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     2009年3月，华润·万象城亮相成都，这座城东最大城市综合体的亮相，不仅标志着万年场区域商业中心一跃而起，也在意味着二环路上的区域商圈中心又增加了一个。今年8月，仁和春天光华店将营业，伊藤建设路店将在今年11月营业，加上原有的SM广场、万达的广场、百联天府、伊藤双楠店、沙湾会展中心和在建的红牌楼广场等项目，临二环路的大型购物中心、百货商场、超市就有十余个，一条由二环路串起的环状商业圈已经呼之欲出。

　　现象直击

　　现在的二环路，已经不仅仅是成都的交通主干道，不仅仅是成都主要居住区域，也正在成为区域商业中心的发展主干道。沙湾会展中心、百联天府、SM广场、万达的广场，这四个成都不同时期的区域代表性商业mal都位于二环路，在建的红牌楼广场和华润·万象城也都位于二环路。成都的百货商业佼佼者——伊藤洋华堂目前在成都开业的三家分店中有两家位于二环路上，第四家分店建设路分店也选址二环。

　　上述这些大型商场和综合性商业绝不简单是一座大型商业配套，其强大的商业带动作用，让区域商业中心不断兴起。随着这些大型商业选址二环，二环路也将一个个区域商业串联在一起。最近几年已经形成和因大型商业项目修建即将兴起的区域商业中心，在二环路上就有8个。

　　城东有以SM广场和伊藤建设路店为主的建设路商业板块；由华润·万象城的亮相为新起点的万年场板块；东南则是由万达广场带动的新锦江商业；城南二环上则是率先尝试区域商业的百联天府；西南方则是由红牌楼广场为首，逐步变脸的红牌楼新商圈；临近还有由伊藤双楠店、同辉购物广场组成的双楠区域商业；西二环上是由仁和春天光华村店、大地新光华广场共同构建的光华城市校园新商业；西北方则是沙湾会展中心为原点辐射的交大区域商业圈。

　　商业如珠，二环如线，除去北门火车站、荷花池市场的结点，一个环状商圈如同一串项链，跃然呈现在成都的版图上。环状商业圈的形成也意味着成都区域商业向成熟迈进。

　　二环路串起8大区域商业

　　建设路口：下一个热点是商业

　　首创、万科、龙湖等品牌开发商的进入让建设路脱胎换骨，成为了近2年成都楼市最火的区域。随着大量楼盘的建成，商业配套的推出，建设路商圈的成熟升级也提上日程。作为该板块内的超级配套SM广场，以沃尔玛、莱雅百货为主力店，商业辐射范围已经远达李家沱、八里小区等地。龙湖春风里商业街的逐步呈现将完善区域内的商业餐饮等配套，而伊藤洋华堂建设路店将在今年11月营业，该区域的商业吸引力将提升一个档次。

　　万年场路口：万象城带来万象更新

　　今年3月，华润·万象城落户成都的消息正式公布。该城市综合体概算投资总额约300亿元，包括约24.4万平方米的大型购物中心，以及高约206米、建筑面积约12万平方米的38层甲级总部商务楼宇，集合了百货公司、国际品牌旗舰店、美食广场、溜冰场、豪华电影院、酒吧等商业业态，其中预计于2011年投入运营的总部楼宇将成为城东的地标性建筑。华润万象城建成后将是未来的城东新中心，将带动一系列新兴产业。

　　成仁路口：万达广场点亮锦江东

　　2007年圣诞节，万达广场试营业之后，周边的楼价每平方米几乎上涨了1千元。万达广场的成功，不仅推动了周边楼市的价格，也成为了成仁路板块的商业中心。作为城东超级复合ShoppingMal，万达广场集合国际百货、大型超市、休闲餐饮、国际影院、时尚健身、室内精品步行街等多种商业业态和建筑形态于一体，满足了城市人群对商业设施与服务全方位、多元化的需求。万达广场落成后，与原来的社区商业和摩玛城等楼盘新兴的商业一起共同构成了未来的区域商业中心。

　　红星路口：百联天府叫响MALL时代

　　2003年，当时的天府汇城，而今的百联天府成为成都最早打响ShoppingMal概念的大型商业地产之一。成为探路区域商业中心的先驱，也改变了整个城南的商业格局，为城南带来更加完善的配套。现在几经调整，成为南二环商业生活配套的重要一环。与临近的百安居等商业一起成为服务对象不同的区域商业中心。

　　佳灵路口：红牌楼广场变脸老商圈

　　随着规划调整，老汽配城的迁出，红牌楼商圈正在转向生活化配套型区域商业中，其代表就是红牌楼广场。该项目是武侯区首屈一指的大规划高品质复合体楼盘。集城市购物、旅游娱乐、商务休闲、高档办公、互动资讯于一体的多功能复合型城市综合商业中心，融时尚百货主题卖场、大型连锁超市、品牌电影院、娱乐不夜城、甲级商务写字楼、高档品牌酒店、国际公寓等多种业态。与红星·美凯龙、优客联邦一起构建成为新的红牌楼商圈。

　　双楠路口：成都社区商业典范

　　住宅的成熟带来双楠商业的繁荣，而商业的繁荣也促使了住宅区域的发展。双楠由社区商业起步，发展成为区域商业中心的步调，也成为成都社区商业的典范。由伊藤双楠店作为主力百货，加上同辉购物中心、人人乐……在数百米的范围内集合了百货、超市、社区商业等不同的形态。据了解，王府井百货也选址双楠，它的加入将会进一步提升双楠商业的档次和辐射力。

　　光华村路口：高端百货走入区域

　　位于二环路光华路口的仁和春天光华村店将在年内开业。这是成都高端百货首次在市中心和城南之外选址。仁和光华店的开业，提升的不仅是光华商业的档次，也让光华商业从单纯的校园商业、社区型上升成为区域商业中心。临近的大地·新光华广场也日益成熟，引入乐宾百货、人人乐超市。与原有的家乐福光华店、麦德龙一同构成的光华新商业中心。

　　交大路口：老会展新定位

　　凭借着西南交通大学、沙湾会展中心，二环路交大路口从来都是房地产炙手可热的区域之一。在新会展中心启用之后，沙湾会展心中也逐步调整业态，引入了摩尔百盛，人人乐沙湾店也在2007年开业。临近楼盘的商业也加重了区域商业的分量，尤其是万科加州湾广场引入了台湾统一集团大型商场和苏宁电器作为主力店。与数百米外拥有沃尔玛的嘉信茂广场共同构成了交大区域商业中心。

　　深度解读

　　购物广场扎堆二环有喜也有忧

　　二环路全长28.3公里，一个小时就可以跑完全程，却是今天成都城区的主要干道，大型商业聚集之路。如此多的大型商业为什么都会选址二环路呢？大量的大型综合性商业项目相邻，又会不会商业竞争加剧？现在的区域商业发展又存在哪些不足？

　　优势：发展成熟交通便利

　　在专业人士眼中，大型商业扎堆二环路是城市发展的必然过程。成都城市的快速扩张，需要区域商业的发展，这样需求与二环路优势的结合就诞生了如今的结果。

　　成都城市化进程的加快，城市面积的不断扩张，中心商业的覆盖面对于日常生活的商业需求来讲已经鞭长莫及。在住宅发展的同时，区域的商业配套也逐步兴起，区域商业中心由此诞生。而且中心城区的土地越来越稀少，可供开发的面积越来越少。万达成都分公司策划经理李牮佑告诉记者：“现在成都市区都是寸土寸金，现在的第一城，还有原成百地块都拍出了当时的天价，而大型商业地产是一项风险性很高的投资。土地资源更加丰富，地价相对更低的二环路就成为更多开发商的选择。”

　　二环路本身的优势也是一大因素。二环路周边住宅开发早，楼盘入住率高，已经形成了大片的成熟居住区域。既有商业的需求，也有商业发展的消费支撑。并且二环路交通便利，四通八达，非常符合商业学的选址需求，所以在二环路上的主要交叉路口，比如成仁路、佳灵路、交大路等都出现了大型商业。华润·二十四城项目经理胡晓认为：“商业地产的展示面非常重要，二环路道路宽阔，是成都最重要的交通干道之一，也是商业地产很好的展示面。”并且二环路与市中心商圈保持了一定的距离，不用太过担心被中心商圈分流客源，土地储备也相对丰富。于是，目前的成都二环路就成为大型商业选址的优质选择。

　　竞争：不可避免存在自然调整

　　商业竞争无处不在，对于二环路上越来越多的大型综合性商业来说，群聚效益即带来了商业繁荣，也带来商业更加激烈的竞争。

　　现在二环路上建成、在建和拟建的大型综合性商业体就有6家，再加上单独开店大型百货和大型超市，以及临近二环路的大型商业，大型生活类商业物业达到了十余家，而这些商业都集中分布在东、南、西三面，有些大型商业广场相聚不过在两公里左右，加上交通的便利，地理距离和时间距离都很近。在城东，华润·万象城落户万年场后，包括万达广场、SM广场在内就有三个大型Shopping Mal，它们之间的距离并不远。以二环路环线公交车51路为例，总共有41个站点，全程行驶时间在1小时40分钟左右。从建设路到万年场仅4站，从万年场到成仁路口仅5站。在城西，从红牌楼到新成温路口只有7站路程，但是一路上集中了红牌楼广场、伊藤双楠店、即将开业的仁和春天光华店、大地·新光华广场，还有麦德龙、家乐福光华店、人人乐双楠店等多家大型超市。对于附近的居民来说，坐公交车出行到达都非常方便，有车族自驾的选择度就更加自如。如此密集的布点，商业竞争在所难免。

　　业界人士认为商业竞争是难以避免的，但是并不会影响过大，而且压力主要在开发和营运的企业，对普通百姓而言反而是好事。

　　万达成都分公司策划经理李牮佑认为：“这种商业竞争是难以避免，尤其是一些定位相似的商业，但是在运营后，市场的杠杆会自然调节，管理者也会根据市场的情况作出调整，虽然需要花点时间，但是通过调整会让不同的物业找到自己不同的定位，形成多层次的市场供应，满足不同的需求。”

　　华润·二十四城项目经理胡晓则认为：“竞争是存在，但是不存在同质化的竞争，各个项目的定位不同，针对的人群和需求，甚至辐射范围都不一样。一些相似的大型超市、百货，都是作为整个综合商业中的主力店之一，还有很多其他特色商业可以作为项目的优势。”

　　仁源地产公司商业策划运营总监牟云杉认为：“这种竞争带来的压力更多是针对开发商，业态的自然调整可能会造成一定的资源浪费，但是商业竞争对消费者来说并不是坏事，不但可以带来更多商业选择，还可能带来更实惠的价格。”

　　隐忧：商业模式缺乏成都特色

　　对于区域商业中心的崛起，尤其是以大型一站式购物广场为主的商业点，现在的操作模式都是以百货主力店+大型超市主力店+影城+特色零售商业的模式。而在一些没有大型购物广场入驻的商业区域也出现同样的商业分布。超市与商场成为购物广场或区域商业的核心主力店，这种模式在成都并不是十全十美。

　　现在成都二环上很多大型商业中的超市生意火爆，吸引了大量的人流，而百货商场却生意清淡，除了大力度的促销活动能够吸引大量人气外，平时的经营与市区的百货商场差别颇大。这个问题也同样存在于偏离市区中心商圈的其他很多百货商场中。仁源地产公司商业策划运营总监牟云杉分析认为：“出现这种情况与成都人的消费习惯有关。对于可比度不高的日用品商品来说，区域商业可以成功阻截消费人群流向市中心商圈，但是对于以服装类为主的个性化商品来说，除了品牌的选择性，市区的繁华商业氛围和人们传统的购物观念，都导致成都大部分人还是喜欢在市中心边逛边买。而现在这类型的商业无论是认可度还是规模度都不可能与市中心抗衡。”

　　一位资深的商业地产策划人员分析认为：“现在成都的大型购物广场缺乏自己的经营模式，都是照搬香港、沿海等地的成功经验，以大型超市和百货为主力店。成都伊藤也确实开创了社区百货商业的成功模式，但是很多百货的商业影响力并不够，所以立足区域，效果并不理想。”