产业升级的广东路径系列报道之3

　　近期,天河区政府提出“以地铁规划推动天河商圈的发展”,而广州市委常委、副市长李荣灿则进一步表示,天河商圈是广州重点打造的商圈,随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成,其商业面积将超过上海淮海路、徐家汇,北京的西单、王府井,以及深圳的东门,成为全国第一大商圈。看来,“得天河者得广州,得广州者得华南,得华南者放眼天下”之说,一点都不为过。外来投资豪客再次把眼光投放在这块风水宝地上:玛莎百货敲定进驻太古汇,ZARA抢驻万菱汇,百盛、泰国中央零售百货、太平洋百货……也等不下去了,频向圈内开发商抛“绣球”。但是,高歌奋进背后,GUCCI等国际奢侈品牌至今没有落脚于此,圈内现有百货没有一家挤进“全国前五十名”,正佳广场和天河城的商品同质率居全国前列达到70%。

　　这样的档次格局能与上海徐家汇、北京西单齐名吗?天河商圈凭什么抢坐中国商圈第一把交椅?

　　中国第一大商圈

　　投资总是吸引人的眼球的,因为资本潮涌的地方总会是区域经济和城市化发展的下一个高地。

　　7月20日,位于火车东站的东方宝泰广场宣布负三层全面招商；7月30日,万菱汇高调宣布招商定位；8月1日,天河北活力天地国际运动名店城全面试业；8月9日,广州友谊敲定进驻西塔,加入天河商圈肉博战；9月17日,太古汇放出成功引驻英资玛莎百货的消息……短短一两个月时间,天河商圈就一下子涌出近十个大型购物中心或专业商场项目,并扎堆将于亚运前开张。

　　“整个商圈是以天河城为起点,然后逐渐去延伸。仅天河立交至岗顶这段不足2公里的天河路两侧,就聚集了150万平方米的商业零售面积,形成全国独有、世界罕见的带状式MALL群,‘中国第一大商圈’应该是名副其实。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆说,广州商圈东移态势已定。

　　“这种商业物业高度集中化,也在客观上形成商业的连续性。反之,如果商业气氛连不上就很难真正构成一个商圈。而天河这种商圈的发展成熟是由市场自发形成的,也就天生具备抗风险能力。”泰国中央零售企业中国业务拓展高级经理刘跃一语道破眼下各路百货争抢布阵天河的动因。

    奢侈品牌尚未落脚

　　然而,当大家乐赞天河商圈为“中国第一大”时,“国内其他城市的市民也许很少有人知道天河城、正佳广场。但提及北京的西单,上海的新天地,谁人不知晓?”王先庆直言,天河商圈是广州商业繁荣的象征,但却还没成为一张亮丽的城市名片,离“中国第一”还有相当的距离。

　　1996年,天河城开业,成为中国第一个购物中心。这一年,GUCCI等国际奢侈品牌也开始杀入中国市场。此后十余年,以城为核心的商圈迅速扩容,霸气初现。而GUCCI等国际奢侈品牌也在中国进行冲天式的扩张,但它们选择的落脚点会是北京西单,上海南京路,也会是成都春熙路,武汉、郑州……偏偏不会是广州天河,时至今日,广州仍未有GUCCI首店。

　　少了奢侈品牌作为“时尚风向标”的指引,圈内商场聚集不到高端消费人群,形成不了精英人士生活圈,商业经营难免“流俗”。据不完全统计,正佳广场和天河城的商品同质率居全国前列达到70%。而在业态组合方面,圈内已有购物广场的主力店清一色为广州本土百货公司——没有一家百货年销售额能够挤进“全国前五十名”。

　　反过来,同质局面也令“觊觎”进入的外来零售品牌心存忌惮,“我们在天河选址已久,但本土百货实在太强势了,担心这个市场的竞争不是良性的,所以举棋不定。”

    规划滞后

　　“这就像抱团取暖的刺猬,太近了伤着对方,太远了会倍感寂寞。”对于天河商圈百货业的“同源攀亲”,一位资深商业人士如此比喻。

　　而“政府听之任之自形发展,不‘染指’商圈的规划建设,则是今日尴尬的原因所在。”操盘天河城神话的资深商业专家杨军艇说,广州作为“千年商都”,素来是“有街就有铺”,商业历史土壤过于肥沃,乃至容易给政府形成错觉:“广州不需要现代规划设计的购物中心；广州需要引进的是技术,而不是商业理念；广州的社会消费品零售总额已经高达三千多亿,连年位居全国第一,不需要品牌消费”。

　　粗略统计,近年来,广州提出包括“首善之区”、“国际大都市”等各种战略目标的提法不下十余种,独独缺少“国际商业大都市”的定位。而在今年4月28日,广州市委市政府出台了《关于向深圳学习的决定》,颇具开创性。

　　但“细读决定,我认为深圳真正领先广州的地方在于,流通业与制造业,内源型经济与外源型经济协调发展,而这些并没有‘决定学习’。”王先庆表示,深圳早在二十世纪九十年代末期就开始培育大型专业批发市场以及出台物流园区规划,得益于此超前意识,十多年来,深圳已经培育了万象城、华强北、华润万家等一大批全国知名的大型购物中心、大百货、大型专业批发市场。

　　相比之下,就规划导向而言,广州几乎没有给出一块像样的商贸市场土地,大片大片的土地都在为工业和地产商让路。“从‘五羊新城’到‘珠江新城’,从天河北到琶洲,都是把每一寸土地尽可能高价卖给开发商,然后再由开发商建成房子再卖掉。开发商的这种经营理念自然与奢侈品牌、外资高档百货相背,所以广州商业的国际程度不高。”王先庆说。

　　也正是规划的滞后,天河商圈的交通硬伤颇被商家诟病。圈内商业人士分析,150万平方米的商业体量需要吸引150万人次的消费,才能达到平均利润。而目前天河商圈每天约有80万人次,节假日才能达到150万人次。

　　所以,“现在重点不是发展商业存量增量,而是要做流零。有人流、客流、商流才能财源广进。”国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳说。

    外资破局

　　值得注意的是,天河商圈这轮商业扩容,投资主体已经从本地开发商为主,逐渐向港资背景、外地开发商转变,比如投资经营太古汇的太古地产,万菱汇幕后操盘者是香港达洋控股有限公司,太古汇则由成功运营了香港海港城、太古广场的香港太古地产一手操刀。

　　在声势浩大的港资地产商的圈地浪潮中,政策助推的因素不可忽略。近期,天河区政府提出“以地铁规划推动天河商圈发展”的思路,计划利用地铁沿线将地下空间进行拓展贯通,上下两层得以立体扩容,并使得圈内物业连成一片,强化商业的连贯性。

　　根据规划,天河大商圈将打造两大地下商场:一是完成天河体育中心综合改造,打通连接天河城和正佳广场的原宏城广场地下空间；二是沿花城大道建立与两侧人行隧道连接的地下步行商业发展轴,并以此为骨架,向北拓展珠江新城中央地下城,延伸并连接兴盛路步行商业街。而在地铁上盖,则有天河城、太古汇、东方宝泰广场等商场项目与地铁口接驳。

　　楚睿商业咨询公司CEO黄文杰认为,原有投资主体不断复制,溢出效应在所难免；但新的投资主体介入,以及地铁设施的配套完善将为商圈注入新的活力,也为“不得广州其门而入”的外来知名百货品牌,撬开“地方保护的天然屏障”,从而丰富和优化商品品牌,缩小与上海、北京等地的差距。

　　这一次,外来投资豪客提前出击:玛莎百货敲定进驻太古汇,ZARA抢驻万菱汇,百盛、泰国中央零售百货、太平洋百货……也忙于选址,频频向圈内开发商抛“绣球”。

记者手记

　　广州需要“购物天堂”

　　目前,广州已经进入新一轮的商贸服务业扩张的黄金时期,而近日出台的《2010-2020广州城市总体发展战略规划》报告,也勾勒了广州未来十年发展国家中心城市和综合性门户城市的宏大轮廓。但在“商贸旺市”的经济大潮中,广州的商业地产还没有孵化出高档次的“购物天堂”。原因何在?有人说“商业繁荣度并不能以商品的高档程度来衡量”,有人说“广州没有四季,这是影响服饰消费的天然原因”,有人说“广州优质物业稀缺,剩下的地铁物业营运成本太高”,有人说“商业经济已经发展到拼流量的阶段,而不是拼存量”……凡此种种,乍听似乎有理。然而,对比同为“粤商文化”的香港——香港同样没有四季,香港寸土寸金,优质物业同样稀缺,但是,香港的国际金融购物中心会告诉你,真正的商业繁华并不需要太多喧嚣,高档商品兜售的不仅仅是实物,更是一种文化,一张城市广告名片。

　　说到底,“商业地产的核心是在商业二字,而非地产。所以商业的核心不是实体的商铺,而是商铺之上的商业价值或者说是‘商机’”。2008中国十大商业地产操盘手邓国坚说。

　　“商业平台”有多重要?从小的方面讲,它是城市服务的载体,是能够增强城市居民的幸福载体。从大的方面讲,“它是‘广州价格’的有力支撑,优化商业平台有利于加大广州在全国乃至世界要素市场中的话语权。说到底,谁是资源配置者,谁就掌握了市场经济的话语权。”广州省社科院区域经济与企业竞争研究中心主任丁力说。

　　那么,广州“商业平台”与香港的本质差距在哪里呢?答案是“国际化”。国际化气场的铸造,需要国际化的资本运作理念,需要国际化的商业运营经验,需要国际化的各项配套等等。这就意味着,广州需要以开放的心态接纳“外来和尚”,而不是打保护竞争的幌子；广州需要提升城市管理能力,强化商贸服务业的战略规划。中国企业已经走向世界,广州作为中国的南大门,更加不可能“闭门造车”。或许,广州需要换个步伐前进。