对写字楼的投资,核心商务区的甲级写字楼永远都是最主流的选择,不过投资的门槛也最高。此外,业内人士指出,周边区域的新建写字楼虽然非传统的核心地段,但胜在周边有很多原有的产业和专业市场等支持,值得关注。随着产业的升级,商家们希望有更好的办公、展贸环境,但一般又不会选择远离商圈办公,周边新兴的写字楼将可以找到足够的客源。

  近期在花都、增城等外围区域也开始有新建的高端写字楼项目推出,虽然当地原来不是商务区,也缺乏商务氛围,不过新推出物业的所在区域却有强大的产业支撑。如花都的雅居乐汇通广场,其附近有服装、皮革等产业的批发市场;而增城的奥园康威广场附近也有牛仔城等。

   产业支撑使回报更高、风险更低

  高力国际的专家分析认为,近几年写字楼供应量很大,导致写字楼的租售市场逐步转变成买方或租户市场,企业或用家成为写字楼开发商竞争的重点。拥有强大产业支撑的成熟批发商圈可以为写字楼的租赁、销售带来稳定的客源,也为商圈内的商家提供了一个稳定的发展环境。所以这些区域的写字楼回报会更高,风险也会更低一些,未来的发展前景看好。

  同时,业内人士认为,即使是自有足够的产业支持、周边拥有众多专业市场的区域,办公物业的稀缺性也很重要。有一些专业批发市场密集的周边区域,由于土地资源比较充足,很多企业在周边就拥有自己的工厂、办公大楼等,这样的话,它们的办公用房就不用再外求。而如果一个地区原有的商家都只能“屈就”于比较落后的乙级和丙级写字楼中,那么企业对商圈内新型写字楼的推出则会非常渴求。

  专家指出,近年来,一些城市综合体作为一种全新的商业地产模式,因集合商务、酒店、公寓、购物、娱乐、休闲、餐饮以及住宅等多种功能为一体,配套齐全,可快速聚拢人气,形成积聚效应。这种商业间的交替、拉动和融合必将成为未来发展的趋势。选择处于城市综合体、周边又有一定产业支持的写字楼,写字楼地位可以进一步稳固,并最终将融合为一个相互推动的商务大环境。

  市中心专业市场写字楼租金可观

  目前市中心成熟商圈内为专业市场商家服务的写字楼租金回报已经非常可观,只不过在这些商圈内,再难见缝插针有新的办公物业推出。而二手物业来说,商圈内的写字楼也有顶手费。因此成熟商圈内的写字楼单位除了非常专业的买家外,一般的投资者比较难入手。

  如在站西的鞋业商圈内,由于鞋业经营贸易有其行业的特殊性,即鞋商在商场档口只做零散“小生意”,商家既办公又进行展示之用的写字楼,才是接待大客商、做大生意的地方。因此只要商家的生意在档口做大,有固定的客源后,就一定要向写字楼发展,利用写字楼做更大的生意。不少固定订单大的鞋商甚至完全放弃档口的“散客”生意,只做写字楼和交易会的生意。商圈内设备比较新的步云天地,写字楼的租金可达到300元-400元/平方米/月,比珠江新城的甲级写字楼有过之而无不及。

  同时,令外行人惊奇的是,不仅商铺有顶手费,站西鞋业商圈的写字楼也有顶手费,甚至比楼下商铺的顶手费还要高。如站西路欧陆鞋城,写字楼的间隔和装修在旧专业市场中比较好,又是最旺的商场之一,写字楼的顶手费高达30万元-90万元,比1-3层的商铺还要高。

  细节不容忽视,年底需求或增长

  业内人士指出,投资者在选择写字楼时,也需多留一个心眼,为日后真正的用家考虑,这样才能使投资更有保障。除了关注写字楼的地段外,还应关注商务写字楼的内在品质。如大厦是用中央空调还是分体空调,是否能支持24小时办公和网络等。

  分析报告显示,近期,来自数码/信息科技、金融以及物流行业企业租赁需求旺盛。外资企业租赁需求在本季度表现活跃。以物流行业为例,第三季度中央政府决定进一步开放国内快递市场,全面开放国内包裹快递市场,对符合许可条件的外资快递企业,按核定业务范围和经营地域发放经营许可。预计未来,随着年底企业搬迁、置换办公活动转趋频繁,市场需求的增加预计将刺激写字楼租赁市场活跃表现,高力国际预计第4季度全市平均空置率增幅有限,租金仍有上升空间。年底消费市场传统旺季的来临将促进整体消费市场的活跃表现,未来来自零售/贸易、数码信息/科技等行业租赁需求预计将有所增长。

  ■专家教路

  ●嘉宾 高力国际研究及咨询部华南区董事陈厚桥

  近几年写字楼供应量很大,导致写字楼的租售市场逐步转变成买方或租户市场,企业或用家成了写字楼开发商竞争的重点。拥有强大产业支撑的成熟的批发商圈可以为写字楼的租赁、销售带来稳定的客源,也为商圈内的商家提供一个稳定的发展环境。所以这些区域的写字楼回报会更高,风险也会更低一些,未来的发展前景看好。

  目前花都已经出现一些专业写字楼项目,主要集中在新华镇及周边,素质已经大幅提高,租金水平在30元-70元/平方米/月,预计新项目的投资回报率可以达到5%-8%。增城的写字楼主要在荔城和新塘,租金也在30元-70元/平方米/月。

  在专业批发商圈的写字楼投资,一定要跟其所在的专业市场的产业链结合起来,要有能满足该类产业特殊需求的功能设置,写字楼要结合商户的设计需要,因为需要租赁写字楼的商户大多是在下面市场做生意。其次,设计上要灵活,不要做成像珠江新城那边的纯办公室写字楼,要尽量实现多功能,最好可租可住,可以做仓库,比如说送阁楼等,间隔灵活、能适应商户的多种需要的设计会更好。所以,兼具多种用途和功能的展贸式写字楼或LOFT等形态会更适合。

  ■调运攻略

  ●嘉宾 易里调运专家黄韵凌

  现时新兴的一站式商业广场,是目前零售业的最新业态形式,集各种零售业、娱乐、餐饮、休闲及办公于一身,从风水学上看,这些项目如果过于追求线路畅通,会影响藏风聚气的效果,因此一站式的路线必定不能“直来直往”,要有相对应的曲折、迂回。一站式如果涉及太多不同类型的产业,自然会吸引人流,从而带动气场不稳定和难于承接旺气,如美食区门庭若市,专业商品区却少人问津,所以各区的分布和设计要慎重考虑。而从投资者的角度,这三点也是考虑的重点,因为商业广场兴衰成败会直接体现投资价值的多少。

  雅居乐汇通广场四面有畅通的交通输纽,作为商业用地主基础“水路”良好,有收得八方财气的优势,而后方的平步大桥亦能起到靠山的作用,为人丁兴旺带来稳健的基础,且青龙位为区政府所在,亦主青龙方有力,相信这个项目非常容易获得政府支持。但缺点之一是左右前方都被高铁、城轨包围,声音及震动类会带来煞气,这点会导致生意起落较大,属大成大败的格局,即流年旺气足可能会达到门庭若市的效果,若流年飞星格局不佳会出现瞬间冷场的局面。建议从开门着手,如果可以在旺气点分别设出入口以弥补不足,有利于平衡旺气及煞气。缺点之二是从山水向划分,此盘为座北南格局,在八运当中限属于中等旺财格局,要到2024年才能大旺起来,这点对投资者来说有一定的风险性。

  奥园康威广场所处的地型属于四平八稳的土型地,外观方正亦属土型,五行之土主稳定和包容,从选址来说优势较明显,有经营基础稳定善于包容各种产业的先天优势,同时所在地址收到香山大道及荔新大道交汇而形成的西南水口旺气,所以在2024年前主得财利。缺点是此盘所在位置略嫌偏远,人气不足难于带动极大的旺气,所以只宜小本类经营定位,谋小不谋大,发展空间较为不足,建议向小商品城、SOHO办公室方向定位。此盘旺气点是西南位及正南位,如果短线投资西南为佳,因为近水口主“易攻易守”,长线投资则宜取正南,因为气场稳定,经得住时间考验。

  推荐项目

  雅居乐汇通广场

  位置:花都区道三东大道西

  产品:主力面积为160平方米-438平方米的甲级写字楼

  价格:未定

  项目简介:项目是花都800亩综合体大盘雅居乐·锦城的商业部分,总建筑面积17万平方米,有北广州“天河城”之称。楼盘的洋房部分700套单位已全部售罄。汇通广场由一期银通街商铺、二期汇通国际写字楼、商业裙楼及三期大型综合商场三部分组成,涵盖高端公寓、5A甲级写字楼、主题广场、品牌百货和国际连锁超市等业态。其中国际写字楼外立面则采用全玻璃幕墙设计,采用5A国际标准顶级配置和服务。

  区位扫描:目前花都正规划扩建从机场北到汽车城的“花都大道”。该道路连接了花都中心城区及CBD地段,加强了花都区国际汽车城和空港经济中心的联系。而汇通广场则正在处于这一未来的主干道旁。同时项目周边汇集了汽车、珠宝、皮革、服装等众多专业市场和产业基地。

  奥园康威广场

  位置:增城荔新大道和香山大道交会处

  产品:51平方米-70平方米商住公寓,层高4.5米

  价格:毛坯均价约9500元/平方米

  项目简介:奥园康威广场集 “吃喝玩乐购住展”一站式全体验消费于一体。由广州东部最大的购物中心、奥特莱斯名品折扣城、国际美食城、国际儿童城等四大主要部分组成。同时,华夏巨幕影院、麦当劳、小Q反斗城、星期八小镇、武林厨神、迪卡侬、屈臣氏等20多个大型主力店也将进驻。Loft商住公寓部分位于53万平方米的一站式消费大城之上,层高4.5米,业主可根据自身需要二次划分,实用率达170%以上。

  区位扫描:项目毗邻新塘最大客运总站,未来附近还规划有地铁13号线、16号线等,项目所在将成为未来增城的大型交通枢纽。区内的产业经济也十分发达,有大型的服装批发市场新塘牛仔城等。

  华南金谷

  位置:佛山市禅城区汾江北路(华南五金电器城对面)

  产品: 44平方米—53平方米soho写字楼,主力户型为45平方米,集商住为一体,可注册办公做写字楼,可做产品展示厅,也可作为酒店公寓。

  价格:4500元/平方米起

  项目简介:楼盘定位为华南首席一站式五金产业航母,规划为全新的国际级五金交易平台,是集产品交易、品牌展示、产品设计、物流配送、信息发布、会议、商务居住配套等于一体的综合体。项目总建筑面积达70万平方米,其中有超20万平方米的专业五金交易中心。项目还计划实现线上资源与线下实体产业的有机结合,将建设自有网站作为信息发布平台,升级五金行业电子商贸功能。

  区位扫描:一直以来,业界素有“华南五金看佛山,佛山五金看城北”之说,2013年,仅佛山地区的五金机电、日用五金等产品,其销售额就占到全国市场的30%左右。而项目所在的城北五金批发商圈则是佛山最具影响力的五金市场。根据规划,未来城北将以五金、汽配、金属、食品等四大产业作为支柱,将陆续通过“腾笼换鸟”的策略升级改造产业形态,推动城市升级,区域内不论土地还是市政配套,升值潜力都指日可待。