日前，广州番禺某商业广场推售商铺，引起了一场购铺风潮，吸引了超千人登记，甚至有投资客因担心买不到铺位，四处找人托关系欲走后门。不过，据记者了解，海珠区、荔湾区一些专业市场的小商铺却遭到市场冷遇，销售困难。广州一手商铺市场与去年相比出现明显区别：去年，只要有商铺上市，必定造成投资客疯狂购买；但如今，广州商铺市场出现两极分化，有的商铺供不应求，有的商铺却难以卖出。

　　现象

　　产权小商铺今年人气暴跌

　　去年，专业市场产权小商铺在广州大受热捧。由于住宅限贷限购，一些商家瞄准了商机，以较便宜的价格将写字楼的裙楼部分整体购买，然后再分割出售。最小的可以分割成四五个平方米甚至一两平方米，最大的可以整层或是无上限购买。据不完全统计，广州去年打造的酒类、精品类、数码类等专业产权小商铺项目不下20个，而这些商铺一开盘就会造成一股热销。

　　不过，今年这类型的商铺光景大不如从前。近日，记者走访了海珠区某精品专业市场，看到销售现场冷冷清清，只见几个销售人员不见买家。此外，荔湾区上下九附近某专业市场也是人气暴跌。反观去年，这两个专业市场的商铺上市初期热销，吸金几个亿。

　　满堂红商业地产部经理陈绮文告诉记者，目前广州一二手商铺整体销售与去年上半年相比，成交量基本保持一致，特别是二手商铺基本上成交稳定，但是，商场铺（小面积产权铺）的成交比去年差很多。

　　此外，有行业人士向记者透露，由于去年这种商场铺太多太滥了，今年有的代理或是经营公司看到这个市场不好做，赶紧将手上剩余的货量以相对市价低一些的价格销售出去。而这些被清货的商场铺，大多数是以返租形式销售的，即按照一定比例的回报率将三年租金直接当折扣，三年内有统一的管理公司管理。有的代理公司眼看商铺即将开业或是经营困难，有意将手中的商铺清货再逃之夭夭。

　　原因 经营不佳货不对板等问题较多

　　犹如昙花一现的产权小商铺，其没落的真正原因是什么呢？

　　据记者了解，关于小面积产权商铺的维权投诉很多。今年年初，购买东风东路某地下商城的业主展开了维权行动，因为该商铺在去年销售时对买家承诺要做餐饮，但最后租给了某机构做培训中心。此外，白云区机场路、天河区天河城附近均出现商铺买家为延迟开业、经营不佳、货不对板等情况进行维权。这导致广大投资者对广州一些小商铺，特别是概念型商铺失望。

　　商业地产资深专家陈瑞标分析，商业地产成交下滑肯定是跟经济走势有关，但导致产权小商铺没落的最主要原因是，这种商铺部分存在忽悠或是欺骗买家行为，商铺卖出去了，但是并未按照约定时间开业，开业时间一拖再拖，只有少数能够真正经营起来的。

　　据介绍，有一种较普遍的现象是，凡是在没有经营前卖出去的商铺，大部分都难以经营起来。比如由写字楼裙楼分割而成的小商铺，有的出售前号称要打造国际级某某商城等，到最后都没有按时开业或是开业后难以经营起来。而那种经营多年的商场出售部分小面积商铺，可信度比较高。

　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，概念型小面积商铺本身就有过度炒作的嫌疑。这类项目多偏离成熟商圈位置，若经营普通行业难以突围，所以为吸引买家，开发商都努力打造一些吸引人的噱头，所以概念层出不穷，但最终落实到经营，却多数面临较大的问题，所以买家的投资热情也逐步退去。

　　此外，有行业人士透露，去年有些专业市场小商铺热销与其营销手法有关。除了漫天的报纸广告、宣传单张、短信等宣传之外，还有的商铺项目邀请众多房托制造现场销售火爆、供应紧张的气氛，这忽悠了不少买家立马出手购买。然而，过了一年半载，其他理性投资客看清楚了状况，不盲目跟风购买，导致今年一些小面积产权商铺难卖。

　　现象

　　品牌商业广场商铺供不应求

　　一边是大量的小面积产权商铺乏人问津，另一边却是大型商业广场内的商铺一铺难求。

　　上个月，番禺某商业广场销售中心开放当天，记者在现场看到，该销售中心内人多到水泄不通，全部都是看楼客，随后记者在销售人员手上的有意向购铺登记本上看到，短短几分钟已经填满了几页。

　　该项目相关人士透露，销售中心开放后吸引了超千人登记，每天都有不少人致电咨询买铺。据介绍，该项目推出139间商铺，面积为97~339平方米，价格或在5万元/平方米以上。“由于欲购买该商铺的人数众多，但是货量却比较有限，所以身边不少人四处托关系找人，以求能购买一间商铺。”该项目另一工作人员如是说。

　　一位从事食品生意的周先生，近日就向记者咨询怎样才能买到该广场商铺，因为销售人员都表示登记的人太多，关系客户也不少，所以周先生想成功购买不容易。周先生表示，过年后他手上有一大笔流动资金，投资商铺成为首选，“既然要投资商铺肯定是要选择一些大品牌的商铺，当然老城区的街铺也是首选，但是老城区商圈的街铺都很难遇到，所以这次我瞄准番禺这个大型商业广场的商铺。”

　　有业内人士告诉记者，像周先生这样的豪客有不少，买商铺不会考虑回报率，只求资金有个安身之处。一位在广州从事化工生意的杨先生，早前就在长沙一掷千万购买了两套长沙万达广场商铺，购买后对商铺所处的区域发展、回报率期望值全然不知。

　　原因 货量少 经营有保证

　　业内资深专家韩世同表示，只要是国内知名品牌开发商开发的商业项目，特别是龙头企业做的项目，肯定有其可观的前景。这些企业开发的项目，出售的商铺仅仅占整个购物广场总体量的很小一部分，主体部分仍然是开发商自己经营，这样肯定会保证商场能做旺，如万达广场、绿地广场都是这样的模式，其推出的商铺货量不多，自然会遭到投资客热捧。

　　陈瑞标表示，购买品牌开发商的商铺更有保证，毕竟品牌开发商有成功经验，在全国各地都有自己的物业，如万达、绿地等，这样的项目对小业主、大商家来说较有保障。

　　方圆地产首席分析师邓浩志日前表示，商业对区位及经营管理者的水平都有严格要求，一些成熟地段加上成熟运营商经营的商铺虽没有开业，但强强组合已经预示开业必火的前景。所以这些“熟”铺在概念小商铺投资热潮退去之后，仍旧得到多数投资者的青睐。

　　记者观察

　　不要盲目相信

　　“一铺养三代”

　　俗话说“一铺养三代”，但现实是，能养三代的商铺，只是闹市的街铺，这种铺一铺难求；而一些专业市场内的小面积产权铺，回报率并不高。

　　据记者了解，广州的街铺少有流通，二手商铺成交量很低，去年二手商铺的成交量还不如住宅一个月的成交量。因为广州街铺的回报率非常高，所以投资客只愿意出租不愿意出售，即使有出售的，价格也是相当高。

　　而近年在住宅限购后，一些小面积产权铺如雨后春笋般冒出来。“一铺养三代”成为商家常用的宣传口号。这些商铺号称有7%、8%的投资回报率。

　　记者发现，政策限购、股市低迷，黄金市场又时常不稳定，一些手上有流动资金的投资客实在无更多的投资门路，唯有投资小面积产权铺。这些商铺大多30万到40万元一间，有的甚至低至10万左右一间，门槛较低，吸引了不少小投资客购买。

　　可是，小面积产权铺经营不佳、货不对板等问题层出不穷，不少投资客入不敷出。结果到最后，“一铺养三代”对他们来说成了大忽悠。