从城市说起，城市的起源是先有市后有城，市就是商品交换的地方，这种文化延续到今天。像农村有集市，那么在远古时期，为了保护市的有效发展，防止外来侵犯，所以围了城，这是城市的概念。

　　因此，讨论城市的商业规划是非常重要的，城市的商业规划应该依据什么来做？显然是依据市来做，依据交易来做。城市的商业规划应该是非常科学的一件事情，绝不是只凭感受，感觉很热闹、人流很多就可以的。不是这样的。城市商业规划，除了人流有关系，还有道路和交通的问题。

　　今天的商业地产市场出现一个非常尴尬的局面，就是有很多开发商建商场，也有很多商家开店找不到地方，原因就是开发商的选址定位错了，这与一个城市的商业规划密不可分。

　　比如西安这几年城市商业中心发展不是那么迅速，没有建立很多大型商业中心，为什么非要建立一条街全是商业？在钟楼建500万平方米的商业面积，显然不合适，500万平方米需要的交易量是多大？要有投资回报，没有投资回报的投资是无效的。

　　按5年前的土地价格，一平方米营业额一年不低于1.2万，十万平方米商业一年营业额应该达到12亿，如果低于这个交易额，投资收益就有问题，就是亏损的。想一想，如果在一个城市中心，建立一个500万平方米的商业，那是多少交易额？而10万平方米的商业，每天的人流大概4-5万人，如果500万平方米呢？道路交通允许不允许这样去做？这是城市商业布局、规划布局上存在的问题。

　　举一个例子，去年一个城市的领导把规划给我们看，城市占地1.3万平方公里，人口108万人，人们手中的钱只有150、160亿，但是建了500万平方米的商业，也就是说，这些老百姓的钱全部用于当地的消费，也不够支撑500平方米的商业。

　　城市商业规划要根据交易的大小来做，而不是说想做多大的就做多大。城市商业规划和城市交易量、居住密度、交通量相关，最基本的要素是有能力消费；第二是有信心消费，有能力消费就是口袋中有钱，有信心消费就是社保，大家不会为养老去存钱；第三是有场所消费，场所是非常重要的。

　　选址与定位的关键在“址”，一旦选定了，就存在定位的问题。商业的周边，第一客户群是3公里半径范围内，第二是5公里半径范围内，第三是5公里以外。

　　一旦把地址选定以后，3公里半径范围内人均可支配收入决定了它的定位，而不是想建什么就建什么。商业地产分了很多类别，商业经营方面有社区商业、街区商业、集中商业和城市购物中心（专题阅读）的概念。

　　城市购物中心的选址是非常严格的，要求周边三公里半径范围内的人口密度有一定的限制，不仅仅是人数的问题，更重要是人均可支配收入能够达标，如果这两点都达标了，还要看道路交通是否能解决人流的问题。商业规划在哪里建，建多大的规模，不是市长说了算，是市场说了算。

　　今天城市商业的发展面临一个尴尬的境地，就是建了很多商业，招不到商，原因就是选址和定位都出问题，或者说城市规划、城市的商业规划出了问题。开发商在这么一种错误的规划形势下如何做？寻找商业地产的开发机会是非常重要的，我们往往是被动地找。

　　商业地产是招商先行、量体裁衣，像搞住宅地产一样，我们也有客户群、建筑规划、建筑密度等。我们的客户是商家，每个商家对商场的要求是不一样的。西安的发展是不是到了饱和期？应该说是二三线城市的商业地产已经泡沫了，实际上一线城市仍然有泡沫，原因是布局不合理。

　　另一个方面，按人均经济发展总量到今天，人均拥有商业面积远远没达到，很多地方是空白点，没人去。选择商业地产的位置很重要，不要凭表面上看，商业地产未来仍然是发展非常好的，至少有10-20年机遇。