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       广州的酒店业正陷入一个怪圈。一方面，五星级酒店大幅跳水，开始悄悄掀起价格大战；但另一方面，以地产巨头为带头大哥的投资者，不断扩张圈地建造豪华酒店。

      数据

      广州5星级酒店破20家

    根据广州市旅游局最新统计数字显示，广州今年已新增3家挂牌五星级酒店，另还有10家按照五星级酒店标准建造的五星级酒店，初步估算已开业五星级酒店至少有23家，相比4年前增长了4.6倍。目前广州仍有部分正在筹建、建设中的五星级酒店，预计到2010年亚运会前夕，广州已开业的五星级酒店数量将达到30家。

      五星级酒店价格大跳水

      本报记者近日从各大旅游网站上了解到，即将到来的今年广州秋交会期间，本地五星级酒店房价继春交会后再度跌破“千元”关口，而且参与降价的酒店数量较之前继续有所增加。根据携程网和易网通的报价显示，10月期间，白天鹅宾馆最低的房价报价仅为700元/晚；而中国大酒店、建国大酒店的最低价格为838元/晚；广州星河湾酒店最低报价为680元/晚。而就在2008年之前，广州五星级酒店在交易会期间的房价仍保持在2000～2500元/晚以上。

      “今年广州秋交会期间，五星级酒店的房价与国庆假期差不多，展会时期的盈利点并不明显。”易网通旅行网市场部经理叶平指出，初步统计，秋交会价格上升幅度不到5成。以白天鹅宾馆为例，目前入住预订约为660元，而在展会期间是700-1000元左右的价位。而像来自国际奢侈酒店品牌代表的丽思卡尔顿酒店在展会期间价格大概在1900元水平。

      叶平表示，高星级酒店价格相比于前年同期下降得很厉害。金融危机给欧美国家带来的冲击仍未消除，本届欧美国家客商仍呈现下降的趋势。而国内参展商更倾向于经济实惠的商务型酒店，这使得高星级酒店的入住率下降明显。再加上广州本土高星酒店在品牌知名度上推广力度不够，使得在酒店业的竞争中并不占优势。

      据目前酒店公布价格显示，降价的趋势仍未扭转。广州本土高星级酒店相对往年仍处于较低水平，远低于往年2000至3000元的水平。估计到交易会第三期的酒店价格已经基本与平日持平。据悉，目前仍有一半左右的酒店未对外公布价格，已公布的酒店价格也可能出现上下调整。

     快速扩张分薄市场

      然而，在这样的背景下，广州酒店业却批量破土动工。

      近日，由越秀集团投资60亿元建造的广州CBD标志性建筑———珠江新城西塔项目日前与四季酒店管理集团签订合作协议，四季酒店包下了西塔从第69层到第100层整整32层，占西塔体量的1/3。这座与丽思卡尔顿酒店并称世界最顶级奢华的五星级酒店按照计划将于2010年开业。

      除了四季酒店，珠江新城还有即将开业的高德置地朱美拉酒店、合景泰富W酒店，富力柏悦酒店也将在2012年开业，加上已经开业的富力丽思卡尔顿和富力君悦，珠江新城奢华五星级酒店数量已达到五家，再加上天河城西塔的城建喜来登酒店，东圃的福朋喜来登酒店和位于开发区的朗豪酒店，广州即将迎来新一波的酒店开业热潮。

      “在当前金融危机的影响下，广州酒店行业价格下降是必然的。”中国旅游研究院学术委员会主任、酒店业研究专家魏小安在接受本报采访时表示，综观广州目前的高星酒店数量，在正常的经济年份尚算均衡，但目前受经济影响陷入低谷期，于是出现供过于求的局面。魏小安认为，金融危机对商务酒店影响较大，其中高星酒店比低星酒店影响大，东部比中部影响大。广交会虽然保持了一定的人气，但是采购商的结构和品质都有所下降，欧美客商减少了30%，入住高星酒店的客商减少了。其次，广州近年大批星级酒店的建成投入使用，使竞争更加白热化。况且，国际高端品牌进入后迅速占据高端市场，使原有五星级酒店客流被新酒店分流。

      据悉，曾创造了中国酒店业独特的“东莞现象”的广东东莞下辖33个小镇，五星级酒店数量却仅次于北京和上海，集中了高达250亿元酒店业投资。然而在经济危机的重创下，东莞市厚街镇具有五星级风向标的喜来登酒店也推出过低至5折的折扣，其他酒店情况可想而知。

      回收周期延长亏损运营

      迅速扩容的酒店房间数量，令豪华酒店市场“量价齐跌”，不少豪华酒店开房率相当惨淡。珠三角地区尤其是东莞、佛山、中山等地高星级酒店的快速发展也正在削减广州客源。据广州市旅游局统计，今年1-3月，广州累计客房出租率为55.06%，继续低于去年的58.35%。

      有知情人士向记者透露，不少五星级酒店处于亏损运营。据了解，喜达屋对于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凯悦集团属下君悦品牌一个酒店的总房间数约300～400间。凯悦集团中国区高层此前向记者透露，北京、上海、深圳五星级的酒店一般造价在1500美元～1300美元/平方米。凯悦集团属下君悦品牌一个酒店的总房间数在400～300个左右，每个房间基本在45平方米，每个房间的造价约为30万～35万美元；凯悦每个房间约为38～40平方米，造价约25万美元。

      分析人士认为，每间客房按这个比例投资下来，即便不计入装修折旧费用、行业竞争压价风险等一系列不可知因素，每个房间平均价格以550元计算，出租率平均在70%，利率在80%；那么投资成本收回来都得20年。而如果投资者想在5年内，抢在酒店翻新前收回10亿成本，200多间房，按照广州五星酒店平均60%的出租率，假设酒店房间可以做到90%的G O P，平均房价从开业那天起就得天天达到3700。但如果管理团队只能做到每天2000的A D R，全年70%的O CC，90%的G O P外加不要年底花红。那每年，大概可以交给投资者1.2亿毛利，5年也只能收回6亿毛利。

      据悉，广州酒店的盈利率均低于京沪两地，大部分酒店仅在二三成左右。另外，老五星经过改造后酒店客房数缩减了近一半，但价格却并没有上升。瑞银(U BS)近期发布报告称，“中国酒店业进入艰难时刻”。随着房价降低，广州五星级酒店的回收周期将继续延长。

      地产商关注间接效益

      广州五星酒店投资正在显现一种不正常的虚热现象。对此，有不愿透露姓名的分析人士认为，越来越多的地产商进入酒店这个领域，反映了推动这轮酒店投资的地产商的另类需求：为在房地产开发外寻找又一长线经营回报，或是利用其拉动楼盘销售、提升楼盘品质。

      记者调查获悉，现在五星级酒店的投资者基本是上市地产公司，他们在广州投资酒店时更多是将它作为商业地产来经营，而不仅仅是作为一家单体的酒店。这些酒店的建造通常是作为商场、公寓、写字楼、住宅的商业配套。对于商场、写字楼而言，它可以增加其招商的吸引力；而对于公寓和写字楼来说，它可以提升这两种项目的商业物业价值，抬高销售价格。

      除此之外，五星级酒店还是地产商融资的最主要渠道。一位证券分析人士透露，酒店一方面可为地产商提供大量的现金流；另一方面可为地产公司增加市值。据透露，酒店价值的评估包括整个酒店资产的有形资产和无形部分。新开业酒店比较多考虑有形的部分实际投入，比如投资2亿元的酒店，开业几个月后，评估价值一般在2亿多一点；但开业几年后，无形部分会大起来，假如经营业绩不错，开业一年后，评估值就可能会达到2.5亿，而开业三年后，可能就是5亿～6亿了。

      “这些称为间接效益，其实真正酒店投资者更看重这点。”上述分析人士表示，而即便在经济不景气、融资困难时期，地产商还可将酒店整体转让 ，其 增 值能力也相当吸引人。

      大型商业项目频　频破土，广州商业地产“虚火上升”？

      广州土地交易史上总价最高、出让面积最大的商业“地王”项目———广州市猎德城中村改造项目近日破土动工。由富力地产、合景泰富以及新鸿基三大地产巨头，投资达百亿元打造的又一个集五星级酒店、大型高档购物中心、豪华服务式公寓、甲级写字楼等于一身的综合性商业地产项目浮现广州。

      此前，越秀城建投资75亿元的广州西塔、太古地产投资50亿元的广州太古汇、香港王新兴集团投资30亿元的万菱汇广场、李嘉诚属下投资30亿元的西城都荟相继进入招商阶段，而海印集团在番禺打造的又一城，高德置地集团在珠江新城打造的高德置地广场也正在陆续投入建造。

      事实上，金融危机爆发后，以富力地产为代表的部分投资者在2009年的战略规划中刚刚放缓商业地产的发展脚步。但事隔半年，商业地产项目如雨后春笋般先后公布正式运营期。据《广东购物中心大全》，到去年底，广州建成、在建3万平方米以上的购物中心项目有300个，经营面积达2000万平方米，累计投资总额1500亿元。在住宅地产“热浪”下，广州商业地产开始“虚火上升”？

      购物中心建造周期延长

       “购物中心不存在复苏。”广东天润集团总裁欧小卫表示，中国的商业地产发展仍处在萌芽阶段，资金来源此前主要依赖于银行贷款。全球金融危机促使银行业去年底今年初收紧了银根，这导致商业地产发展放缓，步伐没有之前那么大。

      在此背景下，许多购物中心建造周期延长。据悉，万菱汇、太古汇、西城都荟、又一城等项目立项开工时间较早，但由于种种原因投资成本不断追加增高，竣工时间一再推迟，并非近期项目。而原计划于去年动工的猎德城中村改造项目、高德置地广场部分项目也改到今年动工。

      另一方面，广州各种类型物业市场也呈现不同态势。据悉，购物中心内手机经营区、家具经营区租金下滑，个别项目放弃每年递增比例。世邦魏理仕报告显示，今年上半年，广州优质零售物业市场表现平稳，两个传统的高端零售商圈环市东和天河北的平均租金一直保持稳定。

      虽然广州在建商业项目较多，但优质零售物业新增供应仍然紧缺，六月末整体空置率约在9.4%。分析人士认为，万菱汇、太古汇、西城都荟等大批商业项目可能将在亚运会开幕前集中投入运营，可能加剧现有商业物业空置比率。

      商业地产发展模式渐变

      然而，面对行业平均租金下滑、空置率上升、商家扩张收缩等负面情况，广东购物中心开发运营的思维和模式却发生明显变化。

      “现在大家对商业地产的投资认知有深刻认识：投资大，回收慢。”珠海仁恒置业发展有限公司副总经理吴东伟表示，因此从财务规划来看，现在大型地产企业对于商业地产运营的前期建设有很好的财务规划，企业状况良好；后期项目可产生的现金流可为企业带来良好的支持；此外，商业地产进入资本市场后带来的市盈率产生的收益远远大于住宅地产，因为住宅地产真实的利润率相当低。

      受此观念影响，如今商业地产尤其是购物中心的投资者发生根本性变化，从之前的依靠银行贷款的民营资本变身为地产巨头及资本市场融资渠道。而其拓展的商业地产项目也从之前单一的购物中心，发展为集酒店、写字楼、公寓、购物中心等多种功能于一体的综合商业项目。

      业界观察

      广州购物中心规划落后布局失衡

      观点一 停车等配套问题没解决

      “广州商业规划的缺失，导致商业项目的发展总是走在商业规划前面。”欧小卫说，比如天河路沿线有超过100万平方米的大型商场物业，但与之配套的交通规划、停车位等严重滞后，影响商家的发展。

        而今，大批投资商一窝蜂扎堆珠江新城，比如越秀城建的西塔，高德置地广场、百嘉信的太阳城广场以及猎德村的城中村改造项目，大家全部定位高端顶级商业。但高端顶级商业的消费群体有限，不像其他中等定位的消费可以被大面积复制，势必会造成同质化竞争或恶性竞争。与此同时，如此大面积的商业项目蜂拥珠江新城，但与之配套的停车位问题却没有解决。

      观点二广州周边很多地方适合发展购物中心

      广州此前由于规划缺失而导致的购物中心失败案例不乏其数，时代广场、荔湾广场、新中国大厦、中旅商业城、金利来大厦等已有前车之鉴，但现在商业地产规划仍然在步其后尘，存在着结构的不平衡。比如，增城、黄埔、荔湾、海珠区东部、番禺市桥等缺乏8万-10万平方米的、可覆盖1.5公里半径的大型成熟购物中心，但投资者的资金却主要集中于天河、珠江新城、海珠区西部、番禺迎宾路，这必然导致购物中心业态的新一轮洗牌。欧小卫认为，“其实，广州市、乃至广州周边二三线城市还有很多地方适合发展购物中心，广东的购物中心不是太多，而是太少，结构发展不平衡。”

      由于地产商投资酒店的动机并非真正酒店业运营，因此广州五星级酒店业可能在亚运会之后面临一轮洗牌。