在商业地产市场大势趋好的情况下，今年中小型开发商也开始步品牌开发商的后尘，着手建设商业项目，以图分食商业地产这块“大蛋糕”。

　　但据记者调查发现，有的中小型开发商或无名开发商把原先的住宅等用地项目直接改为商业项目，还有的开发商把烂尾多年的项目重新拾起，建成商用物业。业内人士认为，这些“烂尾建商”等行为有鱼目混珠之嫌，暗存着很多风险。那么，在这种情况下，投资客在投资过程中应注意哪些问题呢？

　　读者报料：多年烂尾广场牛市盘活

　　热衷于投资商铺的张小姐近日向记者报料称，花都新华街某烂尾达10余年的商业广场，近期又重新推出市场。据张小姐介绍，该项目位于清华街闹市区，集住宅和商铺于一体，于1993年就开始建成，不知是何原因，停工多达10余年后，近期项目的商业部分以带产权的形式销售，价格3万～6万元/平方米，承诺返租两年、回报率为8％。

　　张小姐告诉记者，商业项目产权本来就只有40年，该商业广场在1993年就开始建了，即使现在买，产权也仅剩下23年。“用40年产权商铺的钱来买23年产权的商铺，不就白白丢掉了17年？太不划算了。”

　　另据张小姐介绍，该商场内展示厅挂满了NIKE、ADIDAS等品牌标志，志在打造花都的品牌商场。销售人员声称，这些品牌已进驻该商场，但据张小姐观察，这些品牌在该商场的销售传单上没有写出来，“以我的经验，这是一个幌子。”张小姐表示，该商业广场的位置已到了商业街的尽头，很难做旺；对面还是一家医院，品牌不可能入驻，因为那条街本身已有很多品牌店进入。

　　张小姐表示，今年以来，在楼市政策重拳出击下，广州的住宅市场如履薄冰，而在亚运会的“助兴”下，受政策影响较小的商业地产则成了“香饽饽”。在投资客涌向商业地产的同时，多个中小型开发商也纷纷看好商业地产项目，有的把烂尾多年的专业市场甚至住宅用地改为商业项目，有鱼目混珠之嫌。

　　记者调查：商业地产惊现鱼目混珠

　　针对张小姐的报料，近日，信息时报记者兵分多路走访广州楼市发现，今年广州的商业地产群雄崛起，有誓必打造标杆项目的商界名流，也有“鱼目混珠”之流。业内专家指出，商业地产的投资热潮是一种沉重的繁荣，能真正实现多方共赢的项目，真的是凤毛麟角。

　　据记者实地了解，广州多个主要路段都在兴建商业项目，从规模上看，占地面积并不大，有的仅为独栋6～7层，上面打着“招租”的招牌。上周末，记者在番禺某交通要道看到，在高档小区云集的路段，有不少于3个商业项目在兴建。其中，新开发的商业楼盘越来越多，规模也越来越大。业内专家指出，在此现状下，小型开发商及不知名或无名开发商也想分一杯羹，这将带来诸多风险，尤其是后期经营，风险将与日俱增。

　　对投资客而言，购买这种商业地产项目存在很多风险。一个商业项目的施工人员告诉记者，该商业项目的负责人并非开发商，建成后准备以销售为主。

　　今年以来，广州的商业地产发展迅速，品牌开发商不断高价拿下商业地块知名机构统计数据显示，逾九成投资者不知商铺后期经营状况和规划，在这样的市场条件下，后期经营困境往往就成了投资经营者面临的必然结局，所谓“高回报率”也成了一个陷阱。

　　如何看“烂尾建商”热？

　　中低档商业地产短供是原因之一

　　记者：如何看待在商业地产大势趋好下，市场涌现的“住改商”、“烂尾建商”等现象？

　　●林海：投资客是催化剂

　　由于房产新政对住宅有较大的冲击，而商业地产的影响则很小，这让不少的投资者转而购买商用物业作为投资的“避风港”，因此市场涌现了不少“住改商”和“烂尾建商”。可以说，投资客是这种现象的催化剂。

　　●申格联：利润预期看好

　　不少开发商把原先的住宅等用地项目直接改为商业项目，还有的开发商把烂尾多年的项目重新拾起建商用物业，这是因为他们看到了商业地产的利润预期。商业地产可以细分很多市场，国家不久前出台了鼓励中小企业发展的政策，带动价廉物美商业地产的发展。此外，城中村的改造也使得中低档商业地产3～5年内暂时短供，中小型开发商就是瞄准这个时机，着手建设中低档商业项目。

　　●朱辉：商铺租金持续上升

　　在过去一个季度，城建兴业地产经过统计，发现商铺的租金水平在持续上升。这在一定程度上说明了新政影响下，商用物业成了投资者关注的重点对象。但在目前，广州好的一线临街商铺货量很少，而市场对这类物业的需求非常大。

　　●田鸿：非人人能投资商业

　　这种现象在海南比较突出。海南省被定位为旅游岛后，商业地产项目备受关注，有的开发商把烂尾多年的项目盘活为酒店式公寓，有的直接建成小酒店。但广州市场不同于海南，商业地产是一个专业领域，并不是任何开发商都能涉及。

　　●温伟杰：受亚运经济推动

　　住改商、烂尾建商，从经济现象上看是具备积极意义的，表明城市商业繁荣指数的提升。但从经营角度看，这将给进驻的品牌商带来巨大的风险。风险主要来自经营许可权、产权等问题。从今年这半年来看，广州商业竞争出现了一个新的至高点，较之去年表现出空前的活跃。太古汇、西塔、猎德商圈、万菱汇、高德置地及番禺中颐MOCA·创意城、番禺钻汇珠宝广场等新型商业地产可以说是今年广州商业地产规模扩张的信号。从今年广州新增200万平方米大型商业项目的分布区域来看，亚运经济对商业的推动效果十分明显。从“分一杯羹”角度出发，住改商、烂尾建商就如同“分舰”，与商圈大型商业项目同步运营，形成舰群效应。

　　声称高回报、名牌已进驻？

　　只是噱头 骗不了精明的投资商

　　记者：有些商业项目在招商过程中，尚未开售就在项目周边贴上某某知名品牌已进驻等广告，但销售人员拿不出相关证据，还有的开发商承诺高回报率，你认为这是营销策略还是促销噱头？

　　●林海：招商过程变数不少

　　商业项目的招商是要一个相对比较长的时间，在这个过程中会有不少变化，对外宣传某知名品牌已经进驻等广告，如果是有一定依据的话，那就是一种营销策略，可起到“羊群效应”的作用；否则就是促销噱头，在今后的经营管理过程中将会产生各种矛盾。

　　●田鸿：声称高回报是策略

　　类似承诺“返租两年、回报率8％”等宣传策略，以及宣传某品牌已经进驻等，这些都是开发商的营销策略。事实上，商业地产能否达到预期，任何人都不是预言家，都很难预测后期商业地产的局势。

　　●温伟杰：合法性有待商榷

　　是营销策略还是促销噱头并不重要，倒是从法律角度来讲这样合不合法值得考量。不可否认，此种现象在商业地产招商过程中有一定的代表性，但需要思考的，此举并不是推动招商进程的高明之举。精明的投资商早已司空见惯，会通过求证来确定信息的真伪。如果知悉运营商在“躲猫猫”，那么信任分就会大大降低。其实招商的策略很多，但诚实才是商海制胜的本源。

　　住改商、烂尾建商能买吗？

　　产权问题、建筑质量风险不小

　　记者：你觉得这种经过改造而建的商业物业暗存哪些风险？购买或租赁这种物业又有哪些风险？

　　●林海：手续要完备硬件要到位

　　关键是要看相关手续是否完备。目前政府对住改商的政策并不十分明确，对日后的运作会否有影响？改建后的硬件能否满足商业使用要求，如停车位、交通疏导、消防设施等等，这些在投资过程中都要考虑清楚。

　　●朱辉：二房东卖经营权风险大

　　市场上出现的一些通过重新包装再转卖经营权的商业项目，对投资者来说风险是比较大的。毕竟这些运营商都是“二房东”，所经营、销售的物业都是租回来再进行包装、拆分，然后出让一定年限的经营权。万一“二房东”在销售完毕后不再交租，那么，实质的经营者就会面临业主收回物业的风险。

　　●田鸿：提防开发商撒手不管

　　如果这些商用物业带有产权销售，将给投资客带来大的风险。因为不排除有的开发商以销售商铺为主要目的，一旦销售完毕，物业就与他们脱离了关系，商业的好坏与他们没有太大的关系，最终都要投资客自己承担。

　　●温伟杰：改建最大风险是产权

　　住宅楼、烂尾楼改建商场，最大风险还是来自产权许可问题。一般来讲，这类改动是很难得到相关部门批准的。即使某些开发商经过公关拿到改造证，同样可能存在操作手法问题而爆发问题。购买或租赁此类物业有以下风险：被政府查封、物业方“走佬”，按金或押金拿不回来等。另外，经过改造的此类项目，可能因经营需要对物业进行重大改动，破坏了建筑结构，可能给日后经营带来坍塌风险。如果购买风险则更大，除非是政府公开招标拍卖，手续齐全。

　　●申格联：要索取竣工检测报告

　　经过改建的商业物业，只要预先按建筑规范做好质量检测和结构加固，是可以避免安全风险的。购买或租赁这种物业，最好要向开发商索取建筑质量保证书和政府部门的有关竣工检测报告。

　　●林明瀚：二房东的合同很重要

　　经过大承包商这个“二房东”再出租、“出售”的物业，对小投资者、商铺经营者来说，风险肯定是有的，这要看大承包商和物业所有者之间的合同是如何约定的。如果说，他们之间的合同在有充分法律保障的情况下，如其中的条款能充分保证大承包者的经营权益及明确经营的范围，那么对散户来说就没有太大的问题。但是，如果后期的经营管理出现了违规情况，势必会影响散户经营者的权益。

　　给投资者有什么建议？

　　租铺风险小过买铺 不妨考虑投资写字楼

　　记者：对有意向购买或租赁商铺的投资者有什么建议？

　　●田鸿：买铺成本大不如租铺

　　对投资客而言，我个人认为，并非要买商铺才能赚到钱，租铺同样能获得利润，而且投入较少。因为以租赁为主的商业广场，开发商在后期运营仍会投入较大精力，投资风险相对较小。

　　●林海：动辄数百万门槛较高

　　按照房贷新政，目前二套房贷的按揭条件与商用物业几乎是一样的。但投资商铺并非只考虑按揭这一个因素，最大决定因素在于总价投入。商用物业涉及的资金总额大，首付50％意味着要有几百万元的投入，而且商用物业按揭年期在10年以内，每月还贷是一个不菲的数字。另外，还有养铺或养写字楼的成本。

　　●朱辉：不妨考虑投资写字楼

　　对有兴趣于商用物业的投资者来说，首选的物业应该是一线临街的商铺，其次是大型社区内的裙楼商铺，最后才是商场铺。其中，商场铺又可分为两种类型，一是卖产权的，这类物业要看经营团队，毕竟现在好的大型商场基本都是只租不售。二是前面所言的二房东以“大包租”拿下物业再拆分销售经营权的项目，这种物业的风险较大。其实，在现阶段来说，投资者不妨考虑投资写字楼物业。一方面，这类物业的售价还处于低位，很多区域甚至出现商住倒挂的情况，升值空间较大；另一方面，在出租回报率上，目前写字楼物业可达6％～8％，而同区域、同价位的住宅则仅有3％左右。

　　●林明瀚：买铺首先看地段

　　对于商铺投资来说，地段肯定是考虑的第一因素，这比住宅、写字楼物业更为重要。一些地段不错但目前人流不太理想的商铺产品也可考虑，但前提是政府对片区发展有政策支持，规划也比较完善，如珠江新城。

　　记者观察 商业地产投资诱惑大风险更大

　　投资商业地产，可谓是一把双刃剑：一方面，丰厚的回报率和升值潜力，赤裸裸地发出致命的诱惑；而另一方面，如何去选择、如何去经营管理，又是压在心中的一块大石。解决这两大问题，最好的途径无疑是找到一个理想的铺位。但在开发商多种多样而且充满诱惑的宣传攻势下，能否拨开烟雾找到心水物业谈何容易。

　　特别是，在近期住宅市场和股票市场双双受挫的情况下，大批资金急需寻找新的出路；这个时候，商用物业的诱惑得到了进一步的放大。

　　在暴利的诱惑之下，部分投机者打着“商业运营商”的旗号蠢蠢欲动，承包一些一度荒废的烂尾裙楼、仓库进行包装、拆分，然后再招商、“出售”，进行“废物再利用”。毫无疑问，如果能获得成功，无疑将为投资者和经营者找到一个新的掘金点，而且对改善城市环境、商业氛围也有巨大的帮助。但如果失败，则后果不堪设想！

　　换一个角度来看，这些由“二房东”开发的物业，与之前清拆的“房中房”何曾相似？而且，这类物业未来的前景究竟如何？运营团队实力经验如何？经营者、投资者的权益怎样得到保障？目前已有什么品牌确定进入……虽然这些项目的招商广告中都有“明确”的说法，但终究都只是纸上画饼，蕴含着巨大的风险。万一出现问题，则可能成为社会的不和谐因素。

　　解决问题，唯有真正实现信息的透明化，加强相关的监管和法律保护，才能一解小投资者、经营者的后顾之忧。