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　最好的商业地段、最大的客流量、最先进的物业配置、最雄厚的运营投资。按照很多“经商一代人”的思维习惯，这是一个商业体最值得炫耀和信任的实力体现。不过，在成都逐步走向“购物中心”时代的今天，曾经的“金科玉律”似乎已经不管用了：前期定位不清、运营不当的商业地产，尽管地处核心商圈，也出现“未老先衰”的尴尬状况。本报记者经过走访调查，为大家逐一寻找出问题症结，希望为大家提供参考。

　　运营不力

　　百联天府

　　撤出科华南路

　　一家孤零零的电影院线守在大门口，售票处看不到一个人；家家铺面人去楼空，一家肯德基快餐店门口贴着“停止营业”的告示，屋内狼籍一片；所有户外大牌被撤走，露出丑陋不堪的内墙……这是记者在科华北路与二环路交界处的百联天府购物中心看到的场景。而路边刻着“百联天府广场”字样的石凳，能让人们依稀回忆起当年百联天府购物中心出租率达到99.5％时的盛况。

　　百联天府购物中心曾号称西部第一家现代化ShoppingMall。项目总占地85亩，建筑面积16万㎡，共计5个楼层，是一个集百货、超市、专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院和办公于一体的超大型购物中心。先后承办了“2004年国际小姐世界大会四川暨成都地区选拔赛”、2006“百联杯”世界名犬大赛、2006超级女声成都唱区预选活动、梦想中国成都赛区海选、“首届中国成都香车大展”等大型营销活动。

　　“推广力度不可谓不小，也算是辉煌了一把，但仍难遮住尴尬之处。”由于拖欠了较多租金，百联天府购物中心没有按照双方当初《物业租赁合同》约定的租金支付方式履约，双方通过法院解除合约。

　　成都首个大型购物中心、南二环黄金口岸、中国零售行业巨头，守着如此优势，就在旁边的万达广场、SM广场风生水起时，百联天府却抱着金饭碗叫饿。这是何原因？

　　“作为一个购物中心，百联天府业态不丰富，对吸引人气不利；品牌缺乏影响力，影响了卖场的品相；后期管理粗放，影响了整个商场的品质感；缺少有效商业活动的配合，限制了项目的辐射半径”，专业投资人士表示，百联天府是硬件太好反而损伤了软件，“不管实力再强，口岸再好，不能做到有效合理的商业运营，不能契合市场的消费需求，只能端着金饭碗挨饿。”

　  定位不明

　　尚都服饰生意惨淡

　　定位为“西南地区品牌服饰批发一级渠道，服装行业旗舰型总部基地”的成都尚都服饰广场，东邻春熙路，雄踞荔枝巷交通走廊要塞，每天约50万的人流量，被誉为“连接盐市口与春熙路商圈的龙脉通道”。

　　核心商圈的地段，并未为其带来滚滚客流。就在周日其它服饰广场员工忙得团团转的时候，尚都服饰广场九楼以上确实另外一番冷落场景：约三分之一的铺位空置，三分之一的在营商户大门紧锁，另有三分之一的在营商户尽管店门大开，老板们却坐在一起打麻将、嗑瓜子。记者站在12楼电梯口探视，半小时内，除了打扫卫生的保洁，竟无一名购物者上楼。如此冷落场景，与窗外生意火爆的春熙路形成强烈反差。

　　仅百米开外、也是定位于服饰批发、零售的九龙服饰市场人声鼎沸，过道和手扶电梯都是水泄不通。“太忙了，打算招两个小妹儿帮忙。”六楼做牛仔服饰生意的王老板忙得不可开交。市场外，一堆堆的小面包车，拉着商家趸出的大宗服饰商品，呼啸而过。

　　“同属春熙路、盐市口核心商圈，同为服饰市场，相距不过百米，为何市场态势如此迥异？”这个问题不光萦绕在商都服饰广场各家店铺老板脑中，也让尚都服饰管理方颇有些尴尬，“这个问题我们不好解释和评论。”

　　“商厦这类物业，除了地段，起关键性作用的还有运营商的运营方针、市场定位。春熙路地段主要以中低端消费为主，尚都服饰在产品定位上偏高。”中原地产工商部总监徐东告诉记者，“除此之外，商厦分割销售给各个小业主，商厦在整体运营上存在难度，小业主自主招商，就很难形成具有市场竞争力的统一业态，更何况里面大多数商家及品牌还是重复的。”

　　新港地产执行董事张红兵认为：作为经营多年的九龙服饰竞争者，尚都服饰并未获得服饰批发几家服饰批发大佬的青睐，因此场内缺乏“定海神针”——主力店带来的市场号召力；而且该广场业态单一，每层面积不大，这样很难吸引消费者“劳神费力”登上9楼购物，作为批发市场的必备条件，便利的物流也是这个拥挤地段无法解决的问题。

　  物业性能局限

　　川信大厦已是明日黄花

　　租金还没十年前高！有人怀疑这话是句笑话，但在川信大厦那，偏偏就是句实话！

　　高达38层的川信大厦位于人民南路与红照壁交汇处，曾经是成都甲级写字楼的代表之作，交通十分便利，从各个方向都很容易看见其高耸的身形，是成都家喻户晓的明星建筑。该写字楼凭借五星级酒店标准的装修和物业服务，早在90年代末，她就成为众多上市公司、外资投资机构的首选商务场所，如世界500强的西门子、IBM、飞利浦，以及西南地区最顶级的百货商城-美美力诚等。但在各种高性能配置甲级写字楼纷纷矗立的今天，川信大厦似乎有点不自信了，行业人士向记者透露：十年前川信大厦写字间的月租金就能达到百元/平米以上，但现在月租金却降到80元/平米左右。

　　原因何在？

　　“目前的写字楼投资黄金周期在5年左右，收益最大化。就像食品的保鲜期一样，过了就不新鲜了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上。”新港地产执行董事张红兵认为，“写字楼是中长线的投资，在国外不少的写字楼更是公司资产最好的载体之一，但成都新兴甲级写字楼建设速度非常快，能为各家不同需求的商家提供最新功能和个性化的需求，这是早期写字楼难以做到的。”

　　的确，数据显示，从2007年开始，成都写字楼每年新增供应量以每年30%的速度推陈出新。在汲取老一代写字楼的经验上，新写字楼在配置、细节、硬件软件设施上都力臻完美。如新希望国际、美年广场、大鼎国际、大陆国际等项目，均以出色的硬件软件设施而备受投资者青睐。“新甲级写字楼亮点频出，‘老三甲’写字楼们自然难以匹敌，出现租金下调的结果也是可以理解的。”

　  解决客流问题

　　富力天汇寻求突破点

　　从1993年开始，顺城大街上一个称为“熊猫城”的巨型商业体进入了成都人视野。但是，这个著名的“熊猫城”也曾几度改头换面，经历了多次死去活来。

　　2010年11月30日，“熊猫城”以“富力天汇MALL”的全新面孔再次亮相，这个堪称成都市中心最大的城市商业综合体震撼启幕。“整个体量为60万平方米，改造平均每平方米投入1万元。”富力地产成都公司高层说。但开业后的富力天汇MALL并未享受到几大核心商圈的地段优势，稀落的客流和购物交通的不便始终困扰着运营方，区域商气不浓也在制约该物业后期发展。

　　“人民东路是阻断春熙路、盐市口与顺城街客流的一大因素，如何创造新客户引流办法是最为紧迫的。”行业人士评价道。而贯穿区域多个核心商圈的地一大道，目前正在进入招商阶段；据了解，地一大道是以时尚、购物、餐饮、娱乐等一体化商业为主的庞大的地下商业城，将与春熙路、盐市口、骡马市等16个写字楼、商场的负一层对接，可直接进入世贸中心、富力·天汇MALL、国际大厦、广电大厦、物资大厦、茂业百货等，从而打造成都繁华地带的地下中央商务区。“地一大道将春熙路和盐市口商圈的客流引入顺城街，富力天汇MALL将因此受益匪浅。”

　　地铁1号线正式通车，城市核心商圈“天府大道-顺城街-骡马市”开始爆发新的聚合力；顺城街上原港鹏国际大厦在鼎云集团手中涅槃重生；雄飞集团、茂业百货雄心勃勃……一场成都中心重塑容颜的工程早已全面拉开，富力天汇MALL具备腾飞的基础。