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    当越秀、荔湾区的北京路和上下九在不断上演老树发新枝，天河路携太古汇高调扩容，番禺商圈在火车南站的驱动下迅速崛起的时候，以往旧厂房、旧城区、城中村遍地的海珠区商圈将何去何从？如何改变传统“三旧”聚集地的形象？

    4月25日，由南方都市报主办的海珠区未来商业发展研讨会聚集了广州知名学者、商界人士及行业协会，就资源整合、商业模式创新、商业布局和配套等诸多方面为海珠区商业形势和未来发展把脉。

    记者从论坛上获悉，根据广州市“十二五”最新城市总体规划显示，广州未来城市布局将以城市新中轴为空间序列，在中心城区中部以布局区域高端智能、发展国际性和区域性的商贸金融职能、区域综合服务职能和文化职能为主。并重点建设白云新城地区、琶洲会展地区和白鹅潭地区。这其中，广州新城市中轴线南段、琶洲-员村和白鹅潭等三大重点地区建设均在海珠区辖内，为此新城市规划其实已让原来狭窄的海珠区商业空间豁然开朗。

    转型升级迫在眉睫

    “此前海珠区重工业占比较重，直到2000年以后产业结构调整，第一、第二产业的占比才逐年下降。”广东省社科院国际经济研究所研究员刘毅表示，根据广东省委省政府的发展思路，未来广州的经济主线是发展先进的制造业和现代服务业，“就我个人来看，现代服务业未来在海珠区所占份额会更大。”

    之所以做出上述判断，刘毅认为主要基于三个方面。首先，海珠区目前已成为广州的核心城区，随着“退二进三”的政策，重工业和制造业不断向城市周边外移，取而代之的无疑将会是现代服务业。其次，就城市的核心区来说，工业在城市里将严重破坏环境，不符合低碳环保城市的要求。第三，城市的功能是居民居住，而这就要求有现代服务业完善配套。

    2011-2015年是我国第十二个五年建设时期，也是广州市新一轮总体规划实施的首发时期。业内人士表示，海珠区作为广州“中调”、“西联”的结合部，承担着整合中心城区圈域的发展资源，优化中心城区圈域空间结构和生产力布局的重要功能；提升海珠区的商业发展对于加速推进广州中心城区产业高端化、经济现代化、城市国际化进程，进一步增强带动圈域发展的集聚、辐射和综合服务功能有着极其长远的战略意义。

    目前，海珠区委区政府在“十二五”规划中提出“1+3”的经济架构，这个所谓的架构就是要体现高新技术，然后就是促进高新技术产业、文化产业和流通产业。由此不难看出，经济结构调整升级转型不仅是广东，也是海珠区若干时期的一个核心任务。

    新规划带动新商业格局

    “我之前参加了广州市大型商业网点‘十二五’规划的编撰工作。”广州市商业总会秘书长罗志杰表示，广州市整个商业规划有很大部分都与海珠区的产业结合密切。据罗志杰透露，目前海珠区商业分布格局主要从东到西，从南到北。首先是东部的琶洲国际会展中心，这一区域定位是以会展为主的商业龙头。然后向西过渡到赤岗板块，该区域以丽影广场为龙头，带动了一个商圈。

    之后再向东就是江南西板块，这个板块属海珠区最旺的板块，与广百新一城连通，是该区业态最丰富、盈利最高、租金也最高的集聚区，几乎接近市一级别的商圈。然后沿着江南大道向南，就是摩登百货海购中心、信和广场，向东是万国广场折扣店为主的购物中心。再向东还有一个板块，是“三旧改造”升级后的白鹅潭商圈，包含由太古仓8座仓库改造成的葡萄酒展贸中心、广州首个水岸电影院以及游艇俱乐部、广州橡胶十一厂搬迁后重新建设的综合商业中心光大都汇，以及广州电池厂搬迁后改造的美食文化园花城往事。该商圈周边1平方公里内聚集了四个总规模近50万平方米的大型商业项目。

    记者从海珠区经贸局获悉，其规划在空间发展阶段判断的基础上，将城区划分为东、中、西三片，采用“西优中聚东移”的发展导向，引导区级政府关注的发展重心从西片和东片转向中片。“东部现在是比较高端的会展业，现在的问题是如何去利用这样一个国家级的会展基地，跟我们的商业相结合，而不单单只是在周边发展一些配套酒店、餐饮服务。”刘毅表示，否则这一区域与海珠区之间很难有紧密的商业联系，并实现资源共享。第二个问题是，中部区域除了一些已有的专业配套外，可能要形成一个比较有品牌档次的零售商圈，从而吸引周边等更多的消费者到此消费。根据《广州新城市中轴南段地区控制性详细规划》显示，其范围北起珠江前航道和黄埔涌，南至珠江后航道，西起广州大道。规划总面积40平方公里。随着定位的改变，该区域未来的辐射能量势必扩大。

    接下来是西部，现在多是一些小商品商业，要考虑西部和中部商业发展怎么和老城改造结合起来，这也是海珠区在商业未来发展力可以做一个好文章的主题。刘毅表示，除了上述规划、目标、方向之外，还有就是其它核心城区均缺乏的物流配套，而海珠区南部的现代物流完全可以支撑这样的运作。“这是一些硬环境，此外政府还要考虑一个软环境———政策配套。商业都是依靠商业龙头企业牵头，政府的政策配套要考虑如何去打造龙头企业，并留住他们。”

    零售商业与批发结合

    “其实除零售商业外，海珠区乃至广州还有一大特色，就是广州特有的专业市场，在全国都数一数二。”罗志杰表示，广州有几千个专业批发市场，其中海珠区就有130多个。其中一德路干果海味专业批发集散地，不仅是全国最大，也是东南亚、亚洲最大的。另外还有茶叶批发市场，海珠区也相当有名。这些市场对商业物业需求巨大。

    越和商城项目总经理张雪凌表示，海珠区的商业物业随着城市化的发展，传统商业旺地江南大道、南泰路、宝岗大道、江南西路、江南大道、昌岗大道、南泰路一带依然保持活力。其中，江南大道、江南西路、宝岗大道一直以来都稳坐海珠商业的龙头宝座，是海珠区高档且发展最成熟的商业区，受其辐射影响，该区附近的南泰路、江燕路等地的商业也逐渐被带动起来，形成以江南西、江南大道、昌岗路、新港路为代表的由地铁串连起来的商贸流通消费群体。

    张雪凌表示，随着海珠区商业物业“由西往东”的发展，海珠区不少时尚购物街和专业市场相结合，从而提高了商业物业的整体素质。现时海珠区的商业已发生了翻天覆地的变化，形成专业市场与时尚购物街“齐头并进”的发展态势。从海珠区商业物业布局中不难发现，江南大道婚纱一条街、宝岗大道“南泰商圈”、中大布匹批发市场、广州大道南布匹市场、汽配市场等专业市场已经沉积了浓厚的商业氛围。

    以南泰商圈为例，随着宝岗大道沿线、江燕路、南泰路房地产的飞跃发展，一个个大型成熟社区的建成入住，不但已促进该区的商业环境大为改善，而且，由于其商业价值一直没被发现，因而呈现出明显的洼地效应。据悉，目前已有数家商业地产大鳄悄然布局，目的就是为了抢占广州这一仅有的商业洼地。

    另外，随着宝岗大道的向南延伸，作为南泰商圈门户入口的大型社区“翠城花园”建成并入住，其超庞大的组团式商业裙楼，正逐步以大型集中式批发商业的形态浮出水面。翠城商业板块的崛起，其以“白鹅潭商圈、南泰商圈、江南西商圈、中大商圈”四圈交会的核心位置，紧邻地铁2号线、8号线和即将开通的广佛地铁1号线，如此优越的地段，以及周边住宅社区30万常住人口，决定了该板块商铺一定成为批发商家必争之地。而作为已有16年经营历史的南泰商圈，由于旧场的经营环境及配套设施已显相对滞后，所以随着其升级改造，翠城板块的商业裙楼将首先承接其发展延伸，成为南泰商圈未来小商品龙头商贸平台。正是基于这种趋势，该公司目前在南泰商圈打造了2万平方米的全新升级项目越和国际小商品城。