趋势一成都将进入购物中心时代

　　金牛万达广场紧锣密鼓地运作、伊藤洋华堂成都第5店落子城南、西武百货退出总府路……近日，四川省商业地产联盟研究表明，成都商业地产已进入深度调整和变局阶段，而受此影响，2010年的商业地产市场将呈现出4大新趋势，其中写字楼成为投资者最看好的产品之一。

　　成都商业形态变化经历了四个阶段：最初的百货店阶段；上世纪90年代初的大卖场时代，也就是超市；专业市场阶段，如荷花池、九龙广场、青年路等；而下一个阶段就是像万达广场这样的城市综合体，如在南延线已聚集了十余个城市综合体项目，体量从十余万到百余万平方米，这标志着成都将进入购物中心时代。其中写字楼在房地产投资产品中排位飞速上升，成为投资者最关注的产品。

　　专家观点：

　　四川省商业地产联盟会长冉立春：做购物中心不是简单的搞几个临街商铺最后卖掉的问题，中心商业、社区商业、郊区商业和地铁商业组成了成都商业未来的基本格局。”

　　趋势二：定单模式成商业开发主流

　　前不久，伊藤洋华堂5号店落子城南某城市综合体，开发商表示将为其量身定制投资开发5万平方米的购物中心。此外，家乐福签约温江珠江地产，以及银石广场、成都国际商城、万达广场等众多大型商业地产项目在开发动工之前，均已“内定”了后期经营的商家，定单开发模式正走向成熟。

　　专家观点：

　　四川省商业地产联盟会长冉立春：如果不是订单的模式，还要去开发商业地产，可能会付出惨重的代价，像日本的开发商从来不开发没有订单的商业地产。

　　趋势三：口岸和业态是否匹配成关键

　　前不久，西武百货暗然退出了春熙圈，有业界专家认为是商业地产集中矛盾体现。其有一个反应最多的问题是，卖场环境的不适感，西武百货一楼宽敞一点，上二楼是压抑的感觉，因为购物是一种体验，是一种享受，尤其是高档奢侈百货，更应当打造舒适尊贵的氛围和体验。另外，业态的匹配度也很关键，如汽车4S店为什么会聚集到机场路和红牌楼，荷花池为何成了批发市场的集散地等，都是与商业口岸和商业业态相适应和匹配的。专家观点：

　　商业地产专家张浩：最近某开发商在红牌楼拿了块地，他说想在这里搞百货店，地块对面是大润发，前面是红牌楼家乐福购物中心，周边都是聚集了大量居住人口的新型社区，这样的地块跟百货店就很匹配。

　　趋势四：商业地产开发门槛将提高

　　随着商业地产的发展，投资商、开发商、运营商角色定位更加清晰：开发商就是开发商，投资商就是投资商，这是成都商业地产发展的一个趋势。从这个角度上来说，将来商业地产开发的门槛会提高，如果没有商家资源和足够的经济实力，以及持有物业能力，开发商业地产将不再是一个好的选择。与此同时，商业零售业格局也悄然发生巨变，成都的商业零售业将进入洗牌阶段，今年是成都大型卖场开得最少的一家，只有七家，但关闭的却不少。

　　专家观点：

　　四川省商业地产联盟会长冉立春：在洗牌阶段，其一是有卖场关门退出市场，其二是商业零售业的竞争向二三线城市转移，大润发目前在四川签了7个项目，有4个项目在二级城市，家乐福也在达州签约了。