成都市农产品批发市场：大变局 大机会 大发展 增持

　　事件：

　　10月25——26日，我们对成都农产品中心批发市场的老市场和新市场进行了实地调研。

　　10月26——27日，我们实地调研了成都市其他农产品批发市场。

　　包括：西南果品中心批发交易市场、成都龙泉聚合（国际）果蔬交易中心、青石桥水产市场、五块石蔬菜综合批发市场、成都市农副产品批发中心、大西南茶叶专业批发市场、荷花池中药专业市场、五块石商贸大市场、糖酒干杂批发市场。

　　成都农产品中心批发市场是深圳和四川两地政府合作开发的项目,得到了相关政府部门的大力支持。成都农产品中心批发市场搬迁工程成为2006年四川省和成都市的重点建设项目，这为新老市场的平稳搬迁和以后的发展创造了有利的条件。

　　提要：

　　成都农产品中心批发市场属于产销中转市场。

　　该市场是成都市最主要的农产品批发市场之一和最大的综合批发市场。

　　该市场正处于从老市场向新市场搬迁的过渡阶段。

　　为了得到较好的搬迁方案，该市场与当地政府经过许多回合的商议，达成了协议搬迁的规划。

　　新市场地理位置优越，竞争优势明显，土地增值空间巨大。

　　新市场发展策略为“总体规划，分期开发，滚动发展”。分期开发是指：一期建设以满足老市场搬迁为目的；二期建设冻库、水果交易区和沿街商铺；三期建设综合楼和配套的住宅楼。

　　该市场的经营目标是：在未来3——4年内，交易量大于200万吨，交易金额超过100亿元。

　　根据我们全方位的考察，我们认为，上述发展目标应该能够达到。我们可以预期：当一期工程全部达到预定目标、整个经营走上正常轨道后，预定的发展目标将逐渐实现，80%的佣金覆盖率也将成为现实。此时，我们用不同的佣金水平可以测算出佣金收入的总额。另外20%的交易金额同样能给市场带来收益。除这两部分外，增值服务和配套服务同样能创造不可低估的收益。

　　成都市农产品批发市场的最大特点是：专业市场异常发达，但综合市场很少；低租金、高佣金是相关大市场的主要盈利模式，这与农产品（000061）所推广的以电子交易结算系统为核心的“佣金+租金”盈利模式所要求的外部环境比较匹配；从综合实力看，能与成都农产品中心批发市场试比高低的批发市场屈指可数。

　　1.新老交替好事多磨，发展空间令人惊喜

　　我们于2006年10月25日和26日，在不同时间段，对成都农产品中心批发市场的新老两个市场进行了实地考察，并与市场相关的各层面主体（包括市场高管、市场工作人员、市场经营户和其他客户等）进行了各方面的交流。

　　目前，成都农产品中心批发市场正处于从老市场向新市场搬迁的过渡阶段，计划在今年年底前实现整体搬迁。虽然前期遇到了意想不到的麻烦，但是经过管理层的不懈努力，麻烦已经成为过去，新老交替已经呈现平稳态势。

　　按照成都市政府的发展规划，2008年所有三环路以内的批发市场（当然包括农产品批发市场）都将迁移到三环路以外。成都市农产品批发市场正面临前所未有的大变局。大变局带来了发展的大机会，新市场发展空间令人惊喜。

　　1.1.老市场：过渡时期，稳定压倒一切

　　1.1.1.地理位置

　　老市场东临人民南路，南临三环路，西边为站华路。

　　1.1.2.股权构成

　　成都农产品中心批发市场，在农产品（000061）进入以前，由北京中糖集团（即北京中国糖业集团）和成都商业投资发展有限公司各占50%股权。农产品（000061）通过重组成都商业投资发展有限公司进入成都农产品中心批发市场。重组成都商业投资发展有限公司的方案为：将原来与批发市场业务无关的资产全部剥离出去，由另外成立的新公司——成都兴商公司拥有。经过重组的成都商业投资发展有限公司仍然占有成都农产品中心批发市场50%的股权，成都商业投资发展有限公司本身由新组建的成都兴商公司和农产品（000061）各占49%和51%的股权。2005年7月，中糖集团正式退出成都农产品中心批发市场，由农产品（000061）与兴商公司按51%:49%受让原中糖集团所拥有的股权，双方直接各占成都农产品中心批发市场25.5%和24.5的股权。

　　1.1.3.市场地位

　　成都农产品中心批发市场交易品种主要为蔬菜、肉类、水产和小食品，属于综合批发市场。

　　2005年以前，成都农产品中心批发市场蔬菜日成交量在3000—4000吨，占整个成都批发市场交易量的70%左右；肉类交易量占有当地20%左右的市场份额。该市场是成都市最主要的农产品批发市场之一和最大的综合批发市场。

　　1.1.4.市场特征

　　在正常情况下，该市场货源来自全国的22个省市，同时可以辐射到整个四川省和西部各地区。

　　在整个批发市场交易量中，40%左右用来保障和满足成都市的需求，60%左右用于中转，辐射到四川省和西部各地区。其中，重庆70—80%，西藏90%的农产品供应量来自成都市的农产品批发市场。贵州、山西、陕西等地区的客户都会到成都市进货。

　　成都农产品中心批发市场属于产销中转市场。

　　1.1.5.非常措施

　　一个市场的搬迁或多或少会引起广大经营户的不安。例如，2003年老市场的小食品铺位招商时，因为受到成都市政府关于城市发展规划公告的影响，招商效果受到负面影响。当成都农产品中心批发市场酝酿搬迁时，碰到了前所未有的困难。竞争对手采取欺骗、造谣等不正当手段，挖走蔬菜交易区的实力经营户。其他专业市场也不安分守己，想方设法挖走经营户。这在一定程度上对市场造成了冲击。

　　对此，该市场管理层除了清理、整顿自己的队伍外，采取了一系列重要的举措：放水养鱼，开发货源，适时招商。非常时期发生非常事件，只能采取非常措施，才有可能取得非常效果。在长途菜遭受伤害时，加强本地菜的开发力度。市场相关高管亲自到阿坝州开发高质量的蔬菜品种。针对竞争对手的各种不正当竞争做法，成都农产品中心批发市场巧妙地采取了放水养鱼的对策，化解了对手的攻势。针对各类专业市场的挑战，采取了针对性极强的新市场招商措施。

　　在因新老市场交替容易产生动荡的时期，在开发新市场需要大量资金而不能化太多的人力、物力和财力与竞争对手发生大的碰撞之际，成都农产品中心批发市场管理层凭借必胜的信念、高超的管理技巧和高瞻远瞩的策略，在不增加额外支出的情况下化解来自市场各方的竞争压力，实现了新老市场的平稳过渡。

　　1.1.6.目前形势

　　老市场原占地280亩，现在已经移交1/3左右的土地。估计，现在老市场蔬菜交易量的市场份额在50%左右。

　　目前老市场正平稳地筹备搬迁。

　　1.2.新市场：继往开来，发展是硬道理

　　1.2.1.协议搬迁

　　为了得到较好的搬迁方案，该市场与当地政府经过许多回合的商议，达成了协议搬迁的规划，即政府以协议价回收土地，同时以优惠价提供新市场用地。政府以100万元/亩价格回收土地，新市场土地成本大概在20万元/亩左右，比市场价50万元/亩明显低很多。新市场土地全部为商业用地性质，兼容一定比例的商铺和住宅用地。

　　1.2.2.地段环境

　　成都农产品中心批发市场将从三环内的站华路搬迁到白家镇。新、老市场相距6公里左右。

　　按照成都市政府的市政发展规划，成都市南部是重点开发区域。目前，位于南部的新市政府大厦正在建造中，经济开发区、会展中心、海洋公园等开发项目已经初具规模。和记黄浦（占地1000亩）、华侨城（占地3000亩）等著名地产开发商纷纷入驻到这块热土上，开发高档商品房。南部地区已经是高档楼盘集中地，距离新市场所在地比较近。

　　成都的南区属于富人区。南区的商品房，在轨道交通利好推动下，房价从3000元/平方米上涨到5000元/平方米。

　　新市场周边分布了7大院校，一方面能提高该地区的品位，另一方面这些大单位也是新市场的大需求者。

　　新市场周边交通便利，不但拥有从新市场直接穿过的川大路，而且拥有多条通往市区和各地的交通主干道。

　　川大路直接通向会展中心，与此相距4公里左右。东边方向的成雅高速，两边拥有较宽的绿化带，成为城市的绿肺。

　　白家镇依托双流机场的空港优势和高速公路优势等，正在成为成都市重要的物流中心。

　　由此可见。新市场地理位置优越，竞争优势明显，土地增值空间巨大。

　　1.2.3.开发规划

　　新市场发展策略为“总体规划，分期开发，滚动发展”。第一期开发以满足老市场搬迁为目的，在今年年底前完成；第二、三期开发预计在2009年下半年全部完成，具体进展视发展情况而定。预计，总投资为4.5亿元（包括受让土地成本1亿多元）。

　　分期开发的具体内容是：一期建设以满足老市场搬迁为目的；二期建设冻库、水果交易区和沿街商铺；三期建设综合楼和配套的住宅楼。

　　1.2.4.市场布局

　　新市场面貌焕然一新，规模更大，设施更健全，技术更先进。

　　新市场占地522亩（包括道路和绿化用地），经营用地402亩。新市场将开设蔬菜交易区、肉类交易区（包括两个类似于上海农产品中心批发市场的白条肉交易大厅）、水果交易区、海水产品交易区、小食品交易区、加工配送区和拍卖展示展销中心，并配套综合办公楼（客服中心、检测及办公楼于一体）、市场综合服务楼、4000吨冷库和生活配套区。

　　1.2.5.资金规划

　　搬迁实现的收益，加上原有的现金，另外从银行贷款1个亿，整个搬迁工程就能按计划高效地运转起来。

　　新市场可以通过销售部分商铺和住宅楼，加速收回前期投资，实现开发资金的良性循环。其实，在4亿多元的开发成本中，已经包括了住宅和商铺开发成本，通过销售可以收回开发成本。这样，分期开发、滚动发展中所需的实际资金并非很大。

　　对于银行贷款部分，还款和财务费用支出等方面，市场已经作了周密的安排。该市场认为，银行贷款并非给市场带来了太大的压力。

　　通过盘活、搞火商铺，争取优惠政策等，完全有能力运用现有的资金实现稳定的分期开发和滚动发展。

　　1.2.6.发展空间

　　新市场发展的空间有多大？表现在什么地方？我们认为，新市场发展空间很大。主要表现在以下几方面：

　　一是规划变动带来的新机遇。

　　成都市政府考虑到大城市的发展前景，调整了城市南部的发展规划，规划在2008年底前，全部批发市场搬出三环以内，迁到三环以外。这意味着，就是现在三环内占有一定市场份额的批发市场在未来几年内将发生大的变化，市场格局将被重新排定。在这洗牌过程中，在搬迁上先行一步的成都农产品中心批发市场将占得先机。这是不容怀疑的。

　　二是集中交易带来的新机遇。

　　政府高度重视食品安全，计划肉类实行集中、定点交易。成都农产品中心批发市场是实现集中、定点的试点市场，一旦成功实施，将在全市范围内推广，并由成都农产品中心批发市场牵头、参与其他相关市场的建设。根据上海农产品中心批发市场和合肥周谷堆农产品批发市场的成功经验，在成都农产品中心批发市场成功实施是很有把握的。这样，未来该市场在成都肉类批发市场上占据主导地位的发展前景完全是可以预期的。

　　在肉类产品上，成都农产品中心批发市场比上海农产品中心批发市场更丰富，除白条肉外，还有腊肉、腌肉、半成品肉等。

　　今年8月份，当地政府相关部门和该市场高管赴上海农产品中心批发市场考察肉类交易。

　　三是资源整合带来的新机遇。

　　四川省资源丰富，除了旅游资源外，物产资源同样很丰富，包括肉类、粮油、优质水果、川菜系列的调味小食品、淡水鱼等品种，在全国都很有名望。

　　通过农产品批发市场，可以帮助农民解决销售难问题，成功地向市场推销产品。例如，龙泉驿的水蜜桃，在农产品（000061）的支持和帮助下，在出口量上已经超过了河北。其他的品种，如成都的枇杷比福建的枇杷质地高很多，丰水梨比山东的早熟45天，具有时间差别优势，都值得我们推荐。

　　四是中外对接带来的新机遇。

　　就在我们调研的那几天，泰国商务部组织该国考察团到成都农产品中心批发市场来考察，商谈农产品对接问题。为什么不找人家而找成都农产品中心批发市场？因为市场地位、市场品牌摆在那里，无人不知，无人不晓。泰国的大米、水果等农产品，具有明显的优势。一旦成功实现中外对接，发展潜力无疑是很大的。

　　五是辐射功能带来的新机遇。

　　成都可谓是西部的要塞，战略地位十分重要。农产品（000061）在此成功布点，在开发西部市场中已经成功一半。现在，新市场又坐落到全国百强县之一、排名第54位的双流县，可谓是高瞻远瞩。

　　成都农产品中心批发市场是西部的前沿市场，具有很强的辐射功能。从区域的市场发展成全国的市场、开放的市场是必然的趋势。

　　六是内部对接带来的新机遇。

　　农产品（000061）在全国各地拥有丰富的农产品批发市场资源，实现对接能够实现多赢格局。这不是一般市场所能具有的。

　　事实上，支持成都农产品中心批发市场大发展的因素远不只是这些。

　　1.2.7.发展目标

　　在如何推广上海“佣金+租金”盈利模式、实施电子交易结算系统方面，成都农产品中心批发市场规划实施中央统一结算系统，在未来3——4年内，分五步走，逐步规范，最终达到统一结算，实现佣金收费覆盖率达到交易金额的80%。

　　成都农产品中心批发市场的经营目标是：在未来3——4年内，交易量大于200万吨，交易金额超过100亿元。这当中，交易品种构成将与现有的有一定的区别，高附加值品种所占比例将明显提高。相比之下，增长速度异常惊人：2005年，成交量为127万吨，成交金额为28亿元，品种包括蔬菜、肉类、粮油和小食品，不包括水果。

　　在新市场将大力发展肉类交易，特别是鲜猪肉（主要是热白条）和冻猪肉将占据重要的地位。由于该市场配套了冷库，冻肉的交易量客观上有望大幅提高。水果交易品种，主要发展高附加值的精品。水产品中，将大力发展海鲜产品。海鲜产品虽然交易量不是特别大，但单价高，交易金额大。

　　1.2.8.收入预期

　　根据我们全方位的考察，我们认为，上述发展目标应该能够达到。

　　我们可以预期：当一期工程全部达到预定目标、整个经营走上正常轨道后，预定的发展目标将逐渐实现，80%的佣金覆盖率也将成为现实。此时，我们用不同的佣金水平可以测算出佣金收入的总额。

　　另外20%的交易金额同样能给市场带来收益。除这两部分外，增值服务和配套服务同样能创造不可低估的收益。

　　1.2.9.开发进度

　　在不久的将来，在西部规模最大、现代化程度最高、管理最先进的农产品批发市场将矗立在世人的眼前。

　　我们现在已经能够领略新市场的雏形。

　　目前，相关铺位很抢手。但是管理层坚持以经营为主，向实力经营户招商。

　　在今年年底前整体搬迁计划应该能够顺利实施。

　　2.专业市场异常发达，竞争对手寥寥无几

　　10月26——27日，我们同时调研了成都市其他农产品批发市场。通过对各大批发市场特别是专业市场的实地考察，以及与市场不同主体的全方位的交流，我们进一步加深了对相关市场的了解。

　　成都市农产品批发市场的最大特点是：专业市场异常发达，但综合市场很少；低租金、高佣金是相关大市场的主要盈利模式，这与农产品（000061）所推广的以电子交易结算系统为核心的“佣金+租金”盈利模式所要求的外部环境比较匹配；从综合实力看，能与成都农产品中心批发市场试比高低的批发市场屈指可数。

　　2.1.规模最大：西南果品中心批发交易市场

　　规模大、人气旺和品种多是西南果品中心批发交易市场（以下简称西南果品批发市场）的特征。

　　2.1.1.市场概况

　　西南果品批发市场临近成都市物流业比较发达的八里庄，位于驷马桥路。

　　西南果品批发市场是我国西南地区规模最大的果品批发市场，估计占地面积在500亩左右，已经有十多年的发展史。

　　由于交易量大，该市场地面到处是由果品液体留下的粘性物质。

　　在市场的西北有一个中等规模的冷库，设备已经略显陈旧。

　　该市场主要分成精品交易区、大众交易区和地摊交易区。精品交易区有几个交易大棚组成，大约有300个左右的摊位。部分摊位已经被用作仓库。由于摊位紧张，不少经营户只能在周边的地方租用临时摊位，或者干脆在道路边或广场上直接在货车上交易。

　　大众交易区，主要设在各个空地上，设施相对简单。在各个过道、道路边随处可见各类经营户摆的摊位。

　　地摊交易区位于该市场东南部，专用铁路支线从中通过，各个交易棚更为简陋。目前主要的交易品种为来自福建的釉子。

　　该市场目前交易集中在白天。目前的交易时间为上午8点到下午4点。

　　2.1.2.收费标准

　　精品交易区每个摊位每月租金在1000元左右。大众交易区每个摊位每月租金在500元左右。

　　无论是有固定摊位的还是临时交易的，经营户都按水果量交纳进场费。交纳标准是：20吨以上，交纳1000元/车/次；15吨以上，800元；12吨。600元。平均收取进场费为50元/吨左右。有些摊位的经营户采取固定费用的交纳方法。例如，在精品交易区，有些摊位一年只交纳10万元费用，其他费用一概不需交纳。这对交易量做得大的经营户来说是划算的。

　　2.1.3.市场效率

　　各类经营户交易量、交易金额存在较大差异。例如，在精品交易区，有的摊位年交易金额可达到1000万元左右，有的只能做到300万左右的交易额。

　　车皮直接进入市场，提供给经营户更多的选择。目前，通过车皮运输釉子，每斤可节省5分钱的运费。

　　该市场经营户经济收益还是挺可观的。例如，做釉子的经营户一年少则赚几十万元，多的能赚到百万元以上。

　　2.1.4.竞争形势

　　虽然整个市场不太整洁，但是人气较旺，具有一定的竞争力。龙泉聚合果蔬中心虽然硬件设施比西南果品批发市场强，但交通条件、地段条件等方面难以抗衡，只有当该市场实行搬迁时，龙泉聚合果蔬中心才有机会与该市场竞争一下，但估计吸引力不会太大。对于成都农产品中心批发市场来说：一方面，将来主要发展精品水果交易，与该市场形成一定的错位经营，客观上会减少较大的竞争；另一方面，硬件设施、管理水平等方面都明显高于该市场，竞争力更强，因此，未来会吸引不少实力经营户，特别是当该市场实行搬迁、成都农产品中心批发市场更显交通条件、硬件设施和管理水平等优势时，这种吸引力将更强。总之，即使是西南果品批发市场这样的专业市场中的强者，也不会在水果交易方面对成都农产品中心批发市场造成太大的压力。

　　2.2.争议最大：成都龙泉聚合（国际）果蔬交易中心

　　成都龙泉聚合(国际)果蔬交易中心（我们将此市场简称为“龙泉聚合果蔬中心”），瞄准成都市农产品批发市场（包括其他行业批发市场）大搬迁带来的进入机会，采取种种颇具争议甚至不正当的手段，快速进入农产品批发市场领域。

　　龙泉聚合果蔬中心的开发和运作特征可以概括成这样几个字“高成本融资，低租金出租，长期限牵制，交易量约束，进场费创收”。

　　由于在进入农产品批发市场时所具有的动机、采取的手段和所具备的地段条件等方面存在某些问题，该市场能否继续做活做火还存在很大的不确定性。

　　2.2.1.地段条件

　　龙泉聚合果蔬中心位于成都市东部的龙泉驿区龙都大道一号。龙泉驿原为成都市的一个郊县，现在已经改制成龙泉驿区。该市场距离成渝高速龙泉驿出口不远。我们用车辆实地测量，测得该市场距离成都市区三环路17公里，距离二环路22公里。该市场属于成都市比较偏僻的地方。

　　2.2.2.规划概况

　　根据对外宣传资料，该市场投资总额为3.65亿元，总规划占地450亩，一期占地325亩地。

　　根据我们对该市场招商中心内部相关图片的观察，一期工程相关的技术经济指标如下：总用地面积216930平方米（即325亩），其中，净征地190707.3平方米，代征地9902.7平方米，绿化地16320平方米；建造占地面积74762.2平方米，其中新建筑57504.2平方米，原有建筑17258平方米；总建筑面积91554平方米，其中，新建筑64346.7平方米，原有建筑27207.3平方米；绿地建筑面积42146.2平方米；建筑系数39.2；容积率0.48；绿地率22.1%。

　　该市场由三家民营企业合资组建，启动于2001年左右，正式开建于2003年底（即成都市批发市场实行大搬迁的前期），2005年下半年一期主体工程竣工，并于年底开业。由于早在几年前就储备了土地，该市场土地成本比较低。

　　根据该市场相关工作人员的介绍，该市场规划在完善一期开发的基础上实行二期开发。由于从蔬菜批发市场上尝到了甜头，有可能实行二期开发。但是否真的开发，现在还不易决定，毕竟现有的蔬菜市场发展前景具有不确定性，水果市场能否做起来更难以判断。

　　2.2.3.融资策略

　　前期，为解决资金短缺问题，聚合公司高成本融资。以10年为期限，以支付每年10%净收益为代价，出售蔬菜交易区和精品水果交易区的铺位使用权，（根据我们对招商中心相关图表的测算），出售率估计达到50%以上。投资者与聚合公司签订铺位使用权销售合同，同时签订委托经营管理合同，不参与市场的任何经营活动，只享受固定比例的分红。精品水果交易区21平方米左右的摊位10年使用权的投资额为3.8万元，30平方米左右的为6.8万元；蔬菜交易区，23平方米左右的为4.2万元。平均每平方米的摊位10年使用权的投资额在2000元左右。

　　据聚合公司的工作人员介绍，目前这样的投资活动已经结束。

　　2.2.4.市场布局

　　从硬件设施看，该市场建造得比较规范。现在已经建成蔬菜交易区（有一个交易大厅在建），精品水果交易区，一幢综合楼。按照建设规划，将来还要建成拍卖展示中心、气调保鲜库等。由于硬件设施规范，给人直觉是比较整洁。

　　蔬菜交易区已在2005年底开业，精品水果交易区现在处于招商状态。

　　蔬菜交易区已经建成、启用10个交易大厅，另外一个正在建造。每三个交易大厅连接成一排，共四排（有一排由两个交易大厅组成，包括正在建造的一个）。每个交易大厅本身分成两边，每边有13个档位。每个档位宽6.5米左右，进深在6、7米左右，设两个铺位。交易大厅的中间道路宽度在20米左右。每个铺位都配备商住两用的小两层楼。每个交易大厅拥有52个铺位，现共有铺位520个。

　　已经建成但尚处于招商阶段的精品水果交易区，共有六个交易大棚组成，连成一个整体，共设摊位300多个，不配备蔬菜交易区那样的商住两用的小两层楼。

　　2.2.5.运转模式

　　该市场的运作模式可概括成“低租金出租，长期限牵制，交易量约束，进场费创收”。

　　经营户在签订租用合同、交纳押金的条件下，以每年2000—3000元的租金水平租用铺位。该市场实行低租金收费策略。

　　已经签订租用合同、交纳押金的经营户不能转租铺位，也不能前结束合同、收回押金。租赁合同所约定的年限都在数年以上，经营户不容易按照自己的愿望自由脱身。

　　对于经营户的日常交易，该市场还设定最低交易量的限制。除了交纳押金和租金外，对于该市场来说，最主要的收入来源是对经营户的进场货物按车型收取进场费。

　　2.2.6.收费标准

　　该市场对经营户的收费主要有三个方面：一是占收入重要地位的进场费；二是铺位租金；三是服务费。

　　进场费收取标准比较复杂。该市场分类收取进场费，将蔬菜分成本地菜（包括来自阿坝州的蔬菜）、短途菜（来自四川其他地区的蔬菜）和长途菜（来自省外的菜）三类，并将菌菇单列出来。本地菜收费标准按车型从10到50元分别收取，长途菜同样按车型分别收取100元、150元、200元、300元和480元。在一般经营户的心目中，收取200——300元的进场费居多。

　　每个铺位租金水平为2000——3000元/年。属于低租金水平。

　　如同上海的江桥蔬菜批发市场一样，该市场配备400多名短驳人员，专门从事下家配菜装车服务。一般情况下，3名左右的短驳人员组成一个小组，合装一量货车，按17元/吨左右的标准收取服务费。短驳服务人员由市场统一管理，除交纳300元押金外，每月向市场交纳500元管理费，自己每月能赚1000元左右。

　　2.2.7.交易特征

　　该市场交易高峰为下午3点到5点，其他时间段的交易繁忙程度相当于高峰时段的一半或更少。我们在下午交易高峰的时段和晚上8点以后相对清淡的时间段都考察了市场的交易情况等。

　　该市场采取最原始的现金交易，交易、结算完全属于上下家之间的事，与市场无关。

　　可能出于提防竞争对手探测的原因，该市场各类工作人员都处于较高的警觉状态。

　　2.2.8.未来命运

　　该市场抓住了成都市农产品批发市场大变局的契机，采取了不正当的竞争手段，挖走竞争对手的客户。许多知道真相后的经营户表示由于受押金牵制，现在暂时走一步看一步，到时再决定去留。同时。他们认为，由于该市场是专业市场，没有综合市场那样竞争力强，又地处比较偏僻的地段，买家不便利，能否长期做下去还不容易判断。

　　值得注意的一个现象是，水果交易区招商并非那么容易，招商一年多，毫无起色。这可能出于两方面的原因：一是在蔬菜交易区招商时采用的不正当手段现在已经难以奏效，因为经营户已经基本了解成都市农产品批发市场未来发展的大致格局，龙泉驿区不会成为批发市场的集中点；二是在等待成都市最大的果品批发市场——位于驷马桥路的西南果品批发市场搬迁，寻机挖走经营户。从我们对西南果品批发市场的调研情况来看，只要驷马桥的果品批发市场不搬迁或搬迁时不留下空隙，龙泉驿市场很难有做火的机会。

　　2.3.数量最多：五块石批发市场群

　　五块石是成都市农产品批发市场数量最多的商业贸易区，同时也是成都市各类批发市场数量最多的商业贸易区。这里聚集了五块石蔬菜综合批发市场、成都市农副产品批发中心、大西南茶叶专业批发市场、荷花池中药专业市场、五块石商贸大市场、糖酒干杂批发市场、五块石农贸商品批发市场、五块石电子电器市场、万家灯饰批发城、西南酒店用品批发、五块石轻纺城等农产品和其他商品批发市场。我们将集中在五块石地区的农产品批发市场称作五块石批发市场群。这里专业市场发达，聚集效应明显。

　　在此，我们主要阐述对五块石蔬菜综合批发市场、成都市农副产品批发中心、大西南茶叶专业批发市场、荷花池中药专业市场、五块石商贸大市场、糖酒干杂批发市场的调研概况。

　　2.3.1.市场概貌

　　五块石批发市场群位于成都市中心正北方向，主要分布于蓉北商贸大道两侧。

　　五块石蔬菜综合批发市场位于五块石批发市场的北部区域，大门开设在西南角上，与蓉北商贸大道相接。

　　从占地面积看，该市场占地200亩左右，是成都市三环内第三大农产品批发市场（从占地面积比较，西南果品批发市场、成都农产品中心批发市场的老市场分列第一和第二位），批零一体化，脏乱差特征比较明显。

　　该市场的交易品种包括蔬菜、分割肉、水果、粮油、干杂、药材、禽蛋等，其中蔬菜、分割肉交易占据最重要位置。蔬菜和分割肉摊位数所占的量最大。该市场具有集贸市场特征，交易品种比较齐全，可算得上是成都市第二大农产品综合批发市场。

　　蔬菜交易区位于临近大门进口处的中西部，包括三个交易大棚、一个交易广场和靠西南边上的零售摊位。

　　交易大棚共设有100多个摊位，每个摊位的租金为600元/月，蔬菜经营户需要另外按大致10元/吨的收费水平向市场交纳进场费。蔬菜零售摊位共有50个左右，租金为300元/月。交易广场主要供临时货车的批发、零售，并设有大量的地摊供蔬菜零售。

　　位于市场中部的铺位，租金为600元/月左右。从事小食品买卖的经营告诉我们，每天的营业额才几百元，主要为零售。当然，各类摊位实现批零一体化，只是零售所占比例较高。

　　位于市场东南部的药材[铺位，共有70个左右，与五福桥东路对面的荷花池中药专业市场相比，在人气上存在极大的差距。

　　位于市场东北部的水果铺位在50个左右。

　　五块石蔬菜综合批发市场给人的整体感觉是“市场规模大，品种较齐全，批零一体化，设施较破旧，环境脏乱差”。

　　2.3.3.成都荷花池中药专业市场

　　成都荷花池中药专业市场与五块石蔬菜综合批发市场相隔一条路，位于五块石批发市场群的东北部。该市场主要由一个超大面积的交易大厅组成，估计在3万多平方米。市场共编号八个厅，每个厅分成4——8排不等，总摊位数超过3000个。该市场在国内也属于最大的中药材批发市场之一。

　　每个摊位的租金为800元/月左右，根据位置不同，上下差异在100元以内。

　　由于交易区域比较集中，整个市场人声沸鼎，热闹非凡。

　　该市场经营户都知道规划搬迁的事，并担心未来新市场摊位数低于目前的规模，不利于自己的稳定经营。

　　2.3.4.糖酒干杂批发市场

　　糖酒干杂批发市场同样位与五块石蔬菜综合批发市场一路相隔，位于成都荷花池中药专业市场的南边。该市场主要从事糖类、酒类和干货交易。该市场主要由一个大型的交易大棚组成，内设9排铺位，总铺位数超过100个。每个铺位的租金水平为1000元/月左右。

　　2.3.5.五块石商贸大市场

　　五块石商贸大市场与糖酒干杂批发市场相邻，大门位于交通主干道蓉北商贸大道。该市场交易品种与糖酒干杂批发市场有重叠，并包括部分生活日用品等。该市场铺位数量超过200个，租金水平与相邻的糖酒干杂批发市场相差不大。

　　2.3.6.成都市农副产品批发中心

　　成都市农副产品批发中心位于五块石批发市场群区域的南部，占地72亩，经营面积3万平方米左右，开设的交易品种主要是干杂调味品和粮油，是一个历史比较悠久的市场，也是成都市最主要的干杂批发市场。

　　当然，破旧、凌乱的特色还是难免的。

　　围绕市场一圈的铺位，加上位于市场东部区域的铺位，主要从事粮油、干杂品交易。这部分铺位总共有460个左右。每个铺位的租金为1000元/月左右，一般为两三家经营户合租，分摊到单个经营户的租金成本在300——400元/月。位于该市场中部和西部以干杂调味品为主的摊位，租金成本在300元/月左右，这部分摊位，一家经营户占有一个摊位，不合租。两者相比，经营户的租金成本相差不太大。

　　该市场的干杂调味品交易区域基本上集中于位于市场中部和西部的干杂一厅、二厅和三厅，摊位数量分别为340多个、80多个和100多个，总共500多个。这里，每个摊位的租金基本上在300元/月左右。干杂二厅和三厅分别位于两幢楼房的一楼，楼上为仓库，没有开设摊位。

　　位于市场东部区域的几个交易大厅，分别编号为交易一厅、二厅和三厅，原来分别设有24个铺位，现在基本上作为仓库。这些用作仓库的铺位，租金大为1000元/月。另外一个相对独立的编号为交易四厅的，设有60多个摊位，主要从事粮油、干杂交易。

　　可以说，成都市农副产品批发中心，是成都市最大的干货市场，货源大部分来自于四川省内，部分从东南亚进口。

　　经营户都知道要搬迁，但对新市场地址和搬迁时间基本上不清楚。

　　2.3.7.大西南茶叶专业批发市场

　　大西南茶叶专业批发市场位于五块石批发市场群的西南部。该市场由成都友联房地产开发有限公司开发，整个市场占地77亩。该市场分两期建设：1996年12月，一期工程竣工；1998年6月，二期工程竣工。目前，该市场由成都友联房地产开发有限公司下属的市场物业管理公司和成都市工商局联合管理。

　　该市场主要由10多幢两层楼组成，每幢楼房的一楼设立四到六家左右的铺位，二楼基本上处于关闭状态。

　　该市场的铺位基本上为永久性产权，有经营户买下产权自己经营的，也有出租。自己直接经营的，每月需要交纳100元左右的管理费。租用铺位的，因铺位位置差异大，需要支付的租金水平差异很大，例如，位置靠中间、出行方便的铺位租金在3000元/月左右，靠市场边上、角落的铺位租金只有500——700元/月。

　　整个市场人气不旺。这可能与交易品种的特征有相当的关系。

　　2.4.地段最佳：青石桥水产市场

　　青石桥水产市场是成都市农产品批发市场中位置最靠近天府广场的（位于青石桥中街北端），也是成都市最大的海鲜市场。

　　2.4.1.市场概况

　　青石桥水产市场总共占地面积（估计）在20亩左右，主体结构为围城一圈的三层楼，一楼主要为水产品铺位，二楼为干货、调味品铺位以及蔬菜零售摊位，三楼为仓库。

　　该市场一楼有两面沿街，设有水产铺位40个左右。一楼内圈的铺位有60多个，有些与沿街铺位相通。一楼中间广场的水产品摊位也达数十个。一楼铺位和摊位租金水平明显高，而且差异较大。位置比较好的沿街铺位租金为10万元/年左右，而中间广场摊位的租金为12000元/年左右。

　　二楼铺位共有50个左右，一般面积在10平方米左右，租金水平为2万元/年左右。

　　3.率先搬迁棋高一招，主导地位更趋稳固

　　通过以上的阐述，我们可以清晰地看到：成都市农产品批发市场正经历大变局；对于强者、智者来说是难得的发展好机会；在这场大变局中，成都农产品中心批发市场已经从暂时的困难中摆脱出来，率先实施搬迁，在竞争中已经处于有利地位，更有利于巩固自己在行业中的主导地位。

　　3.1. 地理位置

　　除了龙泉聚合果蔬中心外，原来在成都市排得上号的农产品批发市场几乎全在三环以内。很简单，这样的批发市场都要在2008年年底前搬出三环。虽然单从眼前看，成都农产品中心批发市场显得比其他市场距离市中心远一点，但是不久的将来人们会清楚地认识到：原来这个新市场离我们不远，交通是那么的便捷！

　　3.2.领先一步

　　在如何平衡企业发展和搬迁机遇上，成都农产品中心批发市场管理层高瞻远瞩，领先一步，率先实行大搬迁。

　　搬迁成为推动市场发展的动力。不但消除了后顾之忧，而且得到了政府多方面的配合和支持，同时也使自己在竞争中处于有利的地位，化被动为主动，化消极为积极。

　　领先一步不只是名声问题，更重要的是将得到实实在在的经济利益。过去，经营户无法安心，一有风吹草动，纷纷忙于找出路。现在，成都农产品中心批发市场有更多的机会选择有实力的经营户入场。一旦安顿下来，由于各方面都处于领先位置，经营户的心态将更稳定，市场本身在行业中的地位同样将更稳定。

　　3.3.巩固地位

　　从成都市农产品批发市场格局的演变过程来说，目前处于三环以内的批发市场越多、越集中，将越有利于搬迁先行一步的市场。无疑，成都农产品中心批发市场已经走在了前面。

　　如果说过去成都农产品中心批发市场处于被经营户选择的地位，那么从现在起位置已经发生对换，该市场已经成为主动选择者。通过筛选，更有实力的经营户将越来越集中过来。当然，经营户到你这个市场来，最根本的还是在于看中在你这个市场能赚钱，而这本身又决定于你这个市场本身在行业中的地位、竞争实力。这一切，成都农产品中心批发市场都已经具备。

　　万事俱备，只欠东风。在往后的日子里，成都农产品中心批发市场的竞争优势将越加明显，在行业中的主导地位同样日趋巩固和扩大。