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　  6月27日，由成都商报主办的“2013中国(成都)商业内街高峰论坛”隆重召开。这次论坛为开发商、商家和投资者搭建了一个无缝对接的供需平台，独家发布的成都首份《商业地产供需手册》首批200份被一抢而空。整场论坛引发业界高度关注，应到150人，实到300人。

　　本次高峰论坛，与会嘉宾纷纷发表了自己对商业地产的真知灼见。其中，四场主题发言和两场圆桌对话观点突出，火花不断，为到场嘉宾带来了真实的案例分析和专业指导意见。与此同时，不少开发商和商家还在论坛上达成了合作意向。组委会相关负责人表示：“本次论坛的成功，在于满足了市场各方的需求。”

　　观点：
　　中国商业“三无”状态需换新血

　　“事实上，中国商业地产现在可以用三个‘无’来概括：第一外部环境无明显改善，第二商业模式无根本创新，第三行业格局无重大调整。”中国商业地产联盟秘书长王永平的“三无”观点迅速引发全场热议。

　　在王永平看来，外部环境无明显改善是商业规划杂乱且不专业，不遵循商业规律。有的地段一公里就出现一个综合体，业态互相影响；有的地方综合体或商业街停车很不方便，或者交通到达需要绕道。

　　商业模式无根本创新，是说商业定位和业态规划，大多数综合体都是以商业的名义圈住宅，商业主要是搞一点购物中心，搞一条步行街卖一部分、持有一部分，万达是最早推行这种模式并取得成功的。但是，当很多企业很多城市效仿的时候，就造成市场同质化的问题。

　　所谓“行业格局无重大调整”，是指近两年里，我们商业地产的第一梯队、第二梯队没有太大的格局突破，还是万达、凯德、中粮、华润等少数公司站在一线。而商业内街这种第三梯队的蓬勃兴起，是一种创新型的商业模式，至于如何良好推动，需要开发商有经济实力，有品牌资源整合的能力，有长远的发展眼光，还要有良好的心态。

　　争论：
　　持有还是销售，商家开发商各持己见

　　在本次论坛上，商家和开发商不仅仅是坐而论道，更是开诚布公地表达了在合作中遇到的问题。其中，“商业是持有好，还是销售好”的话题，激发各大开发商和商家展开论战。

　　成都龙湖商业总经理陈虹说：“龙湖在打造综合体的时候，会结合拿地、规划来考虑，到底这个地块应该有多少的销售体量、持有体量才能够长期存活下来。从我个人的角度来讲，我们自己持有的部分一定要在规划、品牌方面做好，同时要把销售型的商业结合在一起来规划，统一经营。比如年底要开的北城天街，龙湖自持22万平方米商业，而其他销售部分也会统一做规划，以保证整个项目的可持续性。”

　　万达成都公司副总经理袁林则认为：“商业自持与否，取决于开发商有钱还是有时间。有钱想怎么玩都可以，如果是有时间但缺钱，那就要认真做好和商家的对接、服务工作。相信两种模式都是可行的，但是要放在个案中去探讨和研究。”

　　商家方面，成都伊藤洋华堂副总经理金晓苏、成都红旗连锁（002697）董事长曹世如均表示赞成商业自持，因为这种方式有利于整合商家，以规划一种具有特色的商业街的形式，展现在广大消费者面前。

　　转变：
　　内街成长空间大 COCO红街受追捧

　　四川省商业地产联盟秘书长冉立春，在参加本次论坛前对商业内街做了详细调研，重点分析了商业内街的投资前景和现阶段的问题。蓝光地产总建筑师郭震则以城市消费习惯的改变为例，分析了商业内街对社区生活消费的必要性。郭震在论坛上做了主题发言《蓝光商业的第三个生命周期》，蓝光地产的商业模式，尤其是第三代商业产品COCO红街成为当天论坛最受关注的话题，不少业内人士和商家表示，希望与蓝光新的商业地产项目合作。

　　“成都消费者目的地调查显示，集中式的商业、综合体占比50%，临街底商占比27%。从报告中得出，作为商业地产的新趋势———商业内街的成长空间很大。”冉立春认为，在现有的大多数商业街上，餐饮娱乐加起来占到街区商业的60%，这样的高比例使商业街沦为美食街，缺乏丰富业态的搭配，无法形成逛街消费的商业街打造初衷。冉立春提出，开发商必须有良好的运营管理模式，应该首先把主力店做好，有了吸引消费者的主力品牌，才能突出整个商业内街的消费品质和内涵，进行更合理的业态搭配。

　　“现在越来越多的商场除了地段有区别，品牌一样，商家一样，甚至成都的王府井（600859）和上海的王府井没有任何区别。”郭震认为，在以休闲为主的多核城市单位中，大家应该鼓励做有空间特色、文化特色、服务特色的新商业模式。“我们可以发现城市生活的新理念———有十分钟的步行生活圈，更加健康的生活环境，更舒适的交流平台，吃喝玩乐一体化的解决方案，强调美学和舒适感的生活空间。”

　　内街：
　　品质、管理、运营需更好

　　蓝光嘉宝资产管理集团公司副总裁闫恺、成都世豪资产经营管理有限公司副总经理任智、戴德梁行房地产咨询有限公司董事长巫保民、大蓉和集团财务总监总经理助理曾敏、欧洲房子副总经理陈晓强，以及成都7-11有限公司开发本部本部长岸本直人，在第二场圆桌对话中为现场嘉宾分享了他们的观点。

　　“第三代商业，我们的理解是社区商业的升级版，有更好的品质、更好的管理、更好的运营。这种商业模式相比传统社区商业是专业细分的结果，更加丰富了我们的商业业态。”闫恺表示，蓝光目前倡导的商业步行街规划了休闲元素，附带购物消费，旨在打造现代生活方式。任智也分享了他看重的几个要素：“一、主题是商业内街的制胜关键，因为主题直接影响租金收益；二、商业规划设计注重商业的硬件配置，根据要进驻的商家配置一些标准的硬件；三、景观尺度可以增加街区亮点，还可以增加商业传播的深度；四、建筑细节和空间尺度，要照顾到商家和消费者。”