西博会上天府新区规划正式亮相激起千层浪，占据着各大媒体的头条。目前，成都在建的大型商业综合体已达90余个，包括商业零售业、写字楼等。如此庞大的数量在宣布成都商业地产进入综合体时代的时候，天府新区规划的出台无疑又将天府新区商业的发展带入了一个全新阶段。这个涉及3市7县37个乡镇和街道办事处，建设用地650平方公里，总面积达1578平方公里，预测人口600万的庞大数据下究竟蕴藏着成都商业地产怎样的未来?本报采访了三位业内专家，解读规划给商业带来的影响。

　　无论形态还是运营模式 将带动成都商业迈入新阶段

　　天府新区规划的推出，无疑将加速推动其今后作为成都产业副中心起飞的速度。无论从形态还是运营模式上，天府新区都会把成都目前的商业带入新的发展阶段。

　　作为将来成都经济发展最为活跃的区域之一，天府新区首先将成为推动成渝经济区乃至整个西部经济发展的新引擎和发动机。其次，对于商业地产来说，区别于传统的春盐商圈受制于很多客观条件的限制和牵制，其从车位、交通还是商业形态上都已进入固化发展态势，盈利模式和商业零售今后的突破已经很小。天府新区的“新”字做了最好的注解：交通更为便捷，不再受困于停车难这样的老大难问题。更重要的是，根据其产业形态和未来产业成都的发展规划，天府新区的商业“剑指高端”已经确定，高端路线是势在必行。包括高端商务办公在内的新型发展形势和定位将更为明晰，以产业高端为突破口，高位求进，厚积薄发，最终将带领整个成都商业地产进入新阶段，越来越多标志性建筑和综合体的拔地而起，也将为商业零售业竖立起新标杆和榜样。

　　值得注意的是，除开以高新区为代表的中心城区，天府新区规划中包括资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县等周边区域，尤其是围绕成资工业区范围，对这些商业目前发展还较为缓慢的区域将起到极大的助推作用。以面带点，以老带新，最终带动该区域内商业新一轮的发展。

　　3至5年内 谈爆发式增长为时太早

　　政策所指的方向一定是未来发展的方向，天府新区规划对于商业来说的利好是一定的。但规划出台后续所面临的问题仍然值得关注。

　　什么时候天府新区的商业才能初见雏形?我认为，这个时间现在预测还为时尚早。至少在较长的一段时间内，区域内无论是商业氛围还是商业气候都还不足以成型。此外，天府新区规划出台也将引发区域内商业布局和规划的调整，无论是买地还是拍地，开发商一定都会更为审慎，尤其是在规划商业的时间、面积上，快则两三年，慢则三至五年，商业才能够初现规模。

　　从商业发展态势上来看，我认为，以南延线为起始，从主城区延伸，阶梯段的发展将是主要形态。而对于周边眉山、资阳等区域，则将跳开中间发展仍旧较为缓慢，商业成熟度较弱的区域，呈现以二级城市为依托的跳跃式发展态势。整体看来，中心城区辐射蔓延，周边局部跳跃式，二维发展相辅相成又相互依托，将是未来带动天府新区商业发展的主要形式。

　　从业态来看，以南延线辐射向下的区域未来仍将是以零售为主导，优先发展零售业，破冰带动区域人气和经济，配合写字楼、酒店等为辅，而周边商业形态主要以跳跃式发展为代表的二级城市则将主要以零售和酒店为主导。相较于其他两种业态，写字楼对于区域经济和企业聚集的要求较高，目前来看，周边3市7县尚不具备这样的商业氛围，所以目前，零售主力店形式仍旧是周边二级城市发展商业的最佳突破点。

　　天府新区规划出台对于商业的利好毋庸置疑，但我认为仍然应持有更冷静的态度去审视，“大面积的爆发式增长”对于目前现状来说，还为时太早。

　　酒店先行 以支点撬动全局

　　无论是国际城南，还是南部新城，经历了6至7年的时间才到今天的发展规模。所以，一个新区域的诞生，从概念的提炼到最后渐成气候，都将经历相当长的时间酝酿。天府新区的整体规划是一个需要政府调动，资金调动，建设调动等多方协调的过程。如何将规划转变为具体的执行建设方案，还有一段很长的路要走。尤其对于商业，按照商业的规律来看，需要的是一个相当长的发展周期。

　　商业最大的意义在于完善区域内配套。作为新兴开发区，从规划发展上看，我认为，必然是酒店先行。大家所熟知的重庆两江新区，在规划待建的过程中，最先火起来同样是酒店。新兴开发区在发展过程中，首先要解决的就是区域内人们的吃与住，酒店先行不仅仅能满足写字楼、卖场等建设周期较长，对人口、周边企业要求的高门槛，还能解决掉很大的娱乐等问题。

　　目前来看，天府新区从设计出台，到开工建设，再到资金准备，是一个相当宏伟的蓝图。尤其是对于周边新划入范围内的城市来说，给长期以来无论是综合体、写字楼还是酒店都处于基本停滞的状态带来质的改变。天府新区规划的出台，不仅打破了在人们脑海中沿袭多年的传统区域概念，更重要的是，将不同的功能布局更加细化。无论是在地理位置上，还是未来宏观发展趋势上，让周边二级区县都完完全全踩上了它的步调。虽然具体实现起来，还需要一个很长的阶段。商业的跟进更是一个漫长的过程。但增强成都作为成渝经济区的商业双核引擎作用，借天府新区之势从而迎来商业的聚变，已是必然。