时尚天河样板街开放

　　最近商业地产热，而广州的地下商业地产就更热。

　　上周日，“时尚天河”正式对外开放样板街，而附近的珠江新城中央广场地下商城也在不久前确定由“兰桂坊之父”盛智文领衔运营，再加上大家熟悉的流行前线、动漫星城等，广州的地下商城将上演一出群龙角逐的好戏。

　　作为广大投资者，最关心的当然是地下商城会否成为下一个商业地产的热点。另外，只租不售的地下商城到底应该怎样“玩”，投资者又应该注意哪些问题，本期都将一一为你剖析。

　　新项目定位走高端

　　地处天河体育中心地下的时尚天河商业广场，于5月30日开放样板街供参观。记者现场见到，样板街包括3条分别名为时尚星光大道、凸镜幻影街区、光之旅的特色街道，其中星光大道如梦如幻，颇受女士们欢迎；而凸镜幻影街区则有点光怪陆离，吸引了不少潮流人士；至于光之旅则街如其名，星光璀璨。

　　与广州目前现有的地下商城相比，时尚天河显得较为注重整体设计规划，据时尚集团运营总监田鸿介绍，项目将走中高端路线，目前包括中移动、吉之岛、必胜客等大品牌都已确定进驻。

　　另一方面，珠江新城中央广场地下商城也同样注重走差异化路线。据其运营方香港“兰桂坊之父”盛智文介绍，商城拟打造成集百货零售、文体休闲、餐饮等功能于一体的国际级、园林式和景区式高端购物中心，跨度达到1公里。项目分成高档商品区、中档商品区和类似兰桂坊的娱乐区。“每个区域都很有趣，保证市民会想一来再来。它将成为一个独一无二的Shoppingmall。今年首先要完成内部设计和招商。”盛智文说。

　　两大商城值得期待

　　中原工商铺市场及研究总监刘广浩指出，虽然时尚天河和珠江新城中央广场地下商城均为政府支持项目，但是珠江新城作为新兴区域，尚处于普遍施工阶段，整体商业气氛和人流都较为欠缺。相反，时尚天河靠近正佳广场、天河城等一线商场，为其积累了多年的消费惯性，对投资者来说守场周期相对缩短了。

　　美联物业商铺组区域经理法永能则认为，广州的商业重复性较强，时尚天河走中高端路线容易成为正佳广场、天河城等商业模式的延伸，而珠江新城中央广场地下商城确定由“兰桂坊之父”盛智文领衔运营后，其定位高端，功能也有足够的新鲜感，较为值得消费者期待。

　　地下商业仍欠火候

　　众所周知，与地上商场相比，地下商城大多是利用人防工程改建而来，享受着人防工程的优惠政策，免交所得税，租金也较为低廉。例如大家熟知的流行前线，其租值为900元/㎡/月；动漫星城、康王路的柏德来商业城等，租值只有200—300元/㎡/月。

　　相反，地上商城的租值则普遍较高。例如与流行前线同属一个地段的地上项目中华广场，租值则要1000元/㎡/月，而天河的广百百货、天河城等一线商业广场，租值普遍去到1200元/㎡/月以上。

　　“除了租金便宜，地下商城在一般人流量和广告位的宣传性上也比不上地上商城，广州现时的地下商城还没形成气候。”法永能指出，地下商城主要以批发和商场零售两种方式存在，它很难以地标的姿态出现，因此软性的广告宣传花费较大，也需要经历较长时间才能打入消费者的心中。

　　不过田鸿就有不同看法，“日本、加拿大等国家的商业基本上不分地上、地下，原因是地下交通非常完善，人流和消费一点都不比地上差。”因此，她相信未来广州地下商业将潜力无限。

　　地下商城投资攻略——

　　首选中心旺地不要边角铺位

　　地下商城均是只租不售，那么在投资上需要注意什么呢？

　　合富置业分区营业经理朱良邑表示，只租不售的商铺产权较为集中，开发商的总控制能力较强，易于进行统一管理，有利于有实力的品牌进驻，经营得当可以实现整体升值，对于经营者来说是信心的保证。

　　不过，由于只租不售的商铺需要一段较长的发展时间才能积累人气，因此较为适合自身有经营需求，且资金相对充裕的投资者介入。另外，投资者应该选择一些大品牌的经营运作商，并留意物业管理公司的信誉，因为只租不售商铺都需要缴纳一定管理费。最后，也是最重要的一环，投资者要注意选择旺地段，重点考虑商城的主打区域或者主通道，一些边角铺位不建议考虑。

　　“地下”PK“地上”

　　地下项目租值地上项目租值

　　流行前线900元/㎡/月中华广场1000元/㎡/月

　　动漫星城200-300元/㎡/月广百百货1200元/㎡/月

　　柏德来商业城200-300元/㎡/月天河城1200元/㎡/月

　　江南sunday300-400元/㎡/月五月花广场1200-1600元/㎡/月

　　时尚天河800-1000元/㎡/月

　　珠江新城中央广场地下商城预计700元/㎡/月以上