全国首座超五星欧洲风情室内街景SHOPPINGMALL落户番禺老城区富华路，并即将盛大开业。一时间，“一向以中低端定位的番禺市桥能否形成高端商业圈”成为众人谈论的焦点。不少业内人士认为，番禺市桥仍处于街坊生意阶段，消费群体相对低端，目前还不适宜建立高端购物新城。

　　现状1：商业配套

　　已发展成型但整体档次不高

　　即将开业的超五星欧洲风情室内街景SHOPPINGMALL以世界珠宝零售为主题，集品牌钟表、时尚精品、潮流饰品、品位家居、环球美食、女性靓妆等为一体。项目即将于明年初开业。

　　信息时报记者上周末在番禺老城区大北路、繁华路和东涌路看到，沿街大多是临街散铺和比较传统的百货商店，少见集购物、娱乐于一体的大型购物商城，更少见知名品牌商。此外，商铺的租金普遍在1500元/平方米左右，与中心区万元以上的租金相比尚处洼地。

　　知情人士透露，目前市桥最繁华的商业区域集中在大北路、繁华路及东涌路，拥有日均30万的庞大人流，但目前也仅有友谊中心、友谊大厦等为数不多的几家商城，经营品牌也是以中低端为主，少见国际大牌。

　　满堂红研究部主任肖文晓日前表示，市桥作为番禺的老城区，虽然商业配套已发展成型，但整体档次不高，目前还没有地标性的商业建筑。此外，华南板块和洛溪板块的各个楼盘商业配套基本也是各自为政，无法形成集合力。

　　同时，旺地发展顾问董事长、商业地产专家周颖舟表示，番禺所有的业态都可以用“大”来形容，大型居住社区、大型主题专业市场、大型餐饮以及大型社区的配套商业等，“但因为公共配套和交通的原因，市桥及番禺距形成真正的高端商业中心尚有一段距离。”

　　现状2：消费者

　　高端人群外流消费群过于单一

　　据记者实地了解，相对珠三角地区，番禺市桥本地市民消费习惯比较特殊，整体呈现“严重分化”的现象。居住在番禺区30岁以上的高端消费人群，一般不会选择在大北路等本地商圈购物；而选择在本地购物的人群，年龄一般集中在18～25岁的相对年轻的中低端消费人群。

　　广州市番禺区华升房地产执行总监何新日前对记者表示，番禺市桥板块的市民消费整体呈现“宁愿花高价通过亲戚朋友买产品，也不愿低价通过市场买商品”的现象。

　　此外，整体消费群体过于“分散”，相对高端的消费群体一般会选择到香港、广州购物，次高端消费人群才会选择在市桥大北路采购商品。“这就意味着，以大北路、繁华路以及东涌路为中心的‘广州第四商圈’消费群过于单一，缺乏高端消费人群，这也是造成整个商圈定位中低端的直接原因。”

　　“市桥板块不同于华南板块，市桥居民以当地人为主。”资深房产专家吴定金日前表示，“由此，过于本土化的消费习惯一时难以改变。在这种情况下，过于高端的品牌即使入驻也很难打开销路，因此，番禺市桥高端商业圈的形成还有赖于当地市民消费习惯的转变。”

　　现状3：亚运商机

　　迎来发展契机但条件尚未成熟

　　在亚运会的带动下，番禺市桥的商圈配套正逐渐走向成熟。据了解，目前番禺区多个大型商业项目正对外招商引资，其中最引人关注的是广州新火车客运站商贸区和亚运美食城等。尽管如此，不少业内人士仍认为，番禺市桥商圈离形成高端消费商业圈还有一段距离。

　　周颖舟表示，在亚运会的带动下，番禺市桥毋庸置疑会迎来一个经济全面发展的契机，但目前在各方面条件还不够成熟，政府、开发商、商家应同心协力，把握商业发展的规律，根据区域特征，有效开发高端消费商业项目。

　　祥能集团副总经理姜大勇表示，在番禺市桥商圈开发高端商业项目有一定的发展前景，但要形成高端消费商圈却需要时间和沉淀。“首先，高端消费项目投入很大，回收比较慢；其次，要想改变现有的区域高端消费人群的消费习惯尚有一段距离。”

　　华南理工大学建筑学院教授、国家一级注册建筑师赵红红同时表示，一个成功的高端消费项目，需要考虑经营业态、停车位、交通等要素，还要考虑与周边商圈的融合度，考虑不周全，即使具备地铁上盖、人流庞大等优势，也可能会面临经营不下去的风险。　　开发高端商业5要素必不可少

　　众眼看MALL

　　五湖四海水产交易中心副总经理陈瑞标表示，从目前番禺市桥商圈的现状来看，暂时还不适宜建立高消费场所，因为消费群体尚不能支撑，仍处于以街坊生意为主的阶段。

　　周颖舟日前也表示，高端商业地产开发要获得成功，以下五个要素是不可缺少的。首先，在一个地产项目中合理配比有效商用物业面积，也就是确定合理的商用物业开发量；第二，开发商的资金能坚持到商用物业旺起来的时候；第三，讲究天时，适应区域大环境；第四，商业地产主题鲜明，项目管理手段与商业企业的运行规律相适应；第五，在商业组织行为和商业经营行为方面有一个合理的规划和定位，保持可持续经营的态势。

　　中国商业地产研究院院长杨奕勇向记者表示，商业地产的成功率为什么那么低，主要原因是因为商业地产是由客流量、消费能力、消费环境等多方面因素所决定的，仅仅有一个方面或两个方面起作用，很难使商业地产活起来。针对区域来说，搞商业地产不能太超前，要根据区域人口、发展情况等方面因素来决定。

　　观点PK

　　钻汇珠宝广场：

　　对吸引高端消费人群很有信心

　　苏锡坤（广州番禺钻汇珠宝广场市场营销经理）：目前，番禺市桥商圈并不缺乏中高端消费群体，缺少的是中高端消费场所。就目前市桥商圈来看，中高端消费场所凤毛麟角，能拿得出手的仅有一个“友谊”，但经过多年经营之后，目前也略显“旧态”。令人惊喜的是，政府已意识到这种现象，开始在交通等方面规划建设，并用两年的时间，着力打造易发-钻汇商贸区，主要走中高端路线。在不久的将来，不仅会吸引番禺本地的高端消费者，还会吸引居住在广州的高端消费者前来购物。

　　正方

　　先有MALL才能聚集人群

　　张勇功（华美国际投资集团副总裁）：与天河、北京路等商圈相比，虽然番禺市桥商圈相对低端，但有庞大的人流做支撑，同时交通相当方便使建立高端消费场所具备了条件。

　　从商圈来看，番禺并不缺少高端消费人群，只是目前还没有定位相对高端的大型购物广场出现。如果能在番禺市桥产生一个集购物、休闲、娱乐于一体、地铁上盖的大型购物广场，并能与周边相对低端的商圈形成“集群”效应，不仅会吸引番禺高端群体，还会吸引广州等高端消费群体过来购物。

　　从交通上来看，番禺市桥的交通逐渐完善，地铁三号线已通到市桥，如果停车也很方便的话，建高端消费场所的发展前景相当大。此外，在明年亚运会的带动下，在番禺市桥建立高端消费场所时机比较成熟。

　　反方

　　没有消费人群哪能建MALL

　　姜大勇（祥能集团副总经理）：番禺市桥商圈开发高端商业项目是有一定的发展前景，毕竟大型高档购物广场是国内外的发展趋势，但要形成高端消费商圈却需要很长的时间沉淀。

　　首先，与一般商业项目对比，定位相对高端的大型购物广场投入成本相对较高，回收比较慢。这不仅牵涉到管理、规划的问题，同时还与税收有关。香港的高端消费圈为什么会发展得如此之快，与其税收有很大的关系。

　　其次，改变高端消费人群的消费习惯，尚有一段距离。目前番禺市桥的高端消费人群大多偏向到广州乃至香港购物，要想改变这群人的消费习惯，不仅在项目定位上要下功夫，同时还要在经营策略上多下功夫。