王先庆：未来五至十五年内，中心城区将有40%的专业市场将要关闭或外迁，剩下60%则将面临业态转型或者改造升级的抉择。
      转型不再只是一个市场的抉择，而上升为一个城市的抉择。广州专业市场升级出路，和其他城市的路径大同小异，一般主要从三个方面：一是功能转型，即增加一些现代流通功能，包括现代物流、展示、分捡、拍卖、结算、第三方中介服务等；二是模式转型，即从原来的物业管理型，逐步向分销型、采购型、展贸型经营模式转型；三是转营或搬迁。所谓转营，即转变成超市、购物中心或奥特莱斯；所谓搬迁，即异地经营，迁徒到一个更有利于同类专业市场生存和发展的区域。目前，这些出路或方式，都在探索和实践，正在取得效果。

韩世同：现代展贸型专业市场，可以推动广州的专业市场换代升级。

林璟睿：现在各种手段的兴起，其本质是解决了商流与物流的分离，可解决传统市场带来的交通堵塞、环境污染等各种硬件所造成的系列问题,成为专业市场增长的新动力和创新转型的现实路径。形式上专业市场商场化、功能上“虚”“实”结合，“虚”——线上交易、“实”——线下体验（展览、培训、交流、论坛、休闲娱乐、质量鉴定等）；管理上政企结合，企业主导先行（尊重市场），政府规划补充（审核及统一规划）；技术上引入第三方公司，好的管理团队。

《房地产导刊》：从广州黄埔国际玩具礼品城、番禺五湖四海等项目看，有组织的外迁效果似不尽人意。转型这个过程中，难点和重点问题有哪些？

周颖舟：从这两个项目的经营模式来看，他们实际上还是传统的由房地产商主导的商业地产项目，缺乏现代化经营管理的思路。这就导致投资主体只注重眼前利益，不能实现长远规划的合理性。
从市场现有经营者的反馈来看，专业市场的外迁要充分考虑交通、物流等的便利性，或者综合考虑物流中心等的规划建设，为市场的成熟发展奠定基础。
      同时，转型升级是持续不断的过程，一个新专业市场人气和商气是经过长时间积累形成的，消费者的消费习惯变更也需一定的熟悉过程，所以在专业市场从无序向有序外迁过程中，政府及投资主体要担负起培育责任，不能一搬了之。

韩世同：五湖四海的开发商可能实力有所欠缺，李嘉诚的黄埔项目有实力但卖后不管（个中原因不清楚）。专业市场有其规律，政府不能太强势，以行政手段替代市场行为，也不要给太多无法兑现的承诺。企业的持续经营是非常重要的，金融手段也不可或缺。

林璟睿： 它们都忽略了传统的力量，没有很好的交通、地缘优势，客户采购觉得便利性不够，且从原来市级的辐射范围一下子缩小到区级或者是社区级，商户生意额自然下降；企业的竞争力不够，专业市场培育的过程需要有个“养商期”，急于求成，马上想收高租金，也是商户留不住的原因之一；而且专业市场一般设置在快速路旁，通达性和昭示性良好,交通问题也是影响它的原因之一，它的问题还有很多⋯⋯

《房地产导刊》：那成功打造一个现代专业市场项目，需要具备哪些要素？

周颖舟：成功要素有选址、定位、规划设计、宣传推广以及经营管理。
      如选址，要注意“集聚效应”的原则，最好在原有专业市场的商圈范围内进行，新的专业市场的生存和发展必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围。因此，“搬迁”不能一味往远处去，要根据各行各业的实际情况综合考虑。同时，市场的定位不能贪大、贪全，而应考虑同一品类的集中效应。所以，在选址确定的同时，该专业市场的类型定位也就确定了。而在规划设计上，专业市场的软硬件、人流动线设计都要考虑，配套服务建设方面需充分体现人性化，商业国际化、信息化发展趋势，也要求现代专业市场增加相关的宽带配套和现代物流配套。

王先庆：以越秀财富天地为例，一个专业市场能否成为标杆，除了规模大这一硬件条件外，还需要具有三大条件：一是业态定位，即在经营形态上处于领先状态，例如与现代物流、电子商务和展贸型经济的结合深度；二是模式定位，即能否在模式创新上有所突破，如果只是单纯的铺位出租或粗放的物业管理，那谈不上标杆；三是战略定位，即是否具有长远的发展战略，站在市场和区域的前列，担负着行业市场的领导者责任，而不是急功近利。

韩世同：区分零售购物中心，把握专业市场规律。选址运营很重要，实力是必须的，决定档次格局。产权统一关乎未来运营管理，核心区物业不能卖，至少拥有四成以上。还有持续不断地做市场和商户宣传推广以及政府支持，如减免早期税费等。

林璟睿：认同各位专家的观点。我们认为业种业态定性很关键，专业市场不能变成做地产开发圈钱的幌子，专业市场核心是经营产业、产品，房地产只是它的载体。不能看到成熟的专业市场（中大布匹市场、白马服装市场等）一铺难求，且转手价格和顶手费用都很高，就忽略了它的本质：里面的商家大都能够挣到钱，他们经营的载体才会水涨船高。所以做专业市场的初衷很重要。

推动：群策群力
市场先行，规划后行，协会规范，学界建议，舆论监督

《房地产导刊》：广州专业市场转型势所必然，也非朝夕促就。这需要政府、企业、学界、协会、媒体等共同群策群力。您认为应怎样演好各自的角色？

周颖舟：政府需要根据当地经济发展和资源优势，做好市场发展的统筹规划，严格按照规划建设和发展市场，同时完善相关政策法规，避免市场准入与运作不规范；企业在建设专业市场之前要搞好市场调研，做好项目定位，以适应市场竞争；行业协会要帮助企业重视管理运营，提升市场管理人员和交易人员素质；学界要以理论结合各市场实际情况，为市场的规划做出合理建议，避免为市场“背书”；媒体作为信息公众平台及各市场宣传推广的主要渠道，对市场信息的发布要做到公正、公开，避免一味夸大市场积极效应，正确引导消费者对市场前景的合理预期，从侧面引导专业市场理性的发展。同时，监督专业市场按照预期规划走下去。

韩世同：政府干预不要太多，做好规划和营商环境，予以政策支持；企业要做大做强，要找到强大实力的专业运营商和团队；协会有凝聚力和号召力，主要是向政府建议产业政策、优惠政策支持与引导，总结商业模式经验教训，向政府反映问题；媒体发挥监督功能，既宣传成功模式，也曝光存在的问题。

林璟睿：市场先行，规划后行，协会引领，学界监察，舆论随行。