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市场改造，千年“商脉”不可断

    一德路整治刚起步，就引发了巨大的震荡；广州九百多个市场即将改造，如何管好环境与做好生意，将考验政府的施政能力

一德路商铺成行成市,每天的顾客都川流不息

    文/本报记者 孙晶 实习生 王雅楠 图/本报记者 朱文海

    作为一德路乃至整个广州老城区市场改造的序幕，艺景园一拆除，立马就让万菱广场的商铺顶手费在三年里劲升八十倍。在为一个市场的逆市而动感到兴奋的同时，我们也不能不为一德路以及全市市场升级改造可能带来的震荡而担忧。

    改革开放中，在全国范围内都出现过“一管就死，一放就乱”的经济现象，作为千年商都的广州，如何在现代化的进程中，既建设好我们的城市，又维系好我们的“商脉”？这是一个高屋建瓴的课题，而非一城一池之得失。商家的希冀，立市的根本，城市的发展，微观和宏观的思量都摆在了各级政府的面前，我们拭目以待。

    顶手费连年狂飙

    一德路才是推手

    发生于万菱广场的逆市商情，根本原因在于它坐落于一个成熟的商业市场里

    楼市低迷，裹胁着广州的商铺租金一路下滑。有数据显示，站西路鞋业城、中大布市、芳村茶叶市场等一些曾经出过“铺王”的专业市场，租金调整最高降幅达到了90%。

    然而，在一片跌跌不休中，记者了解到了一个奇怪的现象，位于广州老城区的一德路万菱广场的商铺，顶手费一年内翻了一番，近期最高成交超过40万元。3年前，这里的商铺顶手费只要5000元，也乏人问津。

    是什么原因引发了这一逆市而动的商业现象？深入调查后记者发现，这一逆市而行的商业现象的背后更让关注的是一德路批发市场整治带来的震荡。

    近年广州，仰忠街市场拆迁后将商业机会拱手让给义乌，西湖路夜市的消亡，中山四路商业街被拆后老字号的沉沦，甚至近期濂泉路批发市场整治中激起的手推车风波等事件，不能不让人思考：作为千年商都的广州，在这波城市现代化发展的进程中，商业市场要怎样改造才能发挥更大的效应？怎样才能坚守并实现商业立市的理念？

    顶手费天价一铺难求

    记者昨天来到万菱广场，虽然是中午，可广场内从负一层至八层的商铺里客人络绎不绝，首层商铺由于通道狭窄，往来如云的客商甚至要侧着身子才能通过。记者看到，来这里的每个人手里都拎着大包小包的货物。

    “最近我已经把铺子转租出去了，可还是不断地有人来询问是否有铺可租，因为想进万菱的业户特别多。”在负一层有两间铺头的林姨告诉记者，“一年前根本没有这样的情况，那时首层商铺最好位置的顶手费也只要十几万元。”

    在二层，刚刚花了40万元顶手费租下铺面的陈老板有些无奈地说：“3年前，比这个铺头位置还好的铺位顶手费只要5000元，我都没考虑，现在想想，后悔啊！”陈老板的一个朋友也在今年5月花了30万元顶手费租下二楼的铺面，他告诉记者，首层的顶手费一般要60万元-70万元，还没有人愿意转租。

    背后大树名叫一德路

    万菱天壤之别的变异原因何在？重要的原因就是背后生长着一棵叫作“一德路”的大树。

    1999年，万菱广场的前身亿安广场曾经引入百货业巨头马来西亚金狮集团旗下的百盛百货，但他们特立独行、高举高打，不愿或不屑与一德路的商圈定位相吻合，结果只能以失败告终。一位业内人士分析，一德路商业圈已有130年的历史，这里是精品礼品、玩具和海味的批发零售商业圈，亿安广场的高端定位不适合在这里发展。

    2003年10月亿安广场由万菱置业竞得，改名为万菱广场推出市场。本地化的战略思维使他们踏上了依靠一德路批发市场商圈经营专业市场的道路，自此越走越顺。

    艺景园拆除旺了周边

    而追踪导演了万菱商铺近期顶手费逆市攀升的幕后推手，不能不提一德路上知名的批发市场艺景园。

    艺景园精品广场作为华南地区最大型的工艺品、精品、饰品的专业市场，因其地块是广州“中变”时的烂尾工地，未经批准擅自改建、扩建，导致消防安全和无证经营的情况日益凸现。在今年一德路地段整治行动中，大部分区域被拆除，撤离的近千商家因不想离开一德路这块商业集散地，宁愿付出更高的代价留在此地，于是旁边的万菱广场便被众多商户相中，一时间铺面供不应求，价格成倍增长。就连附近刚刚招商的北京路骏田广场，也吸引了数百家业户进驻，租金创下新高。

    在一德路经商的吴先生告诉记者，艺景园拆除以后，不仅万菱的生意更好，一德路其它商铺也被带旺。除了万菱广场，目前一德路周边的德宝广场、国际玩具广场、中港玩具批发广场、万福精品广场、珠光仰忠街批发市场、北京大厦、泰康广场等专业市场的租金也是居高不下。

    老城区市场改造

    政府说以民为本

    成熟市场里的资深商户也希望，改造不要断了“商脉”

    艺景园的拆除，只是一德路整治甚至整个广州老城区批发市场升级改造的序幕。据广州市相关部门负责人介绍，广州市政府将按照《批转市经贸委关于借鉴义乌市经验大力推进我市批发市场整合提升和发展工作方案的通知》，对905个市内批发市场进行升级改造。

    政府

    既要管好周边环境

    也让商家做好生意

    “对于广州市批发市场的升级改造工作，我们计划中心城区的市场要整合提升。为解决交通、规划等问题，引导老城区的批发市场向黄埔、番禺等符合规划的市场转移。”广州市相关部门负责人表示，广州市将学习义乌的经验，打造大型的批发市场园区。

    具体到一德路的整治问题，越秀区副区长齐小平日前在接受本报记者采访时就表示：“关键是要标本兼治，从老百姓的角度出发，既要管理好周边环境，也要让商家把生意做好。如果光是堵而不合理地疏，肯定不是一个多赢的好办法。我们现在要疏堵结合，通过原地腾挪，争取向空中立体发展……”齐小平说，区里将争取在亚运会来临之前启动相关整治方案，原则就是：以民为本讲求疏堵结合，立体发展原地拓展空间。

    商户

    海外客源早已固定

    零售生意也很庞大

    对于一德路的改造，在此经营了二十多年的商户们也提出了自己的看法。

    在此经营钟表的吴姨告诉记者，一德路100多年来已经形成了大大小小22个专业市场，现在的国际知名度很高：“我们在这是老商家了，很多客户都是国外的，欧美、非洲、东南亚的都有。他们非常信任我们，现在好多人已经不过来看货了，直接在网上下单。那些东南亚的商家传真过来，一次就订购好几百个品种，我们商量好物流渠道就行了。”

    “毛里求斯、南非的商人一般住在丽都酒店，东南亚的商人一般住在广东酒店……” 经营毛绒玩具的林姨说，固定的外商客源已经形成了习惯采购的势力，而一德路商业圈的公交地铁完备，也吸引了众多市民前来采购，虽然名为批发市场，但零售生意额也非常庞大。

    经营家居饰品的钟先生来自义乌，他说：“我们义乌有几千户在广州经商，其中1000多户聚集在一德路。现在如果叫我搬走，我更愿意回义乌。义乌也整治过旧的商业市场，不过他们整治时给商家提供了相应的铺子，一边拆一边考虑如何安顿商家，新的商业圈也同时做好配套设施。”

    广州商贸史

    由于得天独厚的地理位置和特殊的历史人文因素，广州商业具有悠久的历史，历史上一直是全国著名的商埠。

    自秦汉以来广州就是我国南方的古都会，《汉书》说：“番禺，其一都会也”，“中国商贾者多取富焉”。唐代，广州港已发展到可容大小海船近千艘的港口，官方首设市舶使于广州，并开辟了长达14000公里的由广州通向西方的航线，在今天光塔路一带的“蕃坊”居住着12万外国商人及其家属，当年的广州形成了一个国际性的珠宝市场。宋元时期．广州“城外蕃汉数万家”，“广州富庶天下闻”。明代，广州首创外贸交易会，每年夏冬两季定期举办外贸集市。那时，广州是中国朝贡贸易第一大港，也是中国外贸第一港。明嘉靖年间，朝廷实施海禁政策，废除宁波、泉州两市舶使，对外只保留广州一口通商，广州独揽了全国的对外贸易大权。清代，广州设立“十三行”，专门从事对外贸易。1757年（乾隆二十二年），清政府关闭漳州、宁波、云台山等三处通商口岸，只留广州一口对外贸易长达83年，广州再次成为全国惟一的对外贸易口岸。直到鸦片战争之时，广州的外贸因而空前繁荣。有历史学家这样描述当时的广州：“广州成为对内对外贸易的极盛之地。中华帝国与西方列国的全部贸易都聚汇于广州。中国各地物产都运来此地，各省的商贾货栈在此经营着赚钱的买卖。”清末至民国时期，广州大力引进华侨和外国资本开办商业、洋行和银行，商业和外贸的发展在全国处于领先地位。

    通商埠，重货贾，催谷广州这座岭南重镇的发展与繁荣，专家们因此建言：

    整治市场不可损伤以商立市之本

    广州的城市发展史，也是一部通商埠、重货贾的历史。

    商业立市才是广州根本

    “商业立市，是广州的根本。一座城市的商业对这座城市最大的贡献是什么？是它带来的繁荣。”广东商业流通研究所所长王先庆认为，广州有浓厚的商业基础，在市区成熟的市场进行整治的目的就是为了提升商业的附加值，那么，现在的期望与担忧归根结底是一个整治手段的问题，“希望能够以一德路的整治为契机，为广州商脉的延续、拓展创造良好的示范效应。”

    有商业专家认为，这几年政府搞经济通常的做法是圈一块地，然后招商，或者以政策吸引商家。政府的过分“使劲”，造成了最后的结果极大的不确定性。

    政府仅需做好服务管理

    王先庆认为，对于一德路这么多年积累的“人气”和“商气”，政府其实只要做好服务和管理工作就足够了，如停车难、缺仓库等问题。政府应该引导一德路的发展，不能因为新的规划而冲淡了专业市场的商业气氛。

    “我曾到韩国首尔的东大门、南大门市场以及台湾西门町考察过，他们的硬件设施不比我们好，但是他们的物流配套做得好，还是24小时营业，广州应该向他们学习。”一位商业专家建议，一德路周边的大新路、大德路有一些烂尾楼，政府可与开发商协调，改建成停车场、物流中转站，这样既解决了制约一德路进一步发展的瓶颈问题，又可以让烂尾楼们创造出新的价值。另外，一德路虚拟市场也亟待建立，可是目前一德路自身的业态升级滞后，很多设备不能适应市场发展的速度。

    专家还指出，北京的秀水街就是国内专业市场改造的典范。在奥运会期间，北京秀水街的销售额增加了一倍以上。而广州即将迎来2010年亚运会，除了每个国际大都市都不缺乏的现代购物中心以外，我们还能为消费者提供什么本地特色的商业服务？这是一个急需思考并要解决的问题。

    商圈不同需要不同规划

    那么，一德路甚至是广州专业市场的升级改造到底应该怎么走？

    有专家建议，政府可以聘请世界高水平的咨询集团参与改造升级策划，让商圈升级就拥有精确的导向，包括吸引什么样的顾客、行人、商家，公车站设在哪里，各类车辆应该停在哪里，物流中转站如何设置等。在这种精确的导向下，通过对一德路商圈环境的整体改造，发展新型的业态，最终提升它的价值。

    另外，对不同商圈的行业发展，在改造和规划时要有正确的估计，再根据行业特点做好配套服务。比如，玩具礼品行业的运输体积最大最多，它的流通量大，要多少仓储，我们都要有正确的评估。

    广州教训

    过度拆迁商圈消亡

    作为当年第一批在广州仰忠街市场做生意的老板，郑先生告诉记者：“仰忠街市场拆迁后，由于政府没有相应的合理安置，只是简单的一刀切，很多同行都去了义乌发展，现在生意做到十多亿的不在少数，甚至给浙江创立了许多知名品牌。”现在说起来，郑先生还很惋惜广州把那么好的商业机会拱手让给了义乌。

    郑先生告诉记者，广州有不少非常好的商业资源和品牌：西湖路夜市曾经是广州最出名的小商品交易市场，中山四路商业街过去聚集了广州70%的商业老字号，甚至濂泉路批发市场也是全国出名的中低档服装批发交易中心……如今，他们有的因拆迁而消亡，有的正面临整治的变数。

    “一个成熟的商业圈，没有多年的沉淀肯定形成不了，衣、食、住、行样样都要考虑到位。”有业内人士表示，广州应该正视老品牌市场的魅力，正视老城区的商圈改造，千万不能为一时之利而废多年之功。

    北京收获

    中国第一涉外市场

    秀水街市场地处长安街延长线，紧邻国际CBD，地理位置显赫，交通便捷，是与长城、故宫等处齐名的中国最具世界影响力的国际旅游购物市场。

    “秀水街”作为较早的自由市场和著名的商业品牌，与中国的改革开放相伴相生。老秀水曾因售假问题严重、硬件设施简陋、存在重大消防安全隐患而黯然退出历史舞台。直到2005年3月19日，新秀水街市场以全新的面貌闪亮登场，才揭开了“秀水街”历史中最光辉的篇章。

    新秀水街市场开业后，以“国际品质，实在价格”的服务理念，赢得了各国宾客的青睐。其中最具民族特色的商品，如精品服装、丝绸、珍珠、瓷器、茶叶、工艺品和包括全聚德烤鸭在内的中华美食，深受世界各地消费者的欢迎。数百位世界各国政要及其夫人与不计其数的国际文体明星频繁光顾秀水街，彰显了秀水街作为中国第一涉外市场的独特地位。