近期杨箕村终于开拆，这不仅显示出广州政府改造城中村的决心，意味着城中村改造即将进入快速进展阶段。根据计划，广州将在今年亚运会召开前完成猎德、冼村、林和、杨箕、琶洲、小新塘、棠下（白云）、萧岗、三元里9条城中村的清拆工作，其中天河有四条村、白云三条、越秀和海珠各一条。目前，猎德、琶洲、杨箕、林和以及冼村等市中心的主要城中村已取得实质性进展，《家天下》将首先为读者带来这几个重点村落的改造情况，之后，也会根据各村下一阶段改造进程，为读者们持续关注。《家天下》认为，不管是引入开发商，还是自主改造，这些都是广州城中村在改造摸索道路中踏出的一个个脚印。无论这些模式各自有何利弊，有何得失，《家天下》都将进行详实地记录，以期为未来的城市发展提供借鉴资料。 记者 陈白帆

　　琶洲村

　　广州大刀阔斧进行的旧城改造工作阶段性成果斐然。作为海珠区目前正在进行改造的城中村——琶洲村，签约率已接近98%，交房率也已过90%。琶洲村在7月15日对全村进行封闭式管理，全面实施大规模拆除，并计划于9月30日前全面拆平。近日，记者浏览规划在线官方网站也发现，琶洲村改造已进入修建性详规批后公示阶段。保利地产广州市琶洲投资有限公司总经理罗先生接受记者独家专访时表示，公示内容即为琶洲村村民复建区区域。

　　本栏文∕图：

　　记者龙蕾

　　改造后什么样？

　　村民复建区都为超高层建筑物

　　根据该修建性详规公示图，琶洲村村民复建区区域为海珠区琶洲村改造用地第十一地块，总用地面积158451平方米，计算容积率建筑面积67万平方米，绿化率为35.3%。

　　从公示图上来看，村民复建区为斜四边形的围合式布局。与林和村48层的村民复建房超高层建筑类似，琶洲村村民复建区也是本着“拔高楼体、抽疏间距”的原则，地块内规划建12栋 37~45层的住宅物业，以及6栋40~43层的公寓式商务楼。此外，连接这些公寓式商务楼的裙楼则是3~6层的规划商业及公建配套物业。在各个楼体之间，都是公共绿地，在复建区中央还有一个几何形状的游泳池。公共服务配套设施还有文化室、幼儿园、老年人服务站点、居委会及肉菜市场等。值得一提的是，在规划图的北向和西南角分别规划复建有两座祠堂。在祠堂前，还分别有一个鱼塘。

　　将先建沿江市政绿化带和村民回迁房

　　保利地产广州市琶洲投资有限公司总经理罗先生接受记者独家专访时表示，琶洲村村民复建房地理位置相当优越，地铁二号线与四号线的交会站万胜围站就在这个区域旁边，步行只需要几分钟的路程。目前，琶洲村签约率已接近98%，交房率也已过90%。琶洲村在7月15日对全村进行封闭式管理，7月20日全面实施大规模拆除，并于9月30日前全面拆平。

　　罗先生还表示，拆迁完成后保利地产将首先尽快完成沿江大堤和绿化带的建设，使琶洲大桥东西沿江绿化连接起来以迎接亚运到来。

　　同时，视村内交楼拆除情况尽快组织回迁房建设。保利地产承诺，自完成拆迁工作并在琶洲村整村改造项目所涉及安置地块交付并取得施工证之日起， 36个月内完成回迁安置房的建设并向村民交付。

　　将用170亿元建成国际高端社区

　　根据公开资料显示，琶洲村“城中村”全面改造项目是市政府确定在亚运会前须清拆完毕的9条“城中村”之一。

　　根据城乡规划，该村全面改造范围内的总用地面积为75.8万平方米，总规划建筑面积185万平方米，分为13宗地块。琶洲村拍卖时只有保利地产一家开发商报价，便毫无悬念地以底价1.42 亿元把琶洲村收入囊中。其中，地块一、三、四、五为保利开发地块（也被该公司称为“融资地块”），当中的地块一幅为住宅及商业金融业地块，其他三幅为商业金融业用地，地块捆绑用地面积近40万平方米，是猎德改造卖地的近4倍，建筑面积更约达 104万平方米，是广州首次最大规模的商业地出让，出让底价为 1.42亿元。而其余9个地块属于村民复建安置用地、村集体经济发展用地以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。目前正在进行修建性详规批后公示的则是其中的第十一地块。

　　在本次琶洲动迁改造中，保利共投入约170亿元，其中有约 47亿元是用于村民回迁安置、复建房建设等，有约3亿元用于琶洲地区的环境整治和改造，约3亿元用于道路和绿化等市政工程的建设的，而剩余的资金将用于开发用地建设投资。保利地产相关高层人士在接受记者采访时表示，公司资金实力雄厚有保障，良好的资金储备和销售回款；公司销售业绩的增长情况，且公司在该项目立项时，已经做好针对本项目的资金保障计划，市场环境的变化对本项目的开展不存在任何影响。此外，已支付给政府的保障资金等，更无后顾之忧。

　　据了解，琶洲村整体规划是根据广州市政府常务会审议通过的《广州市琶洲-员村地区城市设计（深化）》方案对B2地区的定位，设计为集居住、办公、酒店、购物、娱乐、餐饮和滨水休闲活动等为一体的综合功能区。将按照“一轴四区”的功能结构细分，形成以特色商业步行街为主轴，联结滨水居住区、村民安置区、SOHO办公区和商业办公休闲区四大块，建设成为商贸与休闲会集的会展东翼、品质与文化兼具的国际高端社区，在这里呈现出“广州的曼哈顿”的效果。

　　保利地产将持有

　　沿江标志性建筑及五星级酒店

　　具体设计将在琶洲岛B2区琶洲眼沿江设置250米高的超高层地标建筑，成为本地区的制高点。

　　在琶洲塔与标志性建筑之间设置视线通廊，向东北延伸至员村渔人码头，成为区域重要的景观轴线，并使滨水绿地与琶洲塔公园连接成为统一的开敞空间。视线通廊两侧设置商业零售和社区服务设施，形成颇具人气的特色步行商业街。琶洲眼西南侧设置大型结构性绿地。为落实城市设计中琶洲眼的规划理念，绿地中通过设置连续的景观水体，使水体与珠江水在视觉上贯通，勾勒出琶洲眼的空间形态，并营造出水乡特色。

　　在广州沿江景观的建设方面，有专家建议，琶洲岛作为一个腹地为长条形的地块，两面环水，临江江面比较开阔，可以通过高层建筑来形成沿江的错落景观，疏通沿江建筑的密度，体现沿江景观的通透性，也符合广州建设国际化大都市沿江景色的需求。

　　目前保利先开发有商住用地地块，然后再开发其他商用物业；未来将持有沿江的标志性建筑以及五星级酒店，而其他商业物业将视未来经营需要和市场情况再做安排。

　　改造模式

　　不同于“猎德模式”

　　城中村改造的猎德模式社会议论最多，而保利参与的琶洲村改造是否为“猎德模式”呢？保利地产广州市琶洲投资有限公司总经理罗先生在接受记者采访时表示，琶洲村与猎德村的改造模式不同。

　　在琶洲村整村改建地块挂牌文件中，规定村委会为拆迁交地的主体，保利地产摘牌后，应村委会的要求，为确保亚运前完成拆迁的节点要求，接受村委会的委托，以企业为动迁主体，开展整个改建工作。

　　根据琶洲村的现实情况及村委会的要求，开辟了村委会与开发商共同主导的方式。区别于权威政府和强势村委会的情况，在这个模式下，在政府、村民和开发商之间形成了一种良好的优化机制，这种模式在政府与拆迁户之间设置了一个很大的缓冲区，就是由企业与村民进行协商，进行利益平衡，通过企业的努力有效化解了社会矛盾。此外，在改建方案上，保利地产充分考虑了村民现有合法权益及未来生活的需要，保证足够的绿化用地面积和住宅楼房间距的同时，还免费为村民建设了20余万平方米的商业物业，包括了大型商业、高级写字楼、公寓等，让村民的未来生计有保障。同时按照高档社区的标准配以幼儿园、托儿所、老人服务站、文化中心等生活配套设施，务求让村民住得安心，让村民成为整村改建最大的受益者。每个村都有每个村的特殊性， “一村一策”，琶洲村就是“琶洲模式”。

　　现场探访

　　村民住宅已基本搬空

　　记者日前前往琶洲村采访，从西村“琶洲村”大牌坊前进入，发现入口处的商家已经人去楼空，几个月前记者曾采访的水果摊也已经被拆除。而深入村内，记者发现村民住宅基本搬空了。记者还在琶洲走访一圈，发现北面的临江部分已经拆平，而沿江公园甚至已经开始驻场。此片地块素质实则相当高，一线临江，景观资源相当优越。此外，村内到处都是动员拆迁的大幅标语。

　　村民临迁费每月20元/m2

　　村民郭姨和成哥目前都租住在赤岗附近，他们都盼望着能早日回迁。据郭姨回忆，琶洲村原本是海珠区的大村之一，除了目前要拆除的琶洲塔以东的琶洲村之外，其范围甚至向西延伸到现在地铁二号线磨碟沙一带。郭姨告诉记者，以前村子之外的地都是农田，种植的作物主要是甘蔗、果树和蔬菜，1995年后区域内开始发展会展经济，农田慢慢消失。村里的物业，主要是厂房和仓库用来收租，年终分红发给村民。据成哥介绍，2007年村子里开始谈拆除的事情。在琶洲村社委会下设10个生产社，然后这10 个生产社分别召集下属的村民开大会投票表决。而真正要拆迁的消息是在今年三四月份定下来的，由于前两年有心理准备，所以各项工作进展颇为顺利，成哥和郭姨都是在4月就签约了。

　　记者了解到，对村民安置有“拆一补一”回迁和货币补偿两种，货币补偿的标准是4500元/m2，而绝大多数村民都选择回迁。保利地产给原村民临迁费补贴，村民通过租房或到在村外的自有住房居住。补贴按有证产权登记并作为住宅用途的合法建筑面积每月20元/m2的标准补偿，有证产权登记并作为临时商铺用途的合法建筑面积按每月30元/m2的标准补偿。据郭姨和成哥介绍，大部分村民每户的回迁面积都在300平方米左右，那么每月的临迁费补贴有6000元左右。据了解，为保障村民的租房需求，村民将一次性领取到第一年全年的临迁费，而后两年的临迁费将按季度派发。

　　根据村民需求决定回迁户型配比

　　此外，记者还了解到，目前保利联合村委会正在做回迁房户型调研活动。现在有40~160平方米的多种户型供村民选择，村民可以按照自身需要提出选择需求。打个比方，郭姨家如果有200 平方米的回迁面积，那么她可以选择2个100平方米的户型，或者是1个100平方米户型及2个50平方米户型，她也可以选择150平方米的户型及一个50平方米的户型。而保利地产表示，该公司与村委会将根据村民的选择，由村委会最终统一调配来决定村民回迁的户型配比和户型种类，从而充分平衡村民的需求。村委会将统一收集村民申请，根据申请情况，确定不同户型需求，拟定选房及面积调剂方案。保利将根据村委会提交的方案进行回迁房建设，最后交由村委会按照共性需求和整体平衡，就具体情况对户型进行调节分配。

　　林和村

　　改造模式

　　补偿条件优越拆得快

　　在距离4月18日林和村正式拆村的两个多月后，记者再次来到林和村现场，发现除了“林和村”的牌坊以及其中的一栋小房子之外，林和村内的所有建筑都已经拆平了。2010年1月，村委公布最终选定了合作对象：新鸿基地产。到了2010年4月18日，林和村正式拆村。从公布合作对象，到正式拆，也仅仅是3个半月。

　　如此快的速度，令业界对林和村的改造有这样的评价：“新鸿基有钱再加低调的行事风格，所以才有快速的结果。”

　　擅长于在香港建豪宅的新鸿基有钱确实不假，但新鸿基到底在林和村拆迁这个项目上付出了多少成本，则一直是业界所关心的未知数，对此，新鸿基的相关人士则一直缄口不言。不过，有一点可察觉的端倪是，林和村村民享受的补偿待遇，是按照房屋合法面积1∶1，这点与其他村的补偿一样，但不同点在于，违建面积则是按3∶1标准进行补偿，而非按每平方米1000元左右的标准进行补偿，这显然比其他村要高出一截。

　　据了解，在林和村的项目改造中，新鸿基前期就要预付7亿元的“保证金”，这笔庞大的资金需由村委和开发商开设共同账户管理，用于优先处理村民回迁房的建设。

　　改造后什么样？

　　三年内建成6栋49层高楼

　　据了解，林和村改造项目总占地面积约6.5万平方米，可建总建筑面积约40万平方米。改造后的林和村将变身天河北高端的大社区，由14栋住宅、1栋办公楼及1栋商业楼及一栋幼儿园构成。

　　虽然目前新鸿基一直不肯透露项目的具体规划，但按规划图显示，在这新建的住宅群中，6栋为回迁房，层高达49层，预计在三年内可建成；另有7栋住宅及1栋公寓是作为属发展商和林和村共同开发的项目。这当中，林和村拥有30%的股权。这也是未来村民的分红来源。此外，林和村在建成后将有大片花园及池塘，花园附近建有一栋2层高的托儿所及一栋3层高的幼儿园，并有大型的地下车库作为配套。（r04）