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　珠江新城因广百“梅开二度”创下同商圈开两店的记录，再次成为业界关注焦点。至此，珠江新城商圈内已有广百股份、广州友谊及香港兰桂坊集团四大主要商业项目首期主力店招商已尘埃落定。

　　“经过一轮招商激烈的厮杀，‘过江龙’还是难敌‘地头蛇’，珠江新城商业还是落入广百、友谊等本土商业龙头把控中，珠江新城作为后起之秀应有更多‘新玩家’来提升商圈的辐射力和新鲜感。”广州惠润商业地产管理公司董事长欧小卫表示，此前盛传众多境内外知名品牌在这轮招商中败下阵来，而政府曾表示统一招商引入更多国际知名品牌进驻，现在看来已是不了了之了。那么，在这冲天式扩张冲动的背后，珠江新城商圈拿什么许自身一个美好的未来？扩张狂潮中又会有什么样的玄机？

　　□本版撰文 信息时报记者 林建敏

　　首轮“地头蛇”拔头筹

　　作为政府花200亿打造的城市新名片，珠江新城商业规划甫一出就吸引各路资本纷至沓来，目前，整个区域用于购物休闲的商业面积超过70万平方米。

　　珠江新城太阳新天地购物中心总经理杨军艇给记者粗略掐算一下，以现已供应的商业用地为例，面积达14.5万平米的太阳城广场、15万平米的珠江新城中央地下商业广场、17万平米的高德置地四个Mall，11.4万平米猎德商业地块，近5万平米广州国际金融中心（西塔），再加上兴盛路步行街商铺4万平米。除此之外，珠江新城450万平米中的在建地产项目中有近200万平米是写字楼和酒店群，还有西塔的独立建筑体45万平米，在这些商业建筑中也有体量不少的商铺。

　　记者也了解到，这些将在亚运会前后开业的商业项目，首轮主力店大部分由本土百货挑大梁。今年4月，广百股份签下太阳新天地近3万平米的商业物业后，再次宣布进驻珠江新城中轴线上最大商业项目——高德置地珠江新城Seasons Mall，据悉，Seasons Mall第一期商场“春季”百货项目，预计今年11月正式开业。而广州友谊在珠江新城的国金店也将于今年10中下旬开业。

　　“过江龙”或折翼而归

　　据了解，珠江新城内五大商业项目太阳新天地购物中心、高德置地Seasons Mall、西塔商业裙楼、中央广场地下商城、猎德商业地块已有三个项目的主力店被本土百货夺得，除了中央广场地下商城的经营管理权由香港的兰桂坊之父盛智文拿下外，而此前盛传的日本伊势丹、银泰百货、泰国中央百货、王府井百货、台湾新光百货、天虹百货、百盛百货等境内外知名品牌却不见踪影。

　　“现在来看，珠江新城似乎没什么惊喜可言，这个位置本应承载更多知名的品牌。” 欧小卫表示，出现这一现状有两大方面原因：首先，在商业配套和定位上如何规划政府没有研究透；其次是历史遗留问题。上世纪90年代初，由于当时广州市政府正筹划修建地铁一号线，希望靠土地收益支持地铁建设，大块土地不易卖，于是把珠江新城分为400多个地块拍卖。而很多地产商拍得的商业地块，为了尽快回笼资金和提高回报率，租金水平定得都比较高。“对于初来广州的外地品牌，能接受的租金水平有限，这也是众多外来品牌进不去珠江新城最重要的原因。”欧小卫指出。而对于欧小卫的说法，记者采访杨军艇时也得到证实。杨军艇表示，来太阳新天地洽谈的外来品牌不下10个，但这些外来百货出的条件不如本土百货好，同时对广州的市场也显得顾虑重重。

　　不过，对于珠江新城将由本土百货一统天下，第一商业网总裁黄华军表示，现在还言之过早。因为高德置地四季Mall有春、夏、秋、冬为主题的四个商业中心，且由春到冬，经营档次逐渐提高，目前广百只进了春，而其它三个商业中心相信开发商会大做文章；另外，由富力、新鸿基、合景泰富三巨头的规划猎德商业地块也将有更多的期待。

 

    本土化更易培育商圈

　“广州百货本来同质化比较严重，珠江新城还是这些老面孔，如果吸引不了外来新百货、超市和新品牌，商圈辐射力会大打折扣，而单靠区内的消费能力带动不了其繁荣，不仅不能提升消费者幸福指数和体验指数，势必会延长商圈培育期。”欧小卫指出。

　　对于缺乏新品牌将延长商圈培育期的说法，杨军艇却给出完全不同的看法。他指出，无论是购物中心还是百货都需要本土化，了解本土消费需求才能站稳脚跟。而经过20多年发展，广州本土百货企业无论是经营管理水平、品牌资源、品牌规划、装修档次等等都可与境外百货相媲美甚至有过之；另外，即使全部引进外资百货，商场在经营过程也需要本土化策略，如果一味引进外来供应商，是否合适本土消费者口味还是未知数，且进口商品要打关税，进场售价贵了就没有要。“我认为引入本土百货作为主力店更具有竞争力。”杨军艇如是说。黄永志也指出，本土商业进入，正因他有庞大的消费群体，更容易融入及培养商圈。目前有亚运商机，正是个切入点。

    多种经营模式将呈现

　“地上一个城，地下一个城”，这是行家们对珠江新城的定义。虽然珠江新城商业现在还缺乏新面孔，但目前进驻的本土商业龙头均采取了有别于其它商圈的经营模式。GreatGrowth Development Limited及盛智文拿下的中央广场地下商城采取的是“托管形式”，企业可与政府一道“分食”这块超级商业蛋糕。而广百百货入主太阳新天地，其“招安”模式既不是以往天河城、正佳广场等老牌购物中心按一个个摊位去谈，也不像中怡时尚那样整体打包，而是通过结盟合作，双方共同出资1000万元组建管理公司来共同经营。

　　同时，广百为了避免在同一CBD商圈两家百货出现同质化的恶性竞争，两项目将用不同百货品牌。广百股份董事总经理黄永志表示，太阳城广场以“广百百货”为进驻品牌，主打中高端市场，打造珠江新城最有生活气息的时尚精品百货；而Seasons Mall则以新的品牌“GBF 风尚·广百”进驻。以年轻、潮流、个性为主题，以实现同一商圈差异化经营，形成互补，让消费者有更多的选择。

    商业配套缺乏聚集效应

　广东商学院流通经济研究所所长王先庆：目前整个珠江新城的商业规划不足之处很明显，商业配套功能区结构不完整，布局与人口分布不相适应。很多商业配套只是住宅的附属品，如裙楼商业，没有专门为商业而规划的地方，因此，友谊、广百现在进驻风险很大。珠江新城目前可以说是“高不成，低不就”，现代化住宅楼房是后工业时代的产物，而商业配套却缺乏聚集效应。