零售业低迷，香港的零售成绩也不尽如人意。据悉，太古地产全年零售板块出现倒退，其中，太古广场购物商场的销售额下跌12.8%。

    近日，太古地产公布了截至2016年12月底止第四季营运数据，期内香港整体写字楼物业的租用率维持99%，但香港零售物业全年销售额现倒退。其中，港岛东中心、太古城中心及太古广场的租用达100%，而太古坊则由去年99%轻微回落至98%。四项物业的租金均有上调，其中以港岛东中心加幅最大，高达29%。此外，太古广场租金上升14%、太古城中心增加9%，太古坊租金则提升15%。

    内地方面，太古汇写字楼及颐堤港一座的租用率均下跌，分别至99%及90%。其中香港零售物业的租用率均维持100%，但全年销售额则出现倒退，其中太古广场购物商场的跌幅最大，达12.8%。而内地四项零售物业的销售额均有不同幅度的增长，其中成都远洋太古里升幅达78.3%。

    太古地产的香港零售业绩承压，离不开香港整体零售业的不理想。公开资料显示，2016年香港零售业总销货价值的临时估计为4366亿港元，较2015年下跌8.1%，而总销货数量的临时估计也下跌7.1%。

    面对业绩压力，太古地产希望通过物业转卖来提升业绩。据悉，截至本月9日，太古地产旗下4个楼盘中3个已售罄，只剩下拥有28个单位的WHITESANDS中还有26个单位待售。

    高盛认为，2030年后，香港的土地供应将发生结构应的变化，日后写字楼市场要由于住宅及零售市场，并预计集团2017年于香港写字楼的物业价值占资产净值约52%。

    高盛还在报告中指出，香港人口增长每年约0.7%，主要由外来人口带动；预期香港岛及九龙核心地区甲级写字楼面积到2023年将有520万平方尺的短缺，非核心地区则有590万平方尺过剩。

    最佳业主太古是如何管理租户的？

    一般人认为招商最重要的是租金，因而依靠低租金以及免租期来吸引客户。而在太古看来，了解商业、了解租户、与租户建立起互相之间的信任才是最重要的。做商业地产、购物中心就是在做租户！

    1、租户管理不是给租户发函、发函、再发函

    太古的物业管理者对租户的每一个人都非常熟悉，因为他们需要把要求清楚的传递给租户。期望租户怎样发展，对它的店铺有什么意见都会进行充分的沟通。商场里面租约可能是三年或者五年或者更长，租户有时需要进行调整，重新组合。太古的物业管理者不是只给租户发一封信，而是把整个计划传递给租户，让租户了解商场的方案，有时候还会请租户提出意见。

    2、中午必须要和客户一起吃饭

    太古地产在招商上的成功取决于多种因素的协同和配合，但是了解商业、了解租户，密切租户关系确实是非常重要的因素。太古一直坚持商业地产一定要自己经营，并且要求做物业管理的人中午不能自己单独吃饭的，而必须要和客户一起吃饭，因为这样的来往可以同租户建立良好的关系。

    3、租户是最佳的市场信息来源

    太古认为与租户建立良好关系之所以重要，在于租户是最佳的信息来源。租户更加了解市场的趋势和动态，知道哪一些公司会进来，哪一些公司将要离开；租户知道这一年会流行什么，知道什么企业是他们最厉害的竞争对手，所以租户会提供很多市场趋势和动态上的参考。

    为此，太古总是在尝试通过直接或者间接的方式了解租户怎样经营自己的生意，了解他们在本地市场怎么做，在国际市场又怎么做，并尽可能在进货环节同租户保持最好的配合。

    4、要照顾租户的合理利润

    此外，太古还特别照顾到客户的合理利润，通过严格的市场调查确定每一种类别的店能够保持良性竞争的数量，不盲目引入过多同一品类的店。太古城中心有一个案例，三家卖眼镜的店铺都赚钱，突然有另一家眼镜店提出要加入这个行列。经过调查分析后，太古城决定拒绝第四家眼镜店的入驻。因为商场里面三家店铺虽然都可以赚钱，但是如果引进第四家店铺，四家企业都要亏本。

    5、租户经营辅导很重要

    如果有租户的生意不好，太古的物业会及时与他们进行沟通，了解他们的问题出在哪里并提供建议。比如香港太古城中心溜冰场附近有一个餐厅，经营开始还是很成功的，但是后来他为了节省一些费用，改为了自助形式，过了一段时间发现生意不是很好，香港人是不大喜欢自己找东西吃的。因此太古的物业与这家餐厅进行了沟通，恢复了以前的服务。虽然增加了一些预算，但是生意重新红火了起来。

    6、别以为请明星来就能把生意请来

    在市场推广方面，太古非常强调针对性，把明星请来不一定是好事，明星到商场的一两个小时时间，一般商户是没有生意做的。来的很多客流不是买东西的人，都是明星的FANS。明星来了他就来，明星走了他也走了。而且明星吸引的大部分也是没有什么实际购买力的中学生。

    7、要培养租户的主人翁意识和归属感

    除了为租户提供优质的服务和力所能及的帮助，太古还特别注意培养租户的主人翁意识和归属感，让他们参与到商场的设计和改进上来。

    8、租户店面更新比单纯追求租金更重要

    每一个店铺装修的时候，太古都会同他们先进行一个讨论。太古有个特点，不一定每次收取的租金都是最高的，会留一些空间给租户。但是太古会要求租户重新装修店铺，因为租户的更新就是商场的更新。租户不断的改变，商场就不会成为旧商场。在这个过程中，租户怎么装修、怎么摆放橱窗，太古都会参与。正是由于这样一种关系，作为管理方的太古会知道租户的意见，比如租户可能觉得店铺的面积太小了，需要增加面积；商场某一区域的人流量不够，建议做一些必要的改动。

    9、租金不是简单的靠面积和位置决定

    太古在租金设计上并不完全基于店铺的面积以及位置，更要参考租户的成本以及利润率。太古非常清楚租户运作的成本不一样，可以承受的租金也是不一样的。比如餐饮业，西餐、中餐、日本餐的租金就不一样，因为他们的实物成本不一样。西餐是最好赚租金的，因为西餐的成本是最低的，所有的东西都是冰的；中餐就不一样，中餐需要很多新鲜的东西，需要每天进货；日本餐成本最贵。了解了租户的经营模式，才能进行更合理的租金设计。

    10、租户减租申请不能“一刀切”处理

    另外，在一些特别时期，为了帮助租户度过难关，太古也会考虑减租，但减租的程度也是根据租户受影响的程度区别对待。比如2003年因为SARS，香港的生意很差。香港的开发商基本上有两种做法，一种是坚持不减租，一种是一律减租30%。而太古的解决方法是与每一个租户进行会谈，了解他们生意的情况，亏损额，利润下降量。太古要求租户把每周的生意情况报给自己，然后对每一个商户做出不同程度的减租，或者不减——因为有一些店铺在SARS期间反而赚了很多钱，比如大家不出门吃饭，去超市买食品、消毒水、口罩，超市的生意很好，所以对超市是不减租的。经历了这件事情之后，租户普遍认为太古是最讲道理的。

    正是因为太古对于商业的高度了解以及对于每个租户的关注，越来越多的客户与太古之间建立起了良好的信任以及长期的合作关系。太古作为“最佳业主”的美名也传播开来，新的租户不断主动去找太古。（来源于中国商报）