业界认为，由于公共配套等原因，目前番禺距形成真正的商业中心还有一段距离。

　　近日，番禺区的广州新火车站商贸区和亚运美食城等五大项目开始招商引资，一时间，“广州新型商圈是否会出现在番禺”再次成为众人谈论的焦点。据了解，番禺区是目前广州十区中有较多新建大型商业项目租售的区域。不少业内人士认为，短期内，由于公共配套等原因，番禺距形成真正的商业中心还有一段距离，但从长远来看，随着居住人口的增加、生活氛围的成熟等，番禺有望会成为继天河城、北京路、上下九等之后的大型成熟商圈。

　　商业现状   番禺整体仍处中低端

　　记者近日在番禺的大北路、繁华路和东涌路看到，沿街大多是临街散铺和比较传统的百货商店，少见集购物、娱乐于一体的大型购物商城，更少见知名品牌商。此外，商铺的租金普遍在1000元左右/平方米，与中心区1万元/平方米左右的租金相比尚处洼地。

　　据了解，以大北路、繁华路以及东涌路为目前市桥最繁华的商业区域，拥有日均30万的庞大人流。但目前仅有友谊中心、友谊大厦等为数不多的商城。此外，番禺消费群体过于“分散”，高端消费群体一般会选择香港、广州购物，次高端消费人群才会选择本地采购商品。同时，由于番禺整个商圈定位中低端，更难吸引广州乃至其他区域的消费者。

　　满堂红研究部主任肖文晓表示，目前，华南板块和洛溪板块的各个楼盘商业配套基本是各自为政，无法形成集合力，所以很多居民依然选择去广州购物。而市桥作为番禺的老城区，虽然商业配套已发展成型，但是档次不高，目前还没有地标性的商业建筑。　 

　　旺地发展顾问董事长、商业地产专家周颖舟表示，从地产的发展规律来看，一般都是从住宅——写字楼——商贸业的发展，高素质人才的聚集会推动商贸办公的快速发展。在番禺，所有的业态都可以用“大”来形容，大型居住社区、大型主题专业市场、大型餐饮以及大型社区的配套商业等。“虽然番禺的社区商业、专业市场、餐饮等业态发展的很好，但因为公共配套和交通的原因，番禺距形成真正的商业中心还有一段距离。”

 
　　成熟商圈　　不可缺少五大因素

　　不少商业地产专家向记者表示，商业地产开发要获得成功，以下五个要素是不可缺少的。

　　首先，在一个地产项目中合理配比有效商用物业面积，也就是确定合理的商用物业开发量；第二，开发商的资金能坚持到商用物业旺起来的时候；第三，讲究天时，适应区域大环境；第四，商业地产主题鲜明，项目管理手段与商业企业的运行规律相适应；第五，在商业组织行为和商业经营行为方面有一个合理的规划和定位，保持可持续经营的态势。

　　周颖舟认为，商用物业需要精确计算，一个城市、一个社区、一个住宅小区，商用物业不能不建，也不能大量地建，要适当和适度。一个商圈住多少人口，人均收入多少，总消费量多大，有效的商业经营面积需要多少才能支撑这样的消费需求，必须做出精确的数理分析。商用物业的效益非常重要，一个成功的小区商业就是一个可以合理配比的商业数量。“番禺的商业在经过多年的发展，自身也已经过了自我的调整和变化，未来，如果能够持续关注这些要素，必然会获得成功。”

　　中国商业地产研究院院长杨奕勇表示，商业地产的成功率为什么那么低，主要原因是因为商业地产是由客流量、消费能力、消费环境等多方面因素所决定的，仅仅有一个方面或两个方面起作用，就很难使商业地产活起来。针对区域来说，搞商业地产不能太超前，要根据区域人口、发展情况等方面因素来决定。

　　亚运助阵　　番禺商业迎来新机遇

　　在亚运会的带动下，番禺区的商圈配套正逐渐走向成熟。据了解，目前番禺区有五大项目对外招商引资，其中最引人关注的是广州新火车客运站商贸区和亚运美食城等。业内人士认为，番禺在亚运会的带动下，有望成为继天河城、北京路、上下九等之后的大型成熟商圈。

　　据了解，目前番禺区推出的五大商业项目，在业态、功能、定位、区位都有不同，如新客站商贸区依托新客站的人流、物流及公共配套优势，强力打造综合商务区、商务居住区、商贸区、物流区和农业观光区；亚运美食城通过满足亚运配套及发展旅游产业而打造；繁华路商圈整合了繁华路、易发步行街、兴发食街、钻汇中心的业态，集中打造商业中心。另外，雄峰商贸城、罗家广场都各有依托和项目定位。随着广州大学城、亚运会场馆、新火车站三大项目带动城市三大板块的发展，番禺商业的发展也迎来最好历史机遇。

　　周颖舟表示，在亚运会的带动下，番禺会迎来一个经济全面发展的契机，在各方面条件都很成熟的时候，政府、开发商、商家若都能同心协力，把握商业发展的规律，就必然能够获得番禺商业的成功。“当年的华南板块崛起时，就吸引了世界的关注，如今，番禺的商业崛起也必将举世瞩目。番禺不只是番禺人的梦想，也是整个广东的骄傲，未来的番禺定将形成拥有全球眼光及国际标准配套的商业中心地区。”

　  番禺在招商五大商业项目

　　项目　　位置　　建筑面积（平方米）　　投入使用时间

　　广州新客站商贸区　　钟村　　—— 　　预计2010年

　　亚运美食城 　　石楼　　超23万　　亚运会开幕左右

　　繁华路商圈　　市桥　　20万　　2010年亚运会开幕

　　雄峰商贸城　　钟村　　16.8万　　亚运前重新开业

　　罗家广场　　石碁　　首期逾5万　　预计2010年底

　　专家看市：做旺商圈要做到“两心三动三不动”

　　无论是打造商圈还是打造一个城市的购物中心，都有不动的和可以带走的两大因素，不动的包括地段、建筑、道路等本身的硬件格局，以及消费人群、理念和习惯；可以带走的包括人才、时机和商家。以上因素加起来，是商业成功的六个条件。此外，还需要政府或开发商对经营者的关心，对他们的经营状况要留心。这两个“心”做到了，可能商家就会留住了。所以三个不动的，三个可以带走，再加上两个“心”，是商业地产做旺的要素。

　　在亚运会的带动下，番禺将迎来一个经济全面发展的契机，在各方面条件都很成熟之时，政府、开发商、商家若都能同心协力，把握商业发展的规律，就必然能够获得番禺商业的成功，形成广州的“第四商圈”，甚至是广州第一大乃至广东第一大、全国第一大。