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 　　摘 要：北京市的商业布局应借鉴国外典型城市的成功经验，并结合北京市商业发展的历史规律，对新建商业区域和原有商业区域进行分别设计和规划：新商业区布局与城建规划、交通网络、公共服务设施、住宅区域规划等协调考虑，使其建设符合现代人口流动规律，能够满足居民的各类需求；而对旧商业区改造则应尊重历史，以民族特色为中心，展示城市的特点，使其既是商品购物的场所，满足城区居民的需求，也是人们了解城市历史与特色的参观娱乐场所。

　　关键词：北京，商业布局

　　城市的商业布局与居民的生活品质息息相关，只有合理规划的商业布局，才能切合居民的利益，满足居民的需求。如何科学有效地去规划北京市的商业布局，笔者认为，应以国外都市商业发展为鉴，以史为鉴，结合国家发展规划，制定指导方针，统筹规划，具体落实。

　　一、国外典型都市的商业布局经验分析

　　学者Den Berg曾经指出，城市的发展需要经历中心化、郊区化、离心化与再中心化这四个不同的阶段，这一设想之后被许多国家城市发展的过程所证实，受到了学术界的肯定。

　　1　中心化时的城市商业布局特征

　　城市进入中心化阶段时，中心区人口或产业的增加多于郊区，城市整体人口或产业为净增加。如果郊区人口或产业减少，则称为绝对中心化。如果郊区人口或产业也增加，但是却低于中心区。则称为相对中心化。

　　在这一阶段中，国家注重解决城市中心商业区域与郊区商业的协调发展。法国巴黎商业区最早在城市中心，随着城市中心化的加快，已有的十字大道开始无法有效的承担商家对于运输能力的要求；同时，巴黎市内已有的环城大道将市区与周边郊区人为隔离，造成环内商业发展无法扩大，环外商业发展无法起步的尴尬局面。在这样的背景下，巴黎市政府对交通网络进行了调整，在保留原道路位置的基础之上，在十字大道周围增设了12条不规则的放射状道路，以支持中心化时环内商业区庞大的运输需求；此外，市政府增加了一条外环道路，以与市区联系，原有的环城大道开始成为郊区商业发展的桥头堡。道路周边开始出现小规模的商业群落。这一策略同时解决了市区与郊区在商业发展中面临的问题：

　　日本东京在1904年的日俄战争及1914年的第一次世界大战之后，日本国内经济急速发展，再加上农业化社会转向工业化社会的迅速变革，东京的城市化步伐不断加快，并于1910年左右达到顶峰。大量人口涌入市区，人口密度激增。原有商业功能无法满足新增人口的新增需求，矛盾开始突显。东京市政府此时也采取了增加放射性道路的解决方案，同时重新规划城市土地布局，将部分城市人口引导向郊区生活，从而缓解了城市商业的压力。

　　2　郊区化时的城市商业布局特征

　　郊区化时的特征是郊区人口或产业的增加超过中心区，城市总人口或产业为净增加。如果中心区人口或产业减少，则称为绝对郊区化，而如果中心区人口或产业也在增加，但增加的速度小于郊区，则称为相对郊区化。从中心化到郊区化的变化意味着城市商业的变迁。
　　在该阶段中，政府关注城市与郊区两个商业中心协调。巴黎市随着部分城市功能转移到郊区，原有中心商业区的发展开始陷入困境。此时巴黎市政府开始将原有商业区域进行转移。新商业中心拉德方斯由于是最大的公共交通换乘中心，因此代替了原来的十字大道。这一转变极大增强了该商业中心的吸引力。但偏离市区的客观现实又使得新的城市商业中心与老城区之间联系不够紧密，造成城市商业发展不够均衡；美国波士顿采用格子状系统，通过美国中央铁路与缅因州铁路与外界相连，并修建了5条州际高速公路，从而在发展郊区商业的同时，依靠与其他城市紧密方便的交通网络使原有商业中心更加繁荣。

　　3　离心化时的城市商业布局特征

　　城市发展到离心化阶段时，中心区人口的减少超过郊区，城市总人口及活动为净减少，如果郊区人口与活动仍在增加，则称为绝对离心化，如果郊区人口与活动在减少，但减少速度小于中心区，则称为相对离心化。

　　该阶段中，城市关注以多中心为规划主轴，分散城市功能，城市的发展的主体是社区，形成社区商业中心。莫斯科因为工业技术的快速发展，城市人口一度急速增加，并在市中心土地利用不足的情况下，大量人口涌入郊区找寻商业发展空间。莫斯科的这一离心化进程缺乏科学严谨的开发管理体系，从而形成了多中心发展的典型商业布局。其主要的商业中心包括花园环路以内的原中心商业区——克里姆林宫，以及另外7个商业中心，形成了星状中心系统的布局。莫斯科兴建了方格状城市快速道路系统，发展商业中心附近的地下空间，进行明确的“垂直分区”，把部分商业仓储设施设于地下，而将过境货运及客运转移到“外环铁路线”，增加地铁长度。这些举措提高了这些商业中心的利用效率，在尽可能吸引客流前来的同时又保障了客流的顺畅通行，也保证了原中心商业区的交通顺畅；日本东京采用了主城区——绿化带——卫星城市的模式。主城区被绿化带隔成人口20万～30万的单位城市，里面的中心商业区就是唯一的商业中心，各社区内部居民的日常购物需求则用诸如7-11的便利商店来满足。各卫星城市也大多采用主城区的商业模式加以建设。这种多中心的城市商业模式极大地推动了东京的商业发展。

　　4　再中心化时的城市商业布局特征

　　再中心化指的是郊区人口或产业的减少超过城市中心区，且城市总人口或产业减少。如果中心区人口或产业已经逐渐增加，则称为绝对再中心化，如果中心区人口或产业也在减少，但减少速度低于郊区，则称为相对再中心化。

　　城市进入再中心化时，城市商业强调大中心商业区，对原有的商业模式调整。伦敦市采取单一商业中心的商业发展模式。在上世纪80年代，开始大力的提倡和推行保护文物，正视文化古迹。因此商业中心的发展开始向城市中心回归，旨在原有商业中心位置的基础上发展新的商业中心：进入90年代，伦敦政府将城市商业中心只定在了位于城市中心的加纳利码头，其被选中的原因正是该区域内自发而成的繁荣的商业活动。

　　由以上各典型城市在不同发展阶段的商业布局可以看出，当城市规模扩大时，城市结构型态开始走向群体化和社区化。即从单一中心转为多核心的城市区域，对城市的商业布局而言，也意味着商业中心个数的增加。

　　二、北京市商业布局的演变过程

　　北京市商业布局的发展一直伴随着城市规划的发展。自元代开始，北京市开始按照“前朝后市”的概念修建城市，形成一个正三角形的商业格局，北为什刹海，东为东四，西为西四。明代以后北京市开始南进北退，北边的经济发展逐渐衰退，在前门一带形成一个新市，于是商业布局由正三角形转为倒三角形。清代后东西二市进一步南移，东四移至东单(即王府井)；西四移至西单，最终形成了以王府井、西单及前门为主的商业区域。1996年，北京市在市政计划中提出，未来北京市商业布局的发展将分为两部分进行：一为针对原旧城而进行的副中心规划：二为另建新的中心商业区，以脱离原规划格局，并以经济为导向吸引对外的国际性投资。

　　总体看来，当前北京市的商业区域大致可被分为以下四类：

　　1　老城区(中心城区)

　　整体呈现以老城区为主的“凹”字形空间组织格局。主要包括菜市口、大栅栏、前门、天桥、东花市、王府井、东单、建国门内、东四、朝阳门内、北新桥、安定门、和平里、师范大学、新街口、西四和西单等北京市的主要商业活动区。在区位、历史文化、交通和市场等因素的共同影响下，作为北京市中心区的老城区是北京市商业活动的最主要的分布区。

　　2　组团式城区

　　空间分布上相对独立、有自己的相对中心且有一定规模集聚的区域都可以称作为“组团式”，根据与中心区的区位关系，北京市的组团式城区包括：(1)近域组团。主要有车公庄大街——百万庄大街、复兴门外、广外、双井——劲松——潘家园、建外——朝外、三元桥、和平街——安贞等七个组团。总体上讲，在近域组团的形成过程中，交通和区位是两个最主要的直接影响因素；(2)边缘组团。主要有海淀——中关村、学院路、亚运村、望京、小红门、永定门——马家堡——大红门——方庄、丰台、石景山等八个组团。每个组团也都具有自己的特色和功能。

　　3　干道式城区

　　北京市主要有西四环、西三环、石景山路——复兴路、京石高速公路等四条干道式整体地域类型，都分布在中心区的西部。这些干道沿线地区属于北京市人口密度最低的地区，因此抢占通达性较高的区位以补充地方客源市场的不足是商业活动布局的根本动力，结果就形成干道式地域类型。与中心区式和组团式地域类型相比，交通因素对干道式地域类型的形成起着第一位的作用。

　　4　郊区新商业区

　　自2006年以来，北京商业结构整体外移的趋势开始加速。望京、通州、回龙观、立水桥等地区实力品牌商家进驻明显加快，如：望京的华堂、华联、宜家家居、新世界、家乐福、沃尔玛：通州的家乐福、华堂；立水桥的易初莲花、麦德龙、家乐福；回龙观的华联、物美；大兴的首邑上城等。其中，位于大兴黄村地区新商业中心核心地段的首邑上城最具代表性，该项目总建筑面积17万平方米，属于近年来规模较大的郊区商业设施。

　　从北京市商业布局的演变可以看出，北京市经历了单一商业区——两个商业区——多个商业区的发展历程。

　　三、北京市商业布局现存问题及分析

　　北京市目前的商业布局，一方面老城区的商业布局在满足居民日益增长的物质与精神的需求，未能反映都市发展变化的传统与现代；另一方面郊区的商业建设还未适应人口居住日益郊区化的要求，未能全面突出新北京特征。具体有以下的几个问题：

　　1　老城区和组团市城区的商业功能无法满足区域内居民的日常需求

　　城市郊区化后，原有商业区域的发展大都开始衰退，容易与城市商业的主流脱节，发展停滞，对仍然居住在该区域的居民而言，无法全面有效地满足他们的日常生活需求。我们选取了北京市团结湖社区、万柳社区、西四社区、三里河社区、世纪城社区、东外大街社区、星河城社区、上地社区、回龙观社区及望京社区的245名社区居民作为样本，调查其对于商业设施选择性方面的评价，结果显示，有32.7%的居民认为社区内购物场所的商品还不能完全满足日常生活的需求，45.3%的居民认为餐饮场所提供的食物与日常饮食需求相比还有很大差距，与大商场和大超市相比，他们更希望能够在家门口解决。

　　2　老城区和组团式城区容易造成交通拥挤。运力不足

　　原有商业区域由于商业布局比较倾向于集中化，使得该区域内由于客流及车流的汇集，很容易造成交通拥挤、运力不足。巴黎、波士顿和莫斯科在郊区化的过程中都遇到过这个问题。北京的西单、王府井、双井——劲松——潘家园、海淀——中关村等地区常年都在饱受交通堵塞之苦，该区域的居民中，有36.3%的受调查者认为从家里到购物场所的过程中不太方便，35.5%的居民认为从家里到餐饮店铺的过程中不太方便，46.1%的居民认为在上下班时经过商业设施不太方便。

　　3　部分干道式城区缺乏成熟的区域商业设施

　　干道式城区产生的原因就在于抢占通达性较高的区位以补充地方客源市场的不足，然而。由于居住在该区域的部分消费者更愿意自驾车到更远的地方购买物品，使得在某些区域的商业设施投入量较少，消费者更不愿意去惠顾，由此带来恶性循环。使得该区域缺乏成熟的区域商业设施。如石景山路——复兴路以及京石高速公路周边地区。

　　4　北京市在郊区的商业布局上还远未到位

　　国外典型都市的郊区化发展大致经历了四个阶段，分别是居住、工业、商业和办公郊区化，而目前北京市表现最为明显的是居住和工业的郊区化，还未进入商业郊区化的阶段。

　　5　郊区商业区域与市区在连接上的交通配套设施水平相对较为低下

　　国外典型都市的郊区化是在交通工具发达的基础上开始的。而我国的交通发展情况则是在人口迁移之后才逐步改善，在时间上要滞后许多。

　　产生上述问题的原因，主要来自于北京市在商业布局上的规划还不能完全适应新时期城市居民生活水平的要求。缺乏对城市商业未来发展的科学判断，与十七大报告中构建和谐社会的目标存在一定的差距。

　　四、北京市商业布局对策建议

　　北京市未来商业布局的总体实施纲要应该是“优化核心、延伸两轴、发展新城、突出特色”。具体而言，未来总的发展格局将是向新城、新区、郊区、社区转移，具体是完善由老城区和组团式城区组成的商业体系，丰富商业区的内容，发展多种商业业态，实现多元化协调发展的格局，旧城内进一步完善王府井、西单和前门(含大栅栏、琉璃厂)商业区，发展成为现代商贸和传统商贸有机结合、功能互补的商贸文化旅游区；干道式城区结合现有设施的改造完善，逐步建成以公主坟为代表的集商业、文化、休闲、娱乐为一体的综合商业区；促进郊区新商业区的建设。重点在顺义、通州、亦庄等新城建成具有规模的综合商业区。详述如下：

　　1　老城区和组团式城区

　　虽然北京市老城区与组团式城区的商业空间面临开发上的压力与建筑物破败等负面因素，但老城区具有的土地使用多样性，商业行为与历史文化遗产丰富等优点，将成为传统商业空间发展的潜力。该区域内的商业布局将主要考虑以下四个方面的内容：

　　(1)交通上，以公共交通网络为主，并结合私家车使用情况，适当调整路面宽度。如王府井、西单及前门等区域，可适当增加几条主要路线，缓解交通拥堵，有利于消费者出行。

　　(2)再造旧有商业建筑。这样既可以免除新建建筑的高额成本负担，还可以提供更多的零售机会，怀旧的空间形态更会带来娱乐消费上的商机。商务及文化休闲的游客流量将会在老城区不断增加。老城区可以吸引观光、文化或会议等活动的消费，这些活动进而可以带动餐厅及商店的兴建，从而支持旅游业及零售业的发展，并增加老城区对居住的吸引力，甚至带动社区房地产的发展。如华盛顿特区的Canal Square、波士顿的Faneuil Hall等。建议该区域可增设文化休闲步行街，主推文化产品，刺激沿街行走的消费者的怀旧需求。

　　(3)商品供应上除考虑到该区域的社区功能外，还应考虑到更大区域乃至全市范围内的商品需求。即除了日常用品外，增加选购品的比例。

　　(4)将部分具有建筑价值的地区加以适度整修以重新吸引文化商业投资。避免在土地再规划及城市交通网络的变化下中心商业区的功能衰退。老城区作为城市原有的发展中心，历史建筑与文化设施密布，其空间布局本身就是老城区的吸引力来源，对于发展以文化商业为主的商业传统空间将是有力的促进。如费城的Old Town、Alexandria、马里兰州的Annapolis等，都是这方面经典的成功案例。建议该区域内需要整修的相关商业设施如西单的大悦城、美晟国际广场；金融街的四季商城购物中心；王府井的富阳广场；新街口大街的万特购物中心、天美时尚名品店；宣武门的庄胜崇光：崇文门的国瑞城；建国门外的友谊商场；东直门的来福士广场等。

　　2　干道式城区

　　干道式城区需要重点考虑客流量的问题，建议在该区域内大力修建综合性的商业休闲设施。有两种模式值得借鉴。

　　(1)单店模式。单店模式将定位于社区综合超市，并结合自身特点和优势，优化配置商品结构，实行适当的市场细分和多样化经营，最大程度地让利于民和满足不同层次消费者的需求。并通过不断强化市场意识和服务意识，整合和再造企业的业务流程，不断提高企业的核心竞争力。

　　(2)社区购物中心。社区购物中心是位于居民住宅区附近，为社区居民提供日常生活消费所需的多业态经营、多功能服务、实行统一管理的大型综合性商业组织形式。一般来说，它的总面积在3万~12万平方米之间，由1家～2家骨干店(大专业店)和几十家多种业态店(专业店、折扣店等)组成，经营以零售、餐饮、生活便利服务为主，兼文化娱乐、健身功能。服务对象是附近住宅居民，辐射商圈3公里～6公里，服务人口数大约10万～20万人。非常适合干道式城区内居民的日常生活需求。

　　3　郊区新商业区

　　目前北京市郊区在商业布局上的滞后问题很大程度上是由交通设施的不完善带来的。在这样的背景下。北京市在郊区的商业布局上应采取“大众运输导向为主，私人交通为辅”的指导原则，将郊区商业发展与交通网络的发展紧密保持一致。近年来，为缓解越来越突出的交通压力，北京市已经计划增加地铁、城市快速路的建设，以解决现有交通问题，预计到2020年，将地铁线路总长达到561.5公里，有望超过纽约成为世界上拥有地铁线路最长的城市。其中，地铁6号线将东延至通州区土桥地区，门头沟线(S1)、顺义线(M15)、昌平线(S2)这3条郊区地铁也都于2008年开工。因此，大众运输导向将能够有效地契合北京市郊区新商业区域的开发与交通布局的发展。

　　在基于大众运输导向的基础上，郊区的私人交通也应该得到有力的扶持与发展。建议各社区在30分钟的车程范围内都应该设置一个主要的综合商业设施，以满足该社区内消费者的日常需要：30～90分钟的车程范围内，在靠近公路路口的地方应该设置一个区域性的综合商业设施。以满足该区域内多个社区的居民除日常需要外的其他购物需求。同时，各主要商业设施应当提供足量的停车位，并不收或少收停车费用，以吸引居民驱车前来购物。

　　4　北京市商业布局的实施细节

　　北京市商业的良性布局还离不开专业的开发主体与科学合理的开发程序，需要同时做好两方面的工作：在开发主体的选择上，政府需选择和扶持那些已具备了做商业房地产开发且具有长线经营意识和经营管理能力的开发商，做好城市及区域商业的前期招商和后期管理工作，并引进商业资产管理商和房地产信托投资基金，共同开发：在开发程序的采用上，应结合国外的成功经验，采用招商(与商家签好合同)——设计(按商家要求)——建设(按商家要求)——分割出售或出租(中小投资者投资购买)——物业管理(开发商或第三方)——长线经营——开发新项目这7个环节有条不紊地进行，商业的开发经营和业态设置还要根据本地区的情况因地制宜，既要适应消费需求，又要体现出该区域的特色。使商业布局按小区建筑、分布形态、消费水平进行组合，与居住环境相适应，体现人性、融洽、便捷。