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引子：从一堵墙说起
 
　　一个饭局上，一位老板说起，目前在广州商业项目租金最贵的不是中信写字楼，而是专业批发市场，比如沙河服装批发市场。很多批发市场盖得如临时建筑一般，虽然完全谈不上良好的经商环境以及规范的物业管理，但是一面临街铺面的墙，都可以月租8000，即是800元/平方米的价格出租出去。获益最大的，自然是这些专业市场背后的经营者，当时广州零售业的新势力，以及广州连锁协会的负责人都在场，而该业内人士用艳羡的语气说，无论是高档写字楼或者是超级零售MALL的经营者，都不如这些专业批发市场的老板赚钱。

　　该老板的话语虽然有些夸大的成分，但也描述了广州商业地产一种独特的经营业态——专业批发市场的现状，专业批发市场的利润甚至比写字楼和住宅项目的利润要高。据了解，就全国而言，专业市场起步于广东，兴盛于广东，除了著名的站前路服装批发市场、站西鞋业批发市场，天河岗顶电脑批发零售市场，以及中大布匹批发市场等，大大小小各类型遍布广州的大小专业市场在广东商品市场体系中“三分天下有其一”。

　　 而目前广州大部分批发市场沿用的是“寸土尺金”的摊位经营旧模式，发展商的着眼点是如何以更高的价格将商铺出租或是销售。据测算，经营状况较好的批发市场，每万平方米的年租金收入约1200万元，税收240万元。批发市场内的经营户大多缴纳的是定额税，税收低。并且，批发市场项目和一般住宅项目的经营模式不一样，批发市场项目的发展商不需要花费大量的广告费在楼盘的促销上，无论是卖铺还是租铺，这些资金都完全流入发展商的口袋。甚至有些老板用几百万的启动资金开发第一期项目，就可以滚动发展到上亿资金的物业。

　　正所谓闷声发大财，是谁在背后掌握着这些专业批发市场？广州的几大批发市场曾走过怎样的历程？关于其老板们又有什么样的故事？
 
步云天地发家史

　　广州解放前夕，濠畔街经营皮料的商铺已经有了100多家，可谓历史悠久。而广州站西路一带的鞋业市场从上世纪90年代初形成，形成一个庞大鞋业交易市场商圈。在站西路口处，最显眼的莫过于飘动着彩旗门面豪气的步云天地鞋城，在其对面的裕景广州国际鞋业广场，旁边紧依着是欧陆鞋城以及老牌鞋城新濠畔鞋业等。周边还有一些规模较小，由民宅或者旧宾馆、厂房改造而成的小型鞋业批发市场，在面积不到2平方公里的土地上，经过短短七八年时间，已逐步发展为拥有16个专业市场的密集型商圈。

　　站西鞋业商圈的发展符合专业批发市场蓬勃发展的两个特性，一是专业扎堆成市，另外是民资的介入，凭借灵活的操作手法和学习能力，催化市场。据有关资料显示，去年中国鞋类出口占世界第一，而广东鞋类出口量又接近全国的一半左右，有“全球十双鞋，广东有其三”之说，可以说目前广州已成为海外知名鞋商进驻中国市场的桥头堡，是全球鞋业专业市场最活跃的地区之一，而民资所控制的这些专业批发市场，在其中起着举足轻重的作用。

　　借鉴广州的站前路几大专业服装市场的成功经验，90年代末期，一批在批发市场淘得第一桶金的民营老板，开始在站西复制白马服装专业批发市场的模式，经过7—8年的发展，广州站西鞋业商圈，拥有１6个鞋城，经营面积达１２万多平方米，经营商铺３０００多户，年交易额１０多亿元，这些鞋城不仅是整个广东省鞋业的物流中转中心，也是国内辐射力最强的鞋类批发市场之一。

        除了“老牌”的新濠畔鞋城，欧陆商业广场鞋业城、天和商贸城外，新崛起的鞋城如站西路的“步云天地”、广园西的“金龙盘”等，新鞋城的经营者以民营企业为主，这些新专业批发城，在规模、设备、环境以及配套功能等硬件方面要优越齐全许多。而上个月公开发售的富力鞋城，作为一支新军，也使得广州鞋业批发市场的竞争进入白热化 。
 
江老板的构想

　　人人都想在批发市场淘得第一桶金，而做批发市场物业，相对其他零售业的选址要求更加严格，用业内人士的说法，批发市场讲究“成行成市”，而地处于站西路路口的步云天地，其地段更可谓鞋业商圈中的黄金地段。

　　在站西路口，高大的建筑以及崭新的写字楼外观，使得步云天地在周围一些根据老宾馆和民宅改建而成的鞋业批发市场中显得鹤立鸡群。环球国际贸易中心步云天地的副总经理李克贤告诉记者，自2004年6月广州环球国际商贸中心“步云天地”一期营业至今2年时间，步云天地的总营业面积已经超过了6万平方米，是周边几家中小鞋城加起来的总和。

　　步云天地的发展商是广州市鸿达房地产发展有限公司，据公司内部人士透露，鸿达的老板江逢灿是香港人。步云天地开业的时候，还专程请香港著名主持沈殿霞出席剪彩仪式。关于步云天地开业初期的开发气势以及一些经营手法，确实有些港资作风。但知情人士告诉记者，江老板其实乃广州花都人士，早年做贸易生意赚了第一桶金，并在周游列国增长了一些眼界，一心想在广州做第一家超五星级的鞋城。而步云天地所在地，原来是一家旧厂房，鸿达地产用了一年的时间，就推出步云天地一期商铺。

　　据说，步云天地当年在招商的时候，也创造了业内奇迹，公开发售一天的时间，商铺就售罄。李克贤表示，步云天地能达到这样空前的盛况，离不开前期大量的宣传以及营销铺垫。当时定位国际鞋城的步云天地，不仅在凤凰卫视做招商广告，并邀请意大利等国的鞋业协会人士参观考察，高格调的装修和宣传，使得步云天地拉开和周边鞋城同行的档次。

　　而步云天地开业时，正是广东鞋外销数量处于不断增长，特别是俄罗斯、东欧、中东以及南非、南美等地订单增长明显。这些国家的客户原先长期在北京的雅宝路鞋业市场以及沈阳的中国鞋城等市场购货回去，待他们发现广州才是真正的货源基地之后，就开始直接到广州来批货。内地不少鞋业厂家特别是名牌企业为了更好地拓展外销市场，纷纷入穗设立办事处或分公司。找江老板要铺面的人踏破门槛，据说鸿达后来为了在二层挤出几家商铺的面积，甚至多次修改装修图纸，并缩小了原咖啡厅的面积，而一层洗手间，也根据商铺调整到负一层去了。虽然最终的步云天地已经不像是江逢灿所想，是一家超五星级配套的鞋业写字楼，但作为新兴鞋城，其豪华程度不仅吸引了不少商铺投资者、企业，也让周边的同行着实艳羡了一把。
 
步云天地凭啥那么牛

        业内人士告诉记者，步云这个场为江老板赚到了真金白银，而他的兄弟也没少赚，其家族成员分别负责鸿达地产的其他装修、水电、物流等项目，可以说一个家族就把一个项目一手包办。目前步云三期工程在建，而李克贤表示四期工程也在规划中，已经将华南影都的土地收购下来用于四期发展。按照李克贤所展示的蓝图，步云天地将成长为真正的华南“巨无霸”鞋城。

       步云天地一、二期皆以边卖、边售、边租的形式，而写字楼的销售价格更是高达2.5万元/平方米。为了旺场，步云天地集合国内外众多知名鞋业品牌同场经营，同台展示各自的新品、新款和多姿多彩的鞋款。并专门开设旗舰店、概念店、产品展览馆等，着重展示各品牌的主流产品、最新概念设计和品牌发展历史轨迹等。就在记者采访当日，意大利鞋王，世界皮鞋联合会的主席也在步云天地考察，李克贤表示，步云天地作为新型鞋城，经营理念不应该是仅仅经营一栋物业，更是经营一个品牌，在步云天地的企业基本以外销为主，步云天地不仅要把采购商吸引过来，更要带着优秀的皮鞋品牌走出去。

　　和周边一些由宾馆改建的鞋城相比，步云天地这类现代化鞋城，风格中空大堂、观光电梯、全落地玻璃窗，确实气派不少，但是羊毛出在羊身上，这些公用面积都要平摊在租户身上，相对而言，租户的负担也要增加不少。一位进场的租户告诉记者，步云的租金要比周围贵出一半，在鞋业遭受反倾销影响的今天，生意非常难做，步云天地对面的天富荔湾鞋城虽然环境差了很多，但如果有铺位，他们还是愿意搬迁到天富去。记者在现场看到，步云一至三层铺面基本满员，但负一层开张店面不到1/3。

　　对此，李克贤表示，关于步云天地的经营，他并不担忧，开业一年多的步云还在招商阶段，能有这样的入场率已让同行艳羡。“步云天地”是以国际化设计战略，努力建造一座具有国际标准的集鞋业批发、贸易展示、环球采购、旅游观光为一体的现代化鞋业商贸中心。其规划是商厦地面楼高10层，地下两层，负2层为地下停车场，可容纳两百多个车位，负一层为万国童鞋世界，1层至3层为大型鞋业专业市场，4-10层为国际级的鞋品展示、高级商贸写字楼层。因此，站西商圈已经很难有同类型鞋城与之抗衡。
 
鞋城战团中的老将与新血

新濠畔：老鞋城谋新发展

　　如果说江老板的步云天地是新鞋城的代表，那么刘穗龙的新濠畔鞋城就是最早一批鞋城的佼佼者。业内人士表示，站西鞋城商圈的崛起有其历史原因，上世纪90年代初期，当时处于改革开放初期，各种轻工产品逐渐恢复元气之际。

　　在这种契机之下，曾在政府部门工作的刘穗龙初涉商海，他作出了一个人生中颇为重要的决定：1991年7月，刘穗龙在广州站西路创办了广州市第一家经营鞋业的专业市场，也是广东第一家鞋业专业批发市场“广东鞋业城”，即后来的“九龙鞋城”。据了解，该场面积3000平方米，商铺100多个，上万款不同品种、不同花色、不同价格的鞋供客户选购。第二年，刘穗龙又乘势开办了“帝豪鞋业城”。

　　两个鞋业城的相继成功，初步确立了刘穗龙在业界的地位，同时也带动了站西路鞋业市场的蓬勃发展——欧陆鞋城、新大陆鞋业广场、金马鞋城、华南鞋业城、越秀鞋城、广州国际鞋业广场等纷纷登场，大大小小的鞋城如雨后春笋般涌现，使站西路地区发展成中外闻名的鞋业集散地。而今，环球国际“步云天地”的崛起，更使广州鞋业批发市场迈上一个国际化、现代化的台阶，成为行业的坐标。

　　业内人士介绍，目前珠三角已形成鞋业市场“前店后厂”模式，而这个店就是指广州的鞋业专业市场。在广州环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一批有规模上档次的鞋业专业市场，市场出租率较高，客户来自国内外，从一个侧面反映了广东鞋业的繁荣。

　　而在站西鞋业商圈，鞋城老板们在鞋业市场的定位上已经有意识的进行专业细化，部分专业市场以消费人群为对象，专攻一个种类，如万国童鞋城由以前的万国鞋业城演变而来，而蒂豪鞋业城则专攻女鞋，有业内人士表示，这种有针对性地瞄准儿童和女士这两大消费人群，相信大有所为。而根据鞋材专业市场功能需要，在经营面积上有一定的区别，如鞋城商铺主要是向客户展示成品，商铺面积不大，在10~15平方米；而鞋材商铺面积较大，在40~50平方米，有些新开专业市场还有仓库配置，比如新濠畔袋料鞋材皮革五金配件批发市场。
　　　
富力鞋城要分一杯羹

　　荔湾区是富力地产的老根据地，近年来开始加大对商业地产项目开发的富力地产，自然不会放过眼皮底下富得流油的专业批发市场项目的开发。而富力鞋城是富力地产继富力儿童世界及多个商场、商业项目后所开发的第二个专业批发市场，将以“全球鞋业的国际采购中心”为定位，是集鞋业批发、贸易洽谈、展览展示、国际采购、商务办公于一体的“五星级”鞋业商铺。

　　记者在现场看到，富力国际鞋业商贸中心位于环市西路与西增路交汇处，属于富力环市西苑小区最后一期开发的地块，该项目地处内环路出入口附近，就地理位置而言，离传统的站西鞋城商圈还有一定距离。据富力现场销售人员介绍，鞋城项目总建筑面积约2.7万平方米，楼高26层，目前除了1~3层预备在8月份销售之外，其他的楼层铺面在热销中，最小的铺位面积为16平方米。这个鞋城预计2007年初落成，今年4月下旬开始接受买家参观，5月中下旬正式推出市场，销售均价约2.5万元/平方米。鉴于富力儿童世界招商的经验，富力鞋城被视为对步云天地有力的竞争者。
 
广州鞋业批发地图
 
　　随着商业地产开发日渐成为国内房地产界的热门话题，商业物业投资丰厚的利润诱惑，也令越来越多人怦然心动。一般来说，目前的商业物业投资者大致可分三类：一是兴建商业物业进行销售或经营的开发商，一是购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主，还有一种就是所谓包租客，他们以批发价租金“吃”进相当数量的商铺，经过适当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润。而是对兴建物业的开发商还是炒铺者来说，投资专业批发市场的风险都比投资一般商业地产的风险大，但也容易产生传说中的铺王。

富力鞋城发售短短几天时间，已经吸引大量买家投资者前往，可见消费者对这一市场的看好。现场的富力工作人员告诉记者，富力鞋城首先发售的是3层~26层的写字楼和商铺部分，认购价2.5万元/平方米起，而同类型写字楼步云天地的市面价格是2.8万元/平方米，所以销售看涨。

　　而经过多年的发展，现广州老八区的鞋业、鞋材市场的分布也十分清晰，主要分布在越秀濠畔街、白云区站西路和海珠广州大道南一带。

　　濠畔街鞋材专业街东起解放南路，西至海珠南路，全长约650米，有商铺950间左右。主要经营的种类有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋机械、粘胶剂、胶片、海棉条等，由于这里是传统的鞋材专业市场，虽然规划及市政配套有局限性，市场配套也不足，但仍有不少客人前往交易，有不少的成交量。

　　站西路市场则汇聚了来自世界各地的皮革、鞋材、五金饰品及制鞋机具，吸引了来自世界各地的知名商家，客商来自全国各地和东南亚、欧洲等，极大地推动了广东鞋材行业的迅猛发展。站西路鞋业市场从上世纪90年代初形成，逐步发展成为拥有16个专业市场，以经销中、高档鞋为主的鞋类市场。随着步云天地、国际鞋城等一批大型多功能鞋城的崛起，全国十大鞋王厂家都在此设点批发，世界名牌如美国“花花公子”、意大利“沙驰”、“巴利”、法国“皮尔卡丹”、英国“洛奇”等在此设经销点。吸引了很多知名商户如“大昌”、“新概念”、“新潮流”、“飞晖”、“冠成”、“政龙”、“中港皮业”、“智富”等厂商设点经营。

　　华南鞋业城位于广州大道南，占地10万平方米，有700多家商铺，是华南地区最大的鞋业市场。主要经营皮鞋、拖鞋、童鞋、布胶鞋等。与站西路鞋城相比，其档次比较低，且以零批为主，产品以内销为主。由于价格优惠，品种齐全，吸引了不少外地个体商家前来采购。现日人流量超5000人次。

　　随着广州经济的快速发展，鞋业、鞋材专业市场对交通的要求越来越高，市场格局发生了变化，逐渐转向交通发达的站西路一带。而近几年依托广州火车站、白云机场等强大交通配套而形成的鞋材专业市场，规模庞大，大有后来居上之势，吸引了各地商家。业内人士表示，广州站西的鞋业市场，还有很大的增长空间。

 
专家视点
 
从国营到民营的进程
 
　　新大地宾馆总经理，同时也是新大地服装城负责人张展欣认为，站前服装批发市场和站西鞋城能够发展起来，是与改革开放历史进程联系在一起的。在由计划经济向社会主义市场经济的转型过程中，正是批发市场这种流通组织形式填补了流通在经济生活中的“真空”。从沿海到内地，从城乡到农村，从农产品到工业品，从批发到零售，批发市场在流通中发挥了重要作用。但是，批发市场有自己的优势，也有自己的劣势；它对某些地区可能更适应，对其他地区会逐渐丧失吸引力；它在某些产品的流通中更有效率，在其他产品的流通中不得不逐步让位于更具优势的流通方式或流通业态。

　　因为计划经济的限制，早期批发市场不是一个开放行业，因此能拿到批发市场的经营权的基本还是国企，比如白马服装城的发展商是越秀城建，而新大地服装城是由新大地宾馆的部分客房改建而成，其顶头单位是中国出口商品交易会。当时还没有商业地产这一概念，在开放初期，如果没有一定的背景和资金实力，也是无法经营运作批发城项目的。而在90年代中后期，越来越多的民营老板在改革开放中赚到第一桶金，他们中有些就是在这些市场中做贸易的租户，有些自己起炉灶做了品牌生意，而另外一些也效仿，从贸易转为直接的经营者，如站西鞋城的移植，就是一个典型例子，而海印集团邵建明的发家，更是说明专业市场的巨大利润。