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    2009年，以华润万象城、凯丹广场、华置广场、仁恒广场、成都339等为代表的一批城市中心商业地产项目纷纷以开发商持有物业的运营模式进行开发。成都商业地产的管理与运营模式逐渐向国内一线城市靠拢，在直接助推了成都商业地产开发水平的同时，也让众多投资客难以寻找到进入中心商业区的更多投资机会。

　　今年下半年以来，从城南到城北198板块、从建设路板块到光华大道新兴居住板块；从大型百货卖场、主力店再到社区商业……据不完全统计，目前已经进入招商阶段的商业项目总量就超过80万平方米，今年底、明年上半年还将有更多商业地产项目推出，其总招商体量势必将突破百万平方米。

　　记者在采访中发现，越来越多的商业地产项目，尤其是位于城市中心的商业地产项目都普遍宣称，其物业将以部分销售或均不销售的运营模式进行开发。这意味着对开发商的运作实力提出更多挑战之外，一部分可售物业的商业价值无疑将被放大。种种迹象也表明：成都楼市商业持有物业的比例正在增长。这种势头正通过相继亮相以及投入运营的众多商业地产项目得到印证。

　　一个传闻：

　　春熙路商铺售价将再度创新高

　　“———春熙路现在还有商铺卖？！”这不是一句商业地产的广告词，而是体现出众多投资客对以春熙商圈为代表的少数中心商业物业的投资关注度。日前，一个名为银石广场的商业综合体在春熙路步行街上打出了数十米的现场围板广告，尽管项目尚未正式亮相，但其负层商业将会对外销售的消息已经被许多中小投资客所关注。

　　“它肯定会创下成都负层商铺的最高价格，最好的商铺单价有可能超过12万元/平方米。”据项目代理方相关人士向记者透露说，“由于这个项目占据了春熙的核心商业圈地段、同时又是地铁一、二号线出站口的上盖物业，开发商对这个项目的未来商业价值相当有信心。”据记者了解，由写字楼、商业、酒店为主要规划的银石广场总建筑面积近10万平方米，规划高度将达到152米。据悉，该项目可售商业会在明年上半年推出，由于只销售负一层和负二层，其可售商业面积也仅为7000余平方米。看来，“量少价高”的城市中心区商业无疑也会将投资门槛再次拉高，对中小投资客来说，即使抱着钱也难抢着更多机会。

　　从事商业地产顾问与代理的成都新港物业总经理张红兵在采访中认为，“多年以来，淌金流银的春熙路商圈奠定了一个商业时代的‘铺王’价值。类似于银石广场、EGO潮流购物广场、城市理想 的一层黄金口岸商业普遍不做销售，开发商均持有部分商业。这种模式也在某种程度上保证了项目后期在整体运营、商业管理方面有开发商的持续投入。”

　　最新统计：

　　除社区商业外，城市中心可售商业总量不超过7万平方米

　　据记者调查，在传统的春熙商圈内，就有包括三益公、EGO、铁狮门、群光广场、喜年广场等为代表的在建、在售项目。除了现有银石广场可售商业为7000余平方米、“三益公”可售商业不超过5000平方米以外，其他项目是否将有部分可售商业尚未明确。

　　目前，位于人民南路商务中轴线上的华宇·蓉国府下月有望正式亮相。定位为复合型国际商业建筑集群，总建筑面积约16万平方米，其中商业占3万平方米，是集住宅、商业、酒店、写字楼为一体的城市高端综合体。据华宇地产透露，公司仍将自己持有一部分商业物业，未来将会出售的整体商业面积目前还未明确。不过，仁恒置地广场 无论是商业还是写字楼均不出售的开发方式则是项目规划之初就确定了的。

　　“我们在保利中心项目上的自持物业占到50%，写字楼是不对外销售的”，保利地产营销总监颜亮在向记者透露明年上半年有望推出的保利中心时说到，“对于这块领事馆商业金融用地来说，自持物业超过一半也意味着保利在该项目上的投资模式显然与所运作的其他项目不同。

　　今年6月，“中海国际购物公园”招商正式启动，作为中海国际社区以及以整个西中心的商业配套为定位的“中海国际购物公园”占地近95亩，总建筑面积约8.1万平方米。对于购物公园未来的发展，中海地产相关人士告诉记者：“可以肯定的是，我们会保留一部分物业进行持有。”据记者了解，就在中海·龙湾半岛社区旁的2万余平方米写字楼项目将在明年启动开发，中海地产已经明确将该物业作为自持物业保留。据记者不完全统计，除社区商业外，目前，位于城市中心商业区的可售商业总量不超过7万平方米。

　　自持商业物业项目众多

　　位于成华区RBD区核心区域内、包含了四川广播电视塔在内的“成都339”的时尚产业文化商业综合体总投资为7个多亿、占地约65亩。据悉，塔下的三座裙楼主体将多个广播电视演播厅、大型超市、美食广场、创意互动办公、时尚购物与观光酒店融为一体。建成后其规模将超过20万平方米，将成为RBD内的时尚产业文化商业中心。“现在，项目已经同时启动了前期的招商工作”，该项目策划人张月向记者介绍说，“成都339的整个商业同样也是以不出售的方式进行开发。”

　　紧邻宜家家居、欧尚和迪卡农的荷兰GTC集团的精品百货卖场———“凯丹广场”预计明年上半年就可开门营业。据悉，这个规划为地下3层、地上4层、可提供千余停车位、超过200余家品牌商铺分布于5层楼、建筑面积达8.6万平方米的超级MALL的商业部分均不销售。成都环达通泰盈房地产开发公司总经理钱有存表示，集团在12个国家拥有70多个住宅与商用项目，“当然，这也意味着我们要做的是一个将商业经营管理到成熟的长期投资模式。”
 
　“和凯丹广场一样，我们的商业部分也将采取公司持有的方式进行开发”，上海复地营销策划部负责人黎明告诉记者，“我们也将整合集团资源将更多商业资源引进项目的运作。”

　　据记者了解，在未来南城国际购物商圈的周边，奥特莱斯品牌购物街、伊藤洋华堂Mall、凯丹广场、铂仕紫荆精品电影城、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、远大购物中心等开发项目均为开发商持有模式。

　　成都商业地产发展水平尚待成熟

　　“长期持有优质商业物业，对有实力的开发商来说肯定是第一选择。大多数时候，通过销售一部分商业面积来获得后续开发资金，是一些开发商选择销售部分物业的主要原因”，星彦机构总经理张猛认为，“缺乏商业资源的整合能力、开发项目后又必须快速销售获得资金……在某种程度上说，成都商业地产的发展水平还尚待成熟。这些从项目定位初期就以全部或者是部分商业持有方式运营的项目，在未来数年其商业价值的升值潜力巨大，但同时也对开发商后期运营管理的实力要求相当高，就目前成都出现这批开发商的背景来看，基本上都具备了上市公司背景、跨区域开发的实力。”

　　开发商：

　　商业增持，提升企业综合竞争力

　　事实上，通过提高商业增持比例，来提升企业的综合竞争力，已经成为华润、华人置业、九龙仓等企业的运作模式之一，其在商业物业的成功发展经验已经让他们走到更多开发商的前面。“坐地收租”一直是港企的玩法，但越来越多在成都的自持物业开发商，其企业背后的资金、综合实力已可窥一斑。

　　当深圳万象城创造了空前成功的运营模式之后，华润置地的发展重点就引起了业内的关注，是不断继续住宅开发的体量，还是在商业地产开发方向进行倾斜？目前，成都万象城已经进入建设阶段，持有物业的开发定位也意味着高达30万平方米的商业租赁收益将为公司带来巨大的现金流。“这样的业务模式让华润置地成为了具有综合开发能力的地产发展商，利润来源的多元化更让其具备了对风险的抵御能力。企业可以通过住宅的开发带来近期增长，而通过持有物业的资本增值带来长期稳定的回报。”一位了解华润置地的业内人士如此评价华润置地的发展模式。

　　在成都的首个商业地产项目华置广场建成后将成为集超五星级酒店、超甲级写字楼、高档公寓和购物中心等为一体的商业巨擘。而据知情人士透露，华置方面“甚至可能不愿出售华置广场包括住宅在内的所有物业”。而九龙仓在东大街11号的天府时代广场 、红星路步行街上的国金中心，加起来超过百万平方米的巨型商业体都将是九龙仓自己为其上市公司未来创造租赁的“吸金器”。

　　有业内人士分析认为，宏观调控对房地产行业所产生的土地及资金影响，加速了行业的整合与优胜劣汰。从长远发展来看，住宅开发不再成为企业的唯一利润来源，开发商必然要考虑选择不同的业务开发重点以增加利润源。通过占据优质城市商业资源、增持商业将成为实力开发商的一个长久的利润增长点。