高铁时代的番禺商圈吸引多家商业大鳄云集,造MALL热潮再次爆发。(详见本报2月10日相关报道《强梁大鳄风云际会之番禺亢奋症》)

　　2005年前后,番禺将形成继“北京路商圈”、“上下九商圈”和“天河城商圈”之后的广州“第四商圈”的说法便尘嚣日上。号称亚洲最大火车站的广州南站近日开通运营后,番禺的交通枢纽体系进一步得到完善,广州“第四商圈”能否顺势真正崛起?

　　业内人士指出,随着近期多个商业巨舰的陆续开业,广州“第四商圈”雏形初显,但是现在仍处于打造阶段。在项目协调、周边配套、商业氛围营造、包装推广上,“第四商圈”还有很多待完善的地方。

　　零售业还处于“补课”阶段

　　“如果把商业整体分为批发和零售两大部分,现在可以说是番禺批发市场的腾飞之时,而一般零售业仍处于‘补课’阶段。”广州楚睿商业公司董事长黄文杰昨天对本报分析说。

　　此前,相对珠三角地区,番禺本地居民消费曾呈现“严重分化”的现象,相对高端的消费群体一般会选择香港、广州市内购物,造成整个番禺商圈定位一直偏中低端。虽然第四商圈未来前景看好,但从目前实际情况来看,番禺区商贸业缺乏国际知名品牌零售商业支撑,存在着“居住在番禺,消费在广州”的尴尬。

　　广州雅居乐、华南新城、华南碧桂园,特别是星河湾等几大中央居住区的成熟,社区人口强大的购买力将支撑起番禺本土知名品牌大商业。“随着长隆友谊购物公园、海印又一城等未来陆续全部投入营业,番禺零售业逐步结束‘补课’阶段。但是,番禺第四商圈决不是像天河城商圈、北京路商圈那样的都市核心区商业特色,而是依托大社区发展的郊区生活MALL形式。”黄文杰说。

　　虽然番禺目前规划建设的几大商业项目规模很大,但是单靠番禺本地的消费群不足以支撑,而广州老城区的商业发展已十分成熟,如何将老城区的消费群吸引过来?

　　番禺经贸局副局长苏志坚认为,番禺的商业应与广州老城区错位经营,把目标消费群主要锁定在番禺本地和珠三角周边地区,如东莞、顺德、中山、南海等与番禺在经济发展、人文历史、生活习惯等较为相近的地区,利用番禺的区位优势、交通优势,规划发展有区域特色的商业,使番禺真正成为“一小时黄金都市圈”的商业核心。

    专业市场定位争议

　　火车南站有号称亚洲最大交通枢纽的声势,加上南沙港与各种高速干线,番禺在华南的交通枢纽体系已经越来越完善。但是,对于番禺是否拥有培育专业市场的肥沃土壤,业界还存在着争议。

　　据悉,原来广州东站开通时,在东方宝泰的位置规划的就是打造一个15万平方米的升级版的白马服装城,但事与愿违。中原地产项目部总经理黄韬认为,火车南站商圈的前景可能还不能那么快下结论,真正的规划还未出台,可以打造成综合旅游概念的商圈,但不能做专业市场。

　　商业地产资深研究人士沈正印认为,广州火车南站商圈未来是有前途的,但若是专业市场,南站不具备货运条件,更多的是公路交通,由于广货更多的是往北上,其辐射优势就比不上旧火车站商圈了。同时,专业市场有着扎堆效应,讲究产业的集聚,在市场培育方面还需要时间的积累。

　　广州楚睿商业公司董事长黄文杰却认为,火车南站高铁只是番禺整体交通枢纽体系的一个补充,番禺有高铁、港口、快速干线等各种类型的交通通道,因此,批发专业市场会比零售商贸生存更好。“纵观国内交通枢纽商圈,与零售业态有关的成功案例不多,与批发业态有关的成熟案例倒是不少。”黄文杰说。

　　而广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为大型的餐饮娱乐场所、购物中心、专业展贸市场等都可以是番禺商圈可以容纳的业态,“随着汽车购物时代的到来,郊区的大型购物中心、旅游娱乐中心,都会吸引到越来越多市内消费人群；而将番禺放在珠三角乃至整个华南交通枢纽地位来看,专业展贸市场也有很大市场空间。”王先庆说。

    多种业态需要协调互补

　　作为广州“南拓”战略的重要节点和中心城区最重要的功能延伸区,番禺商圈作为崛起的广州第四商圈,承担的使命巨大。去年年底,广州市市长张广宁在番禺区调研广州南站建设情况时就指出,要充分利用交通枢纽优势,打造广州南站和周边地区高端服务业聚集区。

　　张广宁认为,首先是打造广州南站商圈。在客运站周边规划建设集商贸、金融、信息、物流、娱乐休闲于一体的综合功能区,建成区域性的以商贸为主的现代服务业的集聚中心,力争形成现代化商业区。其二是建设南部新型商贸旅游区。要把广州南站和周边地区与长隆旅游区、汉溪商贸区、万博商务区等串联起来,规划整合区域内购物、旅游、会展、批发、物流等多个功能组团,逐步发展南部新型商贸旅游区,其三是充分发挥广州南站和周边地区的辐射带动功能。通过打造高端服务业聚集区和优化发展区,发挥集聚辐射效应,增强广州对珠三角乃至华南地区的辐射带动能力。

　　对于未来番禺商业将要承担的多个使命,黄文杰认为首先必须要做好相关大项目的规划,确保物业供应量。其次,政府要牵头做好各商业项目运营商的互动协调工作,避免商业业态的重复与过于分散。作为后发商圈,番禺有条件及早规划形成自己的商业特色。王先庆认为,作为未来广州的第四大商圈,番禺商业前景很好,但是,目前还存在如何加强交通与周边地区的衔接问题。在项目协调发展、周边配套、人流商业氛围的营造,包装推广等方面,还要太多需要完善的地方。“作为正在发育成长中的板块,番禺商圈现在可能相当于上世纪90年代中后期的天河商圈。”王先庆说。


地理论见

第四商圈:　如何把“过客”变为“顾客”

　　番禺区政府依仗亚洲最大交通枢纽——广州火车南站的磅礴声势,制定《番禺·广州铁路新客运站商旅经济圈规划白皮书》(以下简称《规划白皮书》),给各路投资豪客描绘了一个广州“第四商圈”的美好蓝图。效果之好超出预想,专业市场行业巨贾已联袂而来。而海印又一城、长隆旅游度假区等大商业体量也陆续涌现。凡此种种叠加到一起,一个以客运火车站为放射极点的大规模商旅经济圈是否就会顺理成章出现呢?

　　根据《规划白皮书》,整个番禺商圈是依托“新客站—长隆—万博”一轴来发展,整合现有旅游、商贸等多个功能组团。这一手笔颇有仿效深圳华侨城的味道。

　　但深圳的世界之窗、欢乐谷等项目是由同一个开发商经营打造,产权单一,经营思路清晰——依托打响的商贸旅游品牌打造城市综合体,跟进开发住宅等物业,渐成商圈。而番禺目前已有的万博中心、海印又一城、长隆等商业大体量是归属于不同的公司所有,各自都有自己的目的性消费人群,这些目的性消费人群以及南站带来的人流,几乎互不关联。这就意味着,“新客站-长隆-万博”还很难发挥到撬动商圈形成的杠杆作用。

　　就目前来看,无论是万博中心还是海印又一城,它们存在的第一要义都是作为周边楼盘的商业配套,这就导致“多个功能组团”只会是形成一个“大规模的社区商业”,上升不到城市高度的“商圈”概念。

　　理论上,火车南站确实可以带来大量人流。但是这些人流是潮汐性的,如何将“过客”转变为“顾客”也是颇具技术难度。交通配套只是商业发展的一个条件,更为重要的是商业氛围的成熟度。