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     福州商业地产发展中的退铺风波，各界都已经习以为常了。无论是曾盛极一时的五一商圈，还是后起之秀万宝商圈，商业地产项目都曾遭遇此境。近期，位接八一七黄金中轴线的冠亚广场同样在劫难逃，遭遇退铺风波。被业界奉为金科玉律的“地段，地段，还是地段”的法门似乎失灵了。福州的商业地产究竟怎么了？

　　面对商业地产发展中的各种难题，恢宏的问题本身并没有答案，简单的逻辑推理也很难找到确切的药方。福州的商业地产毕竟阅历尚浅，短暂的市场历练，是它们成长中最重要的课堂。我们只能从他们的步伐中，窥斑见豹，探索商业地产发展的脉门。

　　完善配套吸引目标消费群体

　　福州首个挑战地段命题的商业地产项目是宝龙城市广场。这是一个在没有商业底蕴的新地上规划的商业力量。距宝龙开业已为时一年了，今日的宝龙城市广场，人如流，车如潮，一派繁华盛景。我们不得不承认：商业对一个区域的塑造力是惊人的。

　　对一个商业中心而言，物业配套的重要性不言自明。物业是载体，是人流的容器。物业设施又构成城市的文化景观。所以，商业地产发展中，物业设施配套自然成了开发商考虑最多的因素。

　　单纯的“为商而商”的物业难免局限。城市与商业项目的开放式沟通逐步受到地产开发商的认同。把商业项目融入到城市中，成为城市生活体验的一部分，正逐渐上升为一种全新的商业地产开发理念。但这样大手笔的开发，在福州很多地方都无法通行。比如最古老繁华的商圈东街口，在厚重的历史背景下，周边旧屋与古迹交叉，商业地产项目很难按开发商的规划意志为之。最受诟病的是，缺少停车位。而这一点，对高端定位的商业项目而言是致命的。

　　商业地产后起之秀的优势在于，它能够在选址和规划上规避开老商圈的弊病。在这一点上，宝龙城市广场有天然的优势。宝龙城市广场多达2000多个停车位的大容量一直广受称赞。并且它位处二环路和工业路的交接口，驱车前往非常方便。

　　对居于南、北江滨高档社区楼盘的业主而言，宝龙城市广场是个很好的去处。业态丰富，停车又方便。宝龙对人流的聚集效应由此渐渐显现出来。人流的聚集首先成就了宝龙的商业生态。人们在商业形态的参与体验中，消费行为和习惯一直在接受新的塑造，成了生活体验的重要部分。“城市广场”这个概念的含义远远超出商业本身，更多饱含的是商业参与下的生活文化形态。承担起如此重责，宝龙的威力显示在他着力将宝龙打造成一个全方位的国际消费时尚体验中心。

　　与之相辅相成的是，宝龙城市广场本身的业态一直处在优化调整的动态中。商业业态的优化调整也是一种商户优胜劣汰的选择过程。选择的主体是消费者和市场。缺乏品牌竞争实力和专业管理能力的商户在这样的竞争中出局。对商业项目而言，这是一种蜕变。虽然过程种有阵痛，但是最后却将最有竞争实力的商铺留下来了，从而成就了自身。

　　据宝龙集团执行副总裁张先生介绍，宝龙经过一年与市场亲密接触之后，在对品牌的引进上有了更清晰的规划与明确的挑选，而现有品牌商户也在一定程度上，起到吸引同等档次商户的作用，过于低端的商户将在此中自动过滤。

　　自营百货差异经营彰显力量

　　福州百货业的格局颇为独特，东百与大洋密集，百货品牌单一。众多商业项目定位之初千差万别，但最后因为主力百货相似，从而导致商业项目整体雷同。差异化经营和特色更是无从谈起。开发商们不是没有意识到这个问题，他们也曾努力引进新的百货，改变福州百货业的竞争格局，但皆无功而返。坊间曾有传言：王府井欲进正大；冠亚与香港新世界积极沟通；群升也在为引进世界500强百货而努力。但最后，群升依旧以东百为主力店，而进驻冠亚的依然是大洋。同质化的百货对市场最大的杀伤力是其引发了民众的审美疲劳。

　　显然，宝龙是个特立独行者，放着好好的房东不当，自主经营百货，独创康城百货。福州百货业血淋淋的竞争，也一度把它逼入困境。但一年的经营过后，业界却惊奇的发现：康城百货在残酷的竞争格局下生存下来了！这个可喜的市场现象，至少意味着自营百货业在福州的生存空间。从这一点上看，康城百货任重而道远。它能否成为福州市场一支全新的百货力量？这点非常让人期待。一方面，康城百货的成败关系到一个全新的竞争格局能否成型。另一方面，它是一场百货审美的冲击，对市民的消费行为影响颇巨。

　　而康城百货本身也在市场的考验下，逐步完成它的成长。在品牌的引进和选择上渐渐走出自己的路来。一个百货的成长是一个过程，短短一年，我们不能期待它叱咤风云，但从其起势中，不难得出结论：康城百货的未来值得期待。

　　诚然，康城百货在这一年中也没少受到质疑。有人指责其“主力店不主力，没能提升宝龙城市广场的号召力”。撇开康城百货不论，这个命题本身似乎有加重百货店责任的嫌疑。一个商业项目，若其引人之处，过分依赖百货，也许是从侧面上证实了它在规划上的失误。

　　我们要看到人们在城市体验中，随性的消费体量比重一直在攀升。许多消费行为是在日常休闲中完成，远离了传统的目的性购物。按餐饮、娱乐和零售的黄金组合安排商业布局，其结果远远要优过把宝全部压在百货身上。

　　这一点，宝龙城市广场给福州商业地产提供了一个很好的范例。宝龙的餐饮和娱乐业在整个项目中的位置都非常重要。并紧随市场的步伐，不断调整完善。除金逸电影城等宝龙经典娱乐场所之外，宝龙城市广场在其周年庆典之际，对地下一层的规划又将有大动作。据宝龙集团招商部林女士介绍，宝龙将与香港知名企业合作，引进最新最健康，高科技含量高的电玩设备。而另一个大型的休闲娱乐项目“旱冰城”也开业在即。

　　此外，宝龙的餐饮业也开始崭露头角，显出力道来。食全食美时尚美食城发挥着美食的魅力，吸引着庞大的客流。客流即是财流，两岸咖啡，斗牛士等知名的餐饮品牌也接过宝龙伸出的橄榄枝，在宝龙城市广场安了个家。

　　从宝龙的这一连串动作中，不难看出，宝龙对休闲娱乐产业的匠心所在。休闲娱乐会延长店铺的经营时间，而且能够产生长期的、综合的效益。

　　“现在的趋势是要控制住购物面积，在电影院、娱乐、休闲、运动、文化设施上投入精力，这也是世界上公认的商业地产运作经验。”福州宝龙房地产发展有限公司常务副总刘春雷向记者介绍。

    商户选择折射项目发展潜力

　　与商业地产项目一同成长起来的是商户。商业地产项目在市场中的沉浮与商户的经营曲折丝丝入扣。退铺风波的背后其实是开发商和商户的双重利益损失。在放水养鱼的商业氛围培育期中，商户的耐心是项目的成败关键之笔。而商户理性的最重要来源是对项目的信心。

　　在宝龙城市广场从成型到规模壮大这一轮的成长中，商户处在市场的最前沿，他们经过这一番历练后，与项目共同成长的决心似乎坚定了很多。记者在走访调查中，我们采访了宝龙城市广场的诸多商户，他们纷纷表示，对未来的商业前景有十足的信心。食全食美的负责人周女士表示，信心的最大源泉是开发商一直以来的努力和付出。

　　商家与开发商的互动和配合是商业氛围培育期中最重要的内容。蓄水的过程，开发商对商户的支持是最后能够成功养鱼的关键。下一步，宝龙将动用巨资修补提升工程的品质，据宝龙集团负责人透露，资金高达700万之巨，用于弥补先期工程的不足之处。企划和宣传力度同样惊人，预用资金高达300万。

　　其实，真正有实力的商户，基于对自身品牌的信心，他们选址时，更看中的，是一个项目未来的潜力。在采访中，我们遇到前来宝龙考察的几大童装品牌代理商。对于投资宝龙，他们并没有掩饰浓厚的兴趣，纷纷表示说，虽然目前双方还没有洽谈到具体细节，但宝龙所拥有的市场份额，是任何一位有先见之明的商家都不会放弃的。

　　从这样的选择中，不难看出商者独到的目光在。中亭街就是一个很好的例证。它在经历了商圈培育期后，一飞冲天，如今已是寸土寸金，一铺难求。从中亭街的经验来看福州商业地产，同属台江区的宝龙城市广场，不难预见它未来发展之势。北江滨高档楼盘云集，而附近与之配套的商业，单靠中亭街有限的辐射力，远不足以解决问题。这样的重任定将由宝龙来承担。这一点，难逃商家敏锐的目光。

　　任何一个商业项目，不管周边的商圈是否成熟，它都面临着一个放水养鱼的过渡期。而这期间租金是否在商户的承受范围内，则是能否成功蓄水的要紧之处。采访中，福州宝龙房地产发展有限公司常务副总刘春雷多次提到“租金回归理性。”这一点也是宝龙身体力行后对福州商业地产的经验。

　　理念引领订单地产模式探索

　　福州商业地产开发商多以住宅开发起家，延续住宅式开发路径。很长时间里，商业地产开发模式缺席了。宝龙城市广场的开发模式提供了一个值得借鉴的版本。宝龙在开发之初，便与家乐福、国美电器等国际零售商结盟，按照他们经营的需求设计建设物业，走出了一条订单地产的开发模式。商业地产发展的历史很短暂，作为一股新生的商业运作力量，它最重要的意义在于对一个城市的塑造，对一种生活消费理念的引导。

　　宝龙城市广场所面对的困境和探索，也是第一代商业地产所必须面对和承受的。宝龙对福州商业地产而言，其最重要的贡献在于：它走出了一种模式。它的困顿和探索也是商业地产成熟的重要经验。虽然，探索还继续完善中。但至少它给市场传导了一种信心和信念。