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  百亿电商用地月底推出

  琶洲将成未来电商总部CBD

  早在2012年,广州就提出要3年建百万平方米电商产业园,并且提出通过“退二进三”等方式盘活存量土地,提高电子商务企业用地在总建设用地中的比例,以解决电子商务企业超快速成长和规模扩张所造成的场地紧张和制约发展的问题。

  如今,电商的春天终于伴随着天量土地供应而到来了。6月30日,琶洲A区电商总部将迎来10宗地块的出让,挂牌总价已达97.5亿元,单宗地块挂牌起始价在3.1亿-18.7亿元之间,折合楼面地价在13000-18000元/平方米,除限定竞买者行业属性外,另外自持计容面积不低于70%的条件也对潜在买家的资金和运营能力提出“不小”的要求。这将是广州在电商领域有史以来最大规模的一次土地出让,相比以往住宅的竞拍,相信此次电商用地的推出将是“有的放矢”。广州市副市长陈如桂曾表示,广州正在引进腾讯、阿里、复星、唯品会、UC、YY等品牌企业,在琶洲打造一个以电商集群为特色的CBD。

  有媒体还曾报道称,腾讯拟在琶洲建设微信总部大楼,规划建筑面积21.4万平方米,着力打造成为广州重要的互联网创新产业基地。目前微信总部在广州海珠区TIT创意园。但按广州中轴线岭南公园规划,办公区域所在的两栋楼有可能被拆除。

  近日,通过在琶洲地块现场踩地发现,地块整体平整,地块上建筑物主要为珠江啤酒厂瓶箱仓储、汽车试驾厂及二手车拍卖、中铁电气化局一项目部、一些临时供地居住点等。上述建筑物均已在显著地方张贴此次出让地块的公告信息,建筑物处理方式及时间节点。据与地块周边人员交谈,都已知悉地块未来电商总部定位及需搬迁事宜,大部分涉及商户认为只能无奈接受,而部分商户则表示需与相关方面商讨补偿事宜。另外,珠江啤酒厂已逐渐搬往南沙,预计2016年完成搬迁。

  据了解,未来3至5年,琶洲A区电商总部区将形成一个建筑面积约300万平方米、营业收入达1000亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群。据中原研究部监测,未来琶洲A区将有10个项目近101.77万平方米的办公项目入市,此次出让地块10宗地块建筑面积59.3万平方米,未来琶洲A区将会承接珠江新城,成为电商总部CBD。

  周边楼市

  写字楼:区域写字楼稀少

  琶洲定位电商总部及会展中心,此次地块出让将会为琶洲板块带来更多的办公面积,同时A区电商总部基地的定位也会带动相关产业的集聚及行业人员的增多,可以预见,未来琶洲区域的商务办公氛围将会显著提升,由此会带来片区办公物业的租售活跃。从琶洲A区在建及未来琶洲A区以电商总部基地的商务办公体量看,未来该区域势必带来巨量人口红利,而这也会直接辐射并利好周边住宅区如滨江东、琶洲、赤岗和珠江新城板块。

  琶洲写字楼租售价情况

  写字楼项目 租价(元/平方米/月) 售价(元/平方米) 空置率

  保利国际广场 110-120 29000-30000 10%

  保利世界贸易中心 100-120 28000-30000 5%

  中洲中心 95-110 22000-25000 5%

  中洲交易中心 85-110 25000-30000 4%

  (数据来源:中原研究部)

  琶洲A区未来将入市项目

  项目 建筑面积(万平方米)

  宝境大厦 8.33

  赫基国际大厦 11.69

  广铝、远大项目 14.6

  欧派项目 9.87

  广东电网 9.94

  星河湾项目 8.29

  广东移动 5.33

  从兴项目 10.41

  良业项目 13.21

  东凌项目 10.08

  (数据来源:中原研究部)

  一手楼:大户型或豪宅为主

  目前地块周边的一手楼盘有4个,琶洲板块的保利天悦、江山国际和滨江东的珠江帝景紫龙府、赤岗的领江壹号,带装修均价在3万-4万元/平方米,基本都是大户型或者豪宅设计,定位于中高端改善型的买家。预计电商总部运营后会吸引该基地的中高层管理者,尤其是保利天悦这样高端的综合体项目。

  二手楼:周边生活氛围浓厚

  从琶洲A区的地理位置及周边交通路线来看,预计电商总部的从业人员居住选择会辐射到四大区域:滨江东、琶洲、赤岗和珠江新城板块。

  目前四大区域的楼盘可以分为三个梯队:第一梯队:为综合品质、居住舒适度相对较高的楼盘,均价30000-40000元/平方米,代表楼盘有滨江东的珠江帝景、中海锦苑、赤岗的泓景花园、琶洲的雅珺花园以及珠江新城的凯旋新世界等,这些楼盘聚集着有实力的新广州人,预计将吸引未来互联网产业的高管人群。

  第二梯队:为居住品质属于中档,有一定居住氛围但不是很新的楼盘,主要在赤岗板块,例如鸿运花园、金影花园等,这些楼盘适合该商务区域的中层及基层员工,均价在17000-20000元/平方米,且有地铁8号线,交通非常方便;

  第三梯队:为赤岗板块的散盘,这些楼盘多为楼梯楼,楼龄较久,均价在15000-16000元/平方米,适合该商务区经济能力有限的刚需人群。