高楼耸立、机械轰鸣……如今的珠江新城就像被施过魔法一样，丝毫看不出当初城中村的影子。

　　然而，规划上的先天不足、迷宫般的路网，还有不低的住宅空置率，不得不让人为珠江新城未来的商业发展捏一把汗。

　　未来这里会变成怎样，珠江新城商业路在何方？

　　且听听广州商业地产界大鳄们的妙论。

　　现状：商业缺乏新面孔

　　珠江新城的纯商业规模有多大？记者粗略计算了一下，除开不少裙楼式商铺，目前珠江新城的商业用地大概有六十多万平方米，包括面积达14.5万平方米的太阳城广场、15万平方米的珠江新城中央地下商业广场、17万平米的高德置地四个Mall，11.4万平方米猎德商业地块，近5万平方米广州国际金融中心(西塔)，再加上兴盛路步行街商铺4万平方米。

　　美中不足的是，珠江新城商业项目的主力店招募中，仍是本土品牌唱主角，缺乏新生面孔。据悉，在珠江新城五大商业项目的主力店招募中，已有三个项目主力店被本土百货的友谊和广百夺得，仅有中央广场地下商城的经营管理权由香港的兰桂坊之父盛智文拿下。

　　素有广东商业教父之称的欧小卫对此不无担忧，“目前广州连外地的购物中心只有王府井这一家，可算是广州千年商都的悲哀。”在他看来，商业品牌的不够多元化，也会影响本土商业的发展进化。

　　不过，一些本土的百货业正做出一些有益的尝试。广百股份董事总经理黄永志就曾表示，太阳城广场以“广百百货”为进驻品牌，主打中高端市场，打造珠江新城最有生活气息的时尚精品百货；而SeasonsMall 则以新的品牌“GBF风尚·广百”进驻。

　　局限：裙楼空置与规划“硬伤”

　　记者从珠江新城东区的太阳城一直漫步过西区，发现尽管东区的住宅较多，很多住宅项目采用的裙楼式商铺，现在仍大多空置。据了解，除住宅空置率高是导致社区性商业难成气候的一个重要原因外，缺乏规划也是导致商业零散的重要因素。

　　第一商业网总裁黄华军认为，珠江新城的规划硬伤，对未来商业发展会有影响。上世纪90年代初，由于当时广州市政府正筹划修建地铁一号线，希望靠土地收益支持地铁建设，大块土地不易卖，于是把珠江新城分为400多个地块拍卖。“地块面积过小，导致公共配套功能紊乱，居住、商业区域划分不清晰。一部分原因也是受制于当时的眼光。”在他看来，CBD不一定要有商业，在法国的CBD就只有商务。

　　某本土商业品牌负责人也表示，珠江新城当初没有做好规划，光有写字楼、娱乐和文化的设想，没有商业配套。“起码没有重点区规划。后来很多开发商分了，做写字楼、商场，没有按升级打造，裙楼做商业。无法避免使商业成为衬托，属于小打小闹。现在一个百货公司都要超过6-10万平方米，何况一个购物中心，但现在的珠江新城，除了太阳城，几乎没有项目能够满足一站式的消费。真正符合CBD规模的大型购物中心缺乏。

　　共识：做高端才有出路

　　尽管对珠江新城未能出现更多外地商业品牌心存遗憾，欧小卫对珠江新城商业的长期发展仍然看好。他认为，珠江新城的商业发展需要培养、等待。

　　他还认为，根据珠江新城已有的高档写字楼和酒店规模，未来或将取代环市东路。或者理解为一新一旧的两个高档商务区。“类似于广州的银座、尖沙咀、曼哈顿。不过商业方面，不一定适合面对广泛的消费者，一方面常住居民不够多、商务人士为主，在消费定位上将会区别于天河商圈。”

　　太阳城广场总经理杨军艇表示，在太阳城项目推进之前，曾做过一个调查。“广州高端消费人群中，75%的人会去香港消费。广州高端消费市场有多大？根据我们的调查结果，现在广州户籍人口700万，达到月收入2万元以上的占3.5%。香港人口也是700万，2万元以上收入的人群达6%。这部分中高收入人群正是我们的目标消费群体。”

　　珠江新城会有两个商业中心？

　　有了天河商圈带头大哥的好榜样，未来的珠江新城能否再造一个大型商圈？

　　太阳城广场总经理杨军艇认为，珠江新城未来很可能会形成两个商圈，一个是以太阳城广场为核心的“马场商圈”，一个是西塔、兰桂坊一带的核心商圈。理由有二，一是商圈不能太大，直径一般不超过3公里；二是地理上来看，两者被珠江公园、住宅隔开了。

　　另外，对于规划的不利影响，杨军艇认为，规划也会随发展而变化。“北京路当初不是步行街，做旺了之后,交通拥堵，才规划成步行街。珠江新城外围的交通非常便利，未来珠江新城如果做旺了，也不排除会成为广州下一个步行街。”

　　第一商业网总裁黄华军则认为，珠江新城靠常住人口的确无法支撑这么多的商业项目，珠江新城的商业将依托区外的人口，包括广州周边的城市等。未来广州商业的发展，将由点走向面。“珠江新城将与天河商圈形成商业片区，与白云万达广场、五号停机坪等组成的北区遥相呼应。广州其他的片区还有华南板块，番禺、萝岗为主的东部板块。”

　　珠江新城商业项目一览表

　　名称 面积 主力店

　　太阳城广场 14.5 万平方米 广百百货（3 万平方米）

　　中央地下商业广场 15 万平方米 香港兰桂坊

　　高德置地 17 万平方米 广百百货

　　猎德商业地块 11.4 万平方米

　　西塔 5 万平方米 广州友谊

　　兴盛路步行街 4 万平方米

　　广州特色商圈一览

　　天河商圈

　　天河商圈现在最核心的天河城在1992年8月奠基，当时天河城附近除了体育中心外，基本都是荒地。今天该商圈以大型综合性购物中心为发展核心，以发达的交通营造了一个面向全市、圈住三角洲，甚至更大区域的发散性商业环境。

　　北京路商圈

　　北京路商圈，地处广州千年商都发源地，有广州最声名远扬的步行街，有广州人最熟悉的百货公司与商场，有两千年的文物遗址，有岭南特色的建筑群落。该商圈的消费档次可及中高档，商铺的租金已经达到天价。

　　上下九商圈

　　上下九地处广州老西关，商业氛围极其浓厚。除了传统的上下九、第十甫路等，还有近年建的大型商业广场，周边有药材、玉器、古董、工艺品等专业市场。现在上下九仍是广州最大的步行商业区，不过整体消费档次偏向中低档。

　　名家观点

　　不做骑楼太可惜

　　太阳城广场总经理杨军艇认为，其实以CBD的概念，是不需要太多商业的。珠江新城没有很好的规划商业，但一旦商业做旺，规划自然会跟着调整。

　　眼下住宅加商业裙楼的模式，我并不反对。只是既然珠江新城有很多街铺，为什么不做成骑楼？广州本来就是多雨、太阳晒，适合骑楼商业的发展。这样就把广府文化给淹没了。广州历来是有街铺，就有骑楼。

　　广州商业应更多元化

　　欧小卫表示，广州商业应该更多元化，为什么珠江新城招不来外地商业品牌？一方面，开发商在选择的时候，由于他们对商业的理解，加上土地价格也贵，租金下不来。加上风险很高，发展商愿意找本土商业品牌，他们对市场更熟悉，又有政府背景；其次，外地商业品牌不太看好这个市场，租金高，风险大；另一方面，有关部门倾向于保守，开放的心态还不如深圳。