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    地上成熟商业用地紧张，地下商业井喷，今明两年广州地下商业面积将至少增加58万平方米

　　广州商业埋头向“下”。江南新地、天河又一城、东方宝泰购物广场今年相继开业，时尚天河商业广场月底招商，珠江新城中央商业广场17万平方米的地下城也在向商业“招手”……

　　是的，现在是广州地下商业时间。不断开疆拓土的地下商业，在十几年的发展中自我进化，搭乘广州地铁在地下形成围城之势，只等广州市政府伸出规划之手，再造一个“地下广州”。

　　为见证广州地下商业的历史时刻，本周黄金楼市记者分批出动，对广州地下商业做一个地毯式的大调查，剖析其现状、存在问题以及走向等，给广州地下商业“立存照”。

　　越来越多开发商染指地下商业“蛋糕”

　　“广州2008年人均G DP已达11696美元，地下商业井喷也在情理当中”

　　“逛街？鼻子都快冷掉了，还下着雨”，小丽在朋友眼中是个“购物狂”，但上周末天气寒冷，连“逛街”都不愿出门了。但小丽最后还是去了，不过没去最喜欢的上下九和北京路，而是去了流行前线、天河又一城，“朋友拖着我去地下逛了一圈，不用出地铁，还挺暖和的”。

　　冬暖夏凉的地下商业，小丽不是第一个享受者，周六周日的流行前线已习惯了人们的“肩摩踵接”。地铁所带来的庞大人流，正在转化为地下商业经营者袋中的“钱流”，而越来越多的开发商举起刀，落在地下商业的蛋糕上。海珠是今年地下商业首个“分羹者”。4月，与地铁江南西站接驳的海珠区第一条地下步行街“江南新地”一期(1.8万平方米)开业。而后地下商业体开业、招商开始热闹起来，天河是其中最大的爆发地：5月，接驳地铁站体育东站天河又一城(总建筑面积为2.33万平方米)A区开业；10月，与火车东站地铁站连接的东方宝泰购物广场(总建筑面积15万平方米)正式开业；本月底，时尚天河商业广场(总建筑面积逾22万平方米)正式进行招商；明年，珠江新城中央商业广场17万平方米的地下商城部分商业将招商、开业。

　　仅仅以上述地下商业体的建筑面积来计算，今明两年广州地下商业将至少增加58万平方米，相当于至少再造3.6个“天河城”(其购物中心建筑面积16万平方米)。“据发达国家的经验，当该城市或地区的人均GDP超过3000美元时，就具备大规模开发利用地下空间的基础”，宏展投资顾问有限公司董事副总经理程立志认为，广州2008年人均G D P已达11696美元，地上成熟商业用地资源日益紧张，地下商业井喷也在情理当中。

　　地下商业沿地铁成围城之势

　　“地下商业沿地铁开发，无异于再造一个地下广州”

　　“广州的地下商业大多是人防工程改造而成的，目前广州人防工程已开发使用的面积约为270万平方米”，广东省连锁经营协会商业地产首席研究员吴传鲲分析，这些地下商业分布于各大成熟商圈地下，沿地铁逐渐形成围城之势：广州火车站商圈有地一大道，上下九商圈有康王商业城，北京路商圈有动漫星城等，较场西商圈有流行前线、地王广场等，天河商圈有天河又一城、东方宝泰购物广场等，江南西商圈有江南新地等……

　　赢商(中国)地产资讯有限公司执行董事周斌认为，广州地下商业从上世纪90年代开始，经过十几年的发展，因所处商圈特点不同而呈现出来的业态较为多样化，如地一大道处于广州火车站商圈而以批发起家，流行前线处于较场西商圈而批发零售兼顾，天河又一城处于天河商圈因而零售“唱戏”。

　　提起广州地下商业，沛森房地产顾问有限公司总经理杨德强冒出来的第一个名词是“流行前线”。在他看来，流行前线是广州地下商业体开发的一个成功典型，蕴含了广州地下商业开发成功的秘笈：时尚潮流为主题，接通地铁站(烈士陵园)和地面著名购物中心(中华广场)。记者从赢商(中国)地产拿到数据也表明流行前线运营的成功，数据显示，流线前线的租金从1999年开业的200元/平方米已经飙升到2009年的1100元/平方米左右，而且目前全部租满。因而今年开业的江南新地和天河又一城都有流行前线的影子存在，堪称流行前线的升级版。

　　“地铁和成熟的商圈是地下商业体运营成功的两大要素”，吴传鲲认为，广州市规划19条地铁线，在中心城区有14条，外围有5条，总里程是751公里，“地下商业沿地铁开发，无异于再造一个地下广州”。

　　地上地下商业结合将形成立体商圈

　　天河也许是最先实现这个梦想的地方

　　杨德强认为，从国外和北京上海的经验来看，广州地下商业的发展最终会连成一片，从而推动地面商业和地下商业结合成为立体商圈。地下商业不仅丰富了商圈的业态，同时由于地下商业的打通，原本商圈地面商业体各自割据的地盘将通过地下空间连成一片，各个商业体之间实现真正的无缝转换，从而形成一个立体商圈。再依次推论，各个商圈之间也可能通过这种方式连成一片，那时候广州就成为一个立体城市了。

　　天河也许是最先实现这个梦想的地方。近段时间政府释放出要打通体育中心各大购物中心内的地下商业部分连成一体，让业内人士感到震撼。“像天河这样的扎堆了天河城、正佳广场、太古汇、万菱汇等大型购物中心的商圈，如果打通地下商业部分，这样大体量的立体商圈在国内都少有”，吴传鲲表示对天河商圈的未来非常看好。

　　政府的想象力可能要比吴传鲲来得大胆。据知情人士透露，前不久停业的天河大厦客运站实际上是为购物中心让道，该项目规划经营面积达20万平方米，建成后将把天河北商圈与天河路商圈连成一片，形成真正意义上的大天河商圈，“如果让想象力再大胆一点呢，加上珠江新城，天河商圈应该在国内首屈一指”。

　　反思

　　三大“拦路虎”困扰地下商业十几年

　　政府规划缺位、产权或经营权卖散、空间压抑

　　前途光明，但道路依然曲折。广州地下商业虽然经过了十几年的发展，但在不少业内人士看来，广州地下商业的发展依然处于单打独斗的自发状态，没能形成连片开发的规模发展，其中最大问题在于政府的缺位。

　　之前政府缺位，如今政府在行动

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　　据广州地铁公司相关人士透露，广州地铁一直想把地下商业规模做大，但成熟商圈一般都有地面建筑体，地下商业开发要进入他们的土地红线范围，这就牵扯到地下空间产权归属问题，而地下空间产权一直都没明确，因此跟地面建筑体业主谈的时候经常在利益上纠缠不清，地下商业开发也就搁浅了。

　　而目前日本、美国等国家及国内香港、北京、上海等城市对地下空间开发都有详细的规定。吴传鲲认为不仅城市整体的地下空间规划需要政府来主导，一个区域地下商业整体规划发展也需要政府的介入。因为区域地下商业规划相关联的东西太多了，如道路、商业网点布局、交通枢纽，只有政府介入整合才能使商圈资源得到最大的利用。像天河商圈这样一些商业或写字楼集中区域的地下应该连成一个整体，从而形成类似香港九龙城或日本六本木的大型立体商业综合体。

　　一个积极的信号是广州市政府显然已经意识到地下空间规划的缺位。有消息称政府将打通正佳广场、宏城广场、天河城广场等商业体的地下商业部分，让体育中心地下商业连成一片，加上珠江新城中央商业广场建设面积达55万平方米的地下空间的规划，可见政府已经在行动。

　　卖产权或经营权，不少地下商业体难做旺

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　　具体到单个地下商业体的运营上，广州地下商业也乏善可陈。“除了流行前线和地一大道，广州目前也没什么成功的例子”，一位不愿署名的地下商业操盘手告诉记者，广州有不少地下商业体像康王商业城那样把产权或经营权卖散了，“很难管理啊，小业主经常为了一点利益纠缠不清。对这种情况，只有通过返租把经营权拿回来，要不然会做死的”。

　　“卖产权或者经营权，是广州不少地下商业体难以做旺的问题所在”，程立志认为，商业地产的开发需要雄厚的资金支持来度过培育期，不像住宅可以快速回收投资，而广州商业地产的开发商一般不是大开发商，资金实力不足以度过培育期，需要回笼资金进行运营，因此很多地面商业体的地下商业部分就成了牺牲品，像正佳广场这样大型商业体也不能免俗。一些单独的地下商业体开发商情况也类似。

　　空间狭小，地下商业体不应“太地下”

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　　在杨德强看来，广州目前不少地下商业体，包括流行前线、地一大道等运营得比较成功的地下商业体在内，还存在“太地下”问题：空间狭小、压抑。他认为这是规划设计上的问题，地下商业体应该“地面化”，在地下商业体的空间、层高、通风排风系统等方面做改善，让消费者在里面没有地下的感觉。深圳的益田广场就做得很好，地面和地下商业通过一个很大的天井进行连通，模糊地上地下的界限，形成一个非常立体的商业体。

　　经常来往于香港广州之间的程立志对香港地下商业地面化设计感觉很强烈。“香港土地资源很少，建筑都是竖向发展的，地下空间的灯光、通风、层高等都非常舒适，跟地面空间没什么两样”，程立志介绍，九龙塘又一城的设计就很巧妙，通过对地形的运用，负一层出来接着路面，感觉就像首层一样。他同时认为，东方宝泰广场在地下空间地面化设计上也有很大进步，可以给广州其他地下商业体做借鉴。

　　专家论战

　　地下商业只能为“妾”扶不了正？

　　专家认为，地下商业做高端与否跟位置和定位有关，珠江新城出现广州第一个高端地下商业可能性最大从广州地下商业的现状来看，不管是流行前线，还是今年开业的江南新地、天河又一城，都是走年轻化时尚化路线，给地面中高端商业体做补充，地位像古代的“妾”。那么，地下商业是否只能为“妾”，扶不了正，做不了高端商业？

　　广州正佳运营管理有限公司总经理喻仲巍认为，地下商业体本来就是靠地面商业体的人气来带动的，如做得比较成功的流行前线就是依托中华广场而崛起的。而且地下商业体一般是在商圈已经成熟的情况下进入的，而这些成熟商圈的地面商业体一般都走中高端路线，地下商业体要发展，必须抓住地铁人流中占大多数的年轻白领消费特点，走年轻化市场化的差异化路线。

　　杨德强也以“上面中高端，下面淘宝式”来形容目前地面商业和地下商业的关系，他认为地下商业是地面商业的延伸。目前地下商业体由于设计上的不足，铺面较小，过道也局促，很难吸引一些大品牌的加盟，因而难以走高端路线。

　　吴传鲲认为地上地下其实都是商业体的物理属性，本质上都是商业。而商业当然可以做高端，地下商业也不例外，走不走高端路线是定位的问题，而定位则关键是看所处的位置是否适合，客户是否高端？高端定位之后，针对高端品牌和高端人士的习惯对地下空间进行规划设计。香港很多地下商业街都有世界名牌名店汇集，与地面商业体没什么区别，“地下商业体的档次跟是否地下没多大关系，关键看定位和管理运营”。

　　“做高端商业的地下商业体对地铁的依赖就少了，毕竟开宝马奔驰的高端客户很少去坐地铁”，程立志从东方宝泰的设计运营看到希望，他认为东方宝泰已经相当于把一个天河城放到地下去“珠江新城出现广州第一个高端地下商业可能性最大。珠江新城39栋以商务办公为主的建筑能为17万平方米的地下城提供足够的高端客户，这些高端客户通过地下停车位，直接进入宝瓶广场地下商业区，感觉就会跟在首层没什么区别”。他如是说。

　　代表性地下商业体历年租金变化

　　●流行前线

　　1999年开业，200元/平方米

　　2001年，400元/平方米

　　2004年，800元/平方米

　　2009年，1100元左右/平方米

　　●地王广场

　　2003年开业，200/元/平方米

　　2006年，400/元/平方米

　　2009年，500/元/平方米

　　数据来源：赢商(中国)地产资讯

　　专题策划/统筹：詹奇岳　李美钰

 

　　[海珠]地下商业只能算是“小儿科”

　　相比天河和老城的地下商业来讲，海珠区的地下商业只能算是“小儿科”。海珠区首个独立的地下商业项目江南新地今年4月份才开业，而其他地下商业部分都只是地上商业的附属部分，并且都是拜地铁2号线所赐。

　　随着广州地铁建设的推进，海珠区这个传统的意义上“偏远的河南”区域已经逐步融入了广州市中心区，并且随着人口的增长，海珠区地下商业将迎来全新的发展期。不过与天河、北京路等区域的地下商业相比，海珠区只能作为区域消费中心，如何做好地下商业部分更加考验商家经营技巧。

　　海珠区的地下商业基本上是商业体地下层，只有江南新地是独立的地下商业项目，这些地下商业从西往东分布，均在地铁2号线沿线。从最西的地铁2号线市二宫站的专业市场婚纱婚庆摄影器材交易中心负一层，到江南西站的江南新地，再往东有地铁2号线和三号线交会点客村地铁站上盖的丽影商业广场负一、二层，此外，还有琶洲站出口的保利世界贸易中心负一层的世界美食城。而随着地铁建设的推进，位于江南大道和昌岗路交界的达镖国际广场以及海珠西北部的光大城都有地下商业部分在建。

　　江南新地：海珠最潮购物商场

　　江南新地位于有海珠“北京路”之称的海珠区传统商业街江南西路。江南西商圈历史悠久，地上物业主要经营项目为服装专卖店、饮食连锁店、皮具，还有绿茵阁、肯德基、国美等知名商家进驻，人流旺盛。

　　江南新地与“地王广场”一样，均为人防工程，目前江南新地为江南西人防工程一期工程，第二期工程预计今年下半年动工，建成后江南新地商业街将连通至广百新一城。江南新地穿江南西路地下，与地铁江南西站A出口接驳，长520米。建筑面积1.8万平方米，有13个出入口与地面相连。商城高7米，中间7米为人行道，两侧各5米为商铺，共有两层。负一层的店铺相对较大，主要以一些大品牌为主。负二层也有不少时尚精品店和潮流餐饮。在业态方面可以说成功地复制了“流行前线”，整体风格偏向年轻化，目标群体清晰，可以算是海珠区目前最潮的购物商场。目前经营算是比较成功，商场出租率达九成多，并且平时客流也不少。

　　专业市场：招租率在九成以上

　　而好百年(国际)婚纱婚庆摄影器材交易中心位于地铁2号线市二宫站A出口，依托知名的广州婚纱一条街江南大道婚纱街，该商场汇聚了200多家经营婚纱、礼服、旗袍、裙褂、喜庆用品、影楼用品、婚庆服务、艺术摄影等商家，为婚庆提供专业的一站式服务。负一层也受益于婚纱街的“显赫名声”，记者逛了一圈，发现招租率在九成以上，不少店面都有外籍客商在选货，可以说是大树底下好乘凉。记者找到管理处想咨询商铺招租的情况，管理处工作人员表示，商铺都在业主手上，并且现在都租出去了，没有什么铺位可以出租。

　　东部地下商业发展需待时日

　　不过在海珠区东部的丽影商业广场和保利世界贸易中心的地下部分，目前经营情况尚未理想，需要时日。

　　丽影商业广场位于地铁二、三号线交会站客村站C、D出口的上盖物业，是一个集购物、休闲、娱乐、饮食、康体、商务等功能于一体的综合性一站式休闲购物广场。虽然地面部分商业已经有永乐生活电器、肯德基等知名商家进驻，但是负一、二层经营情况尚不理想。记者现场观察客流一般，并有商家萌生去意。

　　而位于琶洲地铁站的保利世界贸易中心的负一层大概有2万平方米，目前发展商规划1万平方米作为美食城，其余1万平方米将作为会展配套功能。目前已经有麦当劳、沙河粉村、大西豪、拉斯维加斯自助餐等知名品牌进驻，主要还是服务于参加会展所带来的客流，作为功能分区的配套，该美食城的成功需要假以时日，等该区域多个会展展馆开业之后，将更有空间。

　　现场直击

　　江南新地

　　设计佳 购物氛围好

　　周一下午，江南新地整体客流仍络绎不绝。从江南西地铁站A出口转入江南新地，确实有“别有洞天、豁然开朗”的感觉，难怪项目叫做“新地”。

　　 江南新地分为两层，中间有天井设计，负一层面积较少，只有部分品牌店进驻，大多数商铺在负二层，商场顶部画了蓝天白云，地上采用波浪形的花纹，在灯光的照耀下显得赏心悦目，无地下商场的压抑感。而各家商店窗明镜净，灯光设计各具特色，营造了很好的购物氛围，让人不禁有血拼一番的冲动。在业态方面，匡威、博茨牛仔、时间廊等服装以及时尚服饰店，此外还有大和寿司、大卡司奶茶等潮流餐饮店。可以看出，江南新地是以年轻化的时尚潮流店为目标群体，通过全新升级的地下商城的建设，对江南西自发形成的步行街形成了整合和提升。

　　专家说法

　　海珠区

　　将崛起区域商业中心

　　宏展投资顾问有限公司董事副总经理程立志认为，随着海珠房地产的迅速发展，海珠区已经从传统心目中“偏远的河南”成为广州的中心区之一，并且人口数量也明显增加，海珠区巨大的消费力将培养起自己的区域商业中心。

　　程立志举中华广场和流行前线的例子认为，广州传统的商业位于北京路、上下九，新兴商业中心位于天河，这几个区域都兼有旅游消费的功能，因此最有条件成为商业热点。中华广场和流行前线并不属于旅游消费地，但是也形成了广州的购物热点之一，其原因就是区域周边有较高消费力的群体以及便捷的地铁交通系统。随着地铁的建设，海珠区也将有望在江南大道这个传统商业旺地形成自己的区域商业中心，海珠区的地下商业也将随着地铁的建设而成为重要的商业形态之一。

　　商家声音

　　地铁站

　　并不都是“大馅饼”

　　在丽影商业广场负一层一家经营特价运动服装的店主说，当时进驻商场主要是看中地铁2、3号线交会的优势，不过进场之后，发现很多人只是在这里转线，真正停留下来逛街购物的人并不多。

　　“很多人是去番禺，或者到市中心去逛街，这里吸引力还是差很多”。

　　该店主说，“海珠区并不是没有消费能力，而是海珠离天河近，交通方便，有消费力的人都跑去天河或者北京路消费了，这里的物品消费档次还是差一点”。

　　该店主表示，有朋友在白云区开同样的店，但是生意好很多，很多人都在本地消费，他也考虑转战白云了。

　　记者手记

　　“地铁旺铺”也可能成为“烫手山芋”

　　地铁的开通带来大量的人流，地下商业似乎是一个现成的馅饼。但记者在走访中发现事实并非如此。人流量是商业首要因素，但不是决定性因素。若没有好的业态分布、好的产品、好环境和好管理，人流也只是流水。

　　一位多次投资商业但是血本无归的投资者告诉记者，商业要成功必须达到三个要求，“统一、专业、龙头”。首先是统一业权、然后请专业公司运营、再邀请龙头商家进驻。“要不你的商铺卖珠宝，她卖牛腩，他卖杂货，肯定一起死”，“从各大成功的商场来看，都离不开这三个因素”。因此，小投资者更要注意的是，对于发展商散卖的地下商铺要看商家的后续运营能力，否则“地铁旺铺”也可能成为“烫手山芋”。　

　采写/摄影/制表：本报记者 邱锐泉

　　[老城]地下商业发展的一面镜子

　　老城区是广州地下商业发展的一面镜子，从南方大厦重新装修开始算起，这里反映了广州地下商业19年的光阴变迁。

　　康王商业城在徘徊中稳步扩张，流行前线依然走在潮流尖端，动漫星城触角伸向地下三层，就连后起之秀的地一大道，也已是商业繁旺、人流如织。

　　随着地铁五号线的呼啸而至，老城区地下商业还将迎来新的飞跃。

　　地下专业市场

　　火车站商圈的受益者

　　早上九点，从湖南邵阳驶来的火车进站，老李随着人潮鱼贯而出。15分钟后，他的身影出现在地一大道某温州厂商开的服装店铺旁。卸下腰里别着的两个大麻袋，他大声冲店里喊：“80件长裙，跟上回一样的。”

　　老李是数百万从全国各地涌向广州站前路批发服装的商贾之一，“衣服好，价便宜，好买卖”是他对广州的印象。其中的“好买卖”，就是在夸他如今采购的商场--地一大道。老李说自己以前老往白马服装批发城跑，后来和朋友去了一回地一大道，便将进货点换到了这里。理由是“干净、漂亮、没那么挤。”

　　 地一大道是老城区最典型的商用物业之一，从“江湖地位”来讲，它只是站前路服装市场、解放北皮具市场、广园路鞋业市场的小弟，但却吸收了大哥们的业态精华，并以新商用物业更胜一筹的环境和管理，在竞争激烈的火车站商圈占得一席之地。

　　“我们的铺位已经不多了，月租最低2000元，最高3万多，想拿得趁早。”面对记者的租铺要求，地一大道的招商处工作人员说。

　　独立地下商场

　　主攻年青一代

　　与地一大道相比，流行前线和动漫星城的火爆程度有过之而无不及，与前者以专业市场定位不同的是，它们主打的是看起来零碎、却更有市场号召力的时尚消费品，城中潮流人士和学生群体对此更是趋之若鹜。

　　从上午11点开始，一直到打烊收工为止，流行前线永远是人满为患。吃、穿、住、用、行，除了“住”之外，这家有300多个铺位的地下商场能够满足你所有的需求。而动漫星城，在经历过早期动漫产业和IT业的不成功尝试之后，又将业态布局改回了潮流、精品、化妆品和美食营地，借助地铁一号线北京路站的客流影响力，此商场的人气得以恢复。为此，招商处决定趁热打铁，推出负三层的铺位放租，面积最小11平方米，最大153平方米。

　　商业体地下层

　　大树底下好乘凉

    中华广场和恒宝华庭地下商场则代表了老城地下商业的另一种类型，尽管不是独立的商业体，但由于“头上”有着大型商业体的庇荫，他们的发展也顺风顺水。中华广场将国际级的服装和休闲品牌放到了负一层，买家可在这里找到以CK、TO M M Y、TH EM E为代表的众多知名公司产品，而随着海印集团的强势进入，下一阶段中华广场负一层的产品布局，估计还将有新的突破和飞跃。恒宝华庭作为西关商业M A LL中的N O .1，又是地铁上盖，负一和负二层地下商业配套自然也不差，阿迪达斯、耐克、levis等潮流品牌统统收入其中。

　　未来

　　“错位天河，深耕荔湾”

　　繁荣是老城区地下商业的整体写照，但随着天河商圈的强势崛起，其老大地位已经受到强有力挑战，如何继续保持“先进性”不动摇？易居克而瑞广州公司副总经理金欢给出的建议是“错位天河，深耕荔湾”。

　　金欢认为，广州东移是城市发展的趋势，要想避免需求流失，差异化经营是关键。未来天河的地下商业将朝中高端抬升，特别是天河北太古汇和珠江新城商业群建成之后，将会推动当地地下商业的升级。老城地下商业则应避其锋芒，坚持目前的中低端定位，形成商业上的错位并行发展。

　　此外，老城本身也还有潜力可挖，那便是荔湾西部的原芳村区域。如今，芳村住宅产业发展迅速，区域内已形成庞大的人群消费力，随着地铁五号线的开通，沿线站点可开设新兴的地下商业体，挖掘区内市场需求。

　　现场直击

　　流行前线　

　　恨不得把管理处都租出去

　　如果就最受广州市青少年群体喜爱的购物地点进行投票，流行前线毫无争议将拔得头筹，与天河城相比，这里卖的东西便宜；与恒宝广场比，这里交通更加发达；与北京路比，这里下雨不用打伞。换言之，流行前线是一个集性价比、便利性、舒适性于一体的均衡式地下商用物业。

　　早上10点半，从烈士陵园地铁站A出口直入，“M”形的麦当劳标志映入眼帘，流行前线已经到达。也许众位商家觉得时间尚早，因此只有三分之一的铺位已经营业，另外三分之一的铺位正在开铺之中，还有三分之一则大门紧锁。离较场东出口不远的饮料店小妹向记者打招呼：“先生早上好，来杯珍珠奶茶吧，7块。”我掏钱买了一杯，随口问她：“最近生意怎么样？”对方答：“还可以啊，周末可以买到500杯。”

　　流行前线的生意实在太好，为了腾出铺位，招商处不得不设在商场外面，从浦发银行柜员机出去，绕过停车场，转入一家小门才看得到，极其难找。“不好意思，我们的铺位已经租满了，请春节前后再过来看看吧。”一位穿着黑衣但面色白净的工作人员把突然闯入的记者当成了寻租客。

　　当记者亮明身份后，这位工作人员表示，流行前线300多个铺位的确已经没有空余，这里的铺位大的100多平方米，小的10多平方米，目前平均租金1100元/平方米·月。“我恨不得把管理处都租出去赚钱算了。”这位工作人员说。

　　从招商处回到商场，刚过12点，流行前线已经人潮汹涌，身着校服的学生仔学生妹是当中的主力人群，他们应该在周边学校读书，趁着中午放学出来透下气。至于商铺，不用说，当然也全部开放，各式时尚消费品琳琅满目。

　　康王商业城

　　一件“阿迪”外套25元

　　从流行前线出来回到地铁一号线，穿过农讲所、公园前、西门口，便到了陈家祠，从地铁候车层上到站厅层，在指示牌下找康王商业城的出口位。A出口，没有；B出口，没有；C出口，没有；D出口，也没有。天呐，堂堂康王商业城居然沦落到连地铁公司也懒得给标识的地步了。

　　在一位热心市民的提醒下，记者从C出口走入了康王商业城。从入口一端看，商场人气还不错，麦当劳(好像老城区每个地下商业都有这家店，足以去做代言了)、万宁超市当中购物者甚多。再往里走，就开始露馅了，人气越来越淡，卖货的人比买货的多。

　　康王商业城给人最大的感受就是“大”，记者从入口一端走到尽头，一共花了10分钟，浑身冒汗，在5区的招商处，招商人员给出商场的长度数据：630米，绝对是广州最长的地下商业。

　　几经周折之后，康王商业城的业态已经发生了很大的变化。整个项目如今分成了七个大区，其中最靠地铁的是品牌区，往里一点是时尚饰品区和小资生活区，以时尚饰物和潮流衣物为主，再往里则是创意家居区和新投入使用的两个古玩区。此外，项目负二层已经租给了红树湾，做家具商场。

　　招商人员说，这里时尚饰品区可供租赁的铺位面积大概25平方米，租金78元/平方米·月，只是流行前线的十分之一，最新运营的古玩区的铺位面积与时尚饰品区相当，但每铺每月统一收租金1800元。

　　这里的东西也不算贵，对于勤俭持家型的年轻人来说，是个不错的选择。一家店铺门口挂着一件“阿迪达斯”的长袖外套，上面的标签牌上用红笔醒目写着“38元”，记者回价“25元”，对方一边做痛苦状一边拍着大腿喊：“成交。”

　　专家说法

　　地铁五号线将助推地下商业

　　易居克而瑞广州公司副总经理金欢:老城基本上每个地铁站周边都有相关的商用配套，这是老城地下商业独一无二的市场特点，也是其他新兴区域所无法比拟的。除了一、二号线之外，新的地铁五号线将开通，在老城范围内将贯穿五羊新城、环市东、滘口等商圈，这对于区域地下商业发展布局来说，是相当不错的利好消息。除北京路商圈、烈士陵园、东山口商圈外，老城买家将随着新地铁线路的到来而找到更多的地下商业休闲购物空间。

　　商家说法

　　枢纽型地铁站点商业投资潜力最强

    动漫星城招商主任高先生：广州将会有越来越多的地铁线路，自然也会有越来越多的地下商业项目，对于投资者来说，如何在众多的铺位中选择升值能力强的？一个原则就是专门把眼光放在枢纽型站点，也就是具备多条轨道交通换乘站点的商业物业，与一般地下商业相比，这种项目具有人流量大、客流量广、辐射能力强的优势。至于具体的楼层选择，则要综合来考量，一般来说，负一层的商铺最旺，但租金也高，负二、负三层的铺位人流可能没有那么密集，但是租金却相当划算。

　　记者手记

　　地下商业是一亩田

　　三毛说，每个人心里都有一亩田。老城地下商业就是我心里的一亩田。虽然身影已常在天河城与正佳晃荡，但我的爱却留在了这里。我曾爱去流行前线的南梦宫打街机，那里有经典的街头霸王Ⅱ；我曾爱去五月花地下的六本木吃日本菜，因为服务生很漂亮；我曾爱去越富广场负一层买圣斗士玩偶，至今米罗与撒卡仍在我书房的橱窗里对决。

　　我同学从利物浦到广州来，我带他上流行前线转一圈，完了之后，他把头摇得像拨浪鼓。作为在外国开了眼的半个洋鬼子，他无法理解为什么我们会酷爱在这样一个防空洞穴里钻来钻去，忍受拥堵的空气和难闻的汗味，以及缺乏品位的女孩子们散发出来的香水气。我冲他笑了笑，没有回答。作为一个走马观花的过客，他当然无法知道，这就是原汁原味的广州生活，市井、低调、包容、真挚。其他的城市没有，也学不来。

　　 唯一让我心生不满的，是广州地下商用物业的管理。一堆人在前面拿着手机拍来拍去没事，唯独我掏出相机刚刚摆出pose，马上就有专人上来阻止。好在地下商业还只是一亩田，需靠大家来用心耕种，可别荒废了生机勃勃的种子。

　　本版采写/制表/摄影：本报记者　朱大尉　制图：朱大尉　黄敬