路 全力打造区域商圈 “宝安中心区相比南山具有一定的规划优势。虽有先天不足，但仍有可为之处。”深圳市至祥置业有限公司总经理周玮说：“我们针对该片区商业提出了一条思路，即由社区商业协同作战，共同形成区域商业中心。” 周玮的依据在于，宝安中心区规划居住总人口17.7万人，可以支撑起一个区域性商圈。周玮希望各发展商引进商业时，除了要考虑满足社区需求，还需向区域服务延展。“各楼盘培养各具目的性的消费热点，形成互补性极强的差异化运营。” 据消息人士透露，目前天悦龙庭已与紧邻的尚都达成初步意向，两家楼盘一家重点引进品牌家具卖场，一家重点引进日用百货类卖场。这一动向被至祥视为“由社区商业形成区域商圈”的实际案例，然而鸿荣源、龙光两家公司均未对此传闻作出确认。 “至祥的思路可以一试，但显得太过理想化。”有观察人士指出，“西岸十多家发展商中真正注重商业运营的没有几家，在这种情况下很难就差异化经营达成共识。” >>链接 宝安中心区是未来宝安区的政治、文化、商业中心，规划定位为花园式滨海城区和深圳西部次中心。宝安中心区规划总用地面积718公顷，规划居住总人口17.7万人。其中居住用地占30%，各类商业设施占10%。整个城区呈钻石状，东北临宝安大道，西北临新安六路，创业路纵贯其中，东南只一关之隔与南山区相邻，西南隔海与大小南山相望。 宝安中心区布局分明合理，功能结构明确划分为三个圈层：第一圈层为核心区，是宝安中心区的主体，功能以行政、文化、商业、金融及商业办公为主，用地面积2.26平方公里；第二圈层为混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积1.87平方公里；第三圈层为居住区，功能包括不同类型的居住楼宇和居住配套设施，面积2.25平方公里。  宝安中心区商业布局图 |
作者：佚名 编辑：万水千山
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