仲量联行公开数据显示，2009年上半年，广州商铺市场租金下调幅度为所有物业之最，达到11.6%，是2006年以来首次出现两位数下降。成交量方面，由于零售商扩充速度放缓，广州整体商场的空置率上升至6.8%，甚至在部分核心商圈都出现了商铺空置的情况。

      值得乐观的是，尽管广州商铺市场仍处低潮期，但从2009年一、二季度的下降幅度看，商铺租金的环比降幅正在收窄。

      铺租降幅收窄

      国家统计局数据显示，去年全国商业营业用房投资额比上年上涨了89.9%。商铺供应量过大，加上消费市场萎缩，商铺空置率和转租率随之攀高，租金下降也就在所难免。

      这一情形在广州商铺市场亦得到体现。在销售和投资需求方面，广州国土资源和房屋管理局数据显示，今年一季度广州新建商铺成交量为155300平方米，较去年第四季度下降45%。

      供应方面，一季度广州商铺买卖市场新增供应量亦有所下降。官方数据显示，2009年一季度广州新批准预售商铺面积为94400万平方米，较去年第四季度下降51%。新增供应依然集中在成熟居住环境的社区商铺。其中，以天河、白云和番禺区表现最为明显。

      到2009年第二季度，广州商铺市场仍未摆脱低潮期。仲量联行的第二季度研究报告显示，由于广州消费品零售额增幅与2008年同期相比继续放缓，在商铺市场层面的反应较为显著。

      尽管广州商铺市场整体处于低迷状态，但CBN记者调查发现，一些新兴商圈或大型社区周边的“二线商铺”却逆势火爆起来。

      随着广百百货、摩登百货、TESCO乐购等零售商落子广州大道北圣地商圈，该区域的人流量激增，周边商铺也变得紧俏。投资者刘萍投资的两个商铺，分别位于佳润广场和地王广场。她告诉CBN记者，2009年生意不好做，地王广场的铺租下调了10%，还有物业管理费等折扣优惠，但佳润广场的门面租金价格反倒坚挺。但她表示，即便如此，地王的铺租还是比佳润的贵出30%，“一线地段铺租均价高，降价后仍比二线铺租贵。”

      广州合富地产认为，近期一线铺位的大部分房源均掌握在以长线放租以待铺位升值的业主手上，因此放盘者不多，从而促使商铺投资者将关注焦点转向那些社区铺或二线铺位。在此市场状况带动下，白云、番禺以及广州其他老城区的二线路段上的二手商铺租赁买卖交投均现升温的迹象。“像白云区的新市、景泰，番禺市桥的西丽路以及部分华南板块的大楼盘社区铺都很紧俏，交易单价在4万元/平方米以下、面积在60平方米以下的小面积铺位相对更受投资者青睐。”

      此外，受制于广州老城区繁华商圈内的一线铺位盘源紧俏、入市门槛较高，商铺投资者也倾向于转向小北路、人民中路、荔湾路等区域商圈的街铺。单价更低的二线商铺交易量上升，拉动广州商铺整体交易量提升，同时也拉低了铺租均价。

      易居中国CRIC系统一组监测数据亦显示，2009年5月份广州商铺成交量为4.4万平方米，环比增加42.1%。但商铺成交均价却仅为11401元/平方米，环比下降了45%。

      天河商圈起“内讧”

      而作为广州核心商圈的天河商圈也面临着诸多变数。今年二季度，在天河路盘踞十多年的大型临建商场“宏城广场”开始拆迁，该项目中的数百个商户被分流到周边多个中型商场。这给周边新兴的一些商业项目带来契机。天河万菱汇项目负责招商的工作人员就表示，该项目已收到超过200份招租申请意向书。“一二层往往一个铺位有5个品牌商家争抢。”

      与此同时，与传统天河商圈相距不足一公里的区域，一个全新的商圈——珠江新城商圈也已初见雏形。区域内的广州国际金融中心已引进了广州友谊商店。业内人士估算，该项目28万平方米商业面积基本完成了1/3以上面积的商铺招租。

      据了解，广百百货、泰国中央百货等零售商都在和珠江新城地下商城洽谈进驻事宜。同时，预计到2011年，珠江新城商圈的商业面积将超过60万平方米。整个天河商圈商业面积总量将超过200万平方米。

      一场看不见硝烟的战争正在泛天河商圈内上演：供需关系一旦发生转变，不仅新增的商业地产招商举步维艰，目前天河路一带经营良好的成熟商业项目的租赁交投行情也可能面临下调压力。