佛山重军入驻，莞、深大型城市综合体多面夹击

    开着车在广州各区逛来逛去，就是刘东之前最主要的工作，他的任务就是要为所在的企业寻找更多的新店店址。不过，在过去一年里，刘东的活动范围逐步扩大，“佛山的商业地产正以不可思议的速度向广州靠近。那里的商业项目不仅更优质，开发商也更有经验和资源。”

　　提速5-10年的广州城市化建设为广州商业开启了一个前所未有的新时代，主管广州商业的市经贸委日前表示，广州还有近30个重点商贸项目将在两年内开业。但与此同时，广州周边如佛山、东莞、深圳等地，同样以批量的速度在推进大体量商业地产项目的上马，而且都以城市综合体为主要开发模式，在总体规模上，与广州旗鼓相当。其中部分顶尖项目即将在今年下半年问世。如此一来，广州众多商业项目尚未出水，就将面临来自强劲对手的夹击。

　　显赫的对手云集佛山版图

　　之所以被称为强劲，是因为对广州商业同行而言，这些对手以往的经历过于辉煌。

　　曾开发多个香港地标性购物中心的地产教父新鸿基2006年以5.7亿元收购了其在广东的第一个商业项目———佛山南海广场，该商业广场营业额和租金总额目前均列佛山之最。近日有新鸿基内部人士向记者透露，南海广场二期项目已经动工。据悉，二期地块位于现有商场的北面，规划建筑面积约6万平方米，商场部分将建有写字楼。而在佛山澜石，新鸿基的第二个城市综合体项目也即将动工。这个总建筑面积超过280万平方米的旧城改造项目，规划建设大型商场、写字楼、优质住宅组成的大型城市综合体。

　　曾因旧城改造典范项目———上海新天地而被业内冠以“旧城改造王”名号的香港瑞安集团，以人民币75.1亿元的天价竞得的“岭南天地”项目正进入紧锣密鼓的收尾阶段。“该项目位于祖庙东华里中心地段，总建筑面积达150万平方米。”佛山瑞安房地产有限公司事务部一位高级经理向南都记者透露，目前，住宅部分已经售完，酒店及公寓项目与国际酒店管理公司马哥孛罗酒店合作，余下商场部分内装修已经完成，正等待达标验收，预计今年9-10月可以开业。”

　　新加坡最大购物中心的开发商淡马锡集团旗下丰树集团35万平方米的富丰新城项目正加紧赶工。其中首期投资3.2亿美元，包括20幢高层现代时尚的住宅和10万平方米的零售商场南海怡丰城，计划2013年竣工。

　　广州渐现四种发展模式

　　除海外兵团外，近期逐步转型商业地产的国内地产巨头也纷纷向佛山驻扎。保利地产、越秀城建、万达集团、广东创鸿集团以及北京首创置业等城市综合体项目纷纷落户。按照广东连锁协会的调查，2009年广东已建或在建的5万平方米以上的购物中心有177个，面积达到2029万平方米。其中广州、佛山拥有84个，建筑面积接近全省的50%。

　　其实，广州的压力不仅仅来自佛山。包括万科、万达、华润置地、凯德置地、和记黄埔等地产巨头的脚印已经落地深圳、东莞。记者根据公开数据不完全统计，目前佛山地区在建城市综合体项目接近1000万平方米；东莞超过250万平方米；而深圳则超过300万平方米。

　　“就商业条件来说，广州的容量要较周边城市大得多。”寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，但广州大体量的综合体发展不多，外来开发商很难适应广州本地的环境。这一方面在于，广州很多是集体用地，农地成本低，但要开发建设修改土地性质，就要增加投资风险；而另一方面，广州商业的发展相当审慎，只敢扎堆发展，而一些像南方大厦这样逐渐衰退的商圈却没有人愿意去。

　　广州一位商业地产人士更一针见血地指出：“其实，广州虽然号称亚运前后有40个商业项目出水，但综观这些商业项目的四种模式，真正让业内期待的，仅仅是太古汇、万菱广场、西城都荟以及万达广场等综合体项目”。上述人士认为，在这些项目中，除万达广场是近期进入的开发商外，其余基本都是沉淀10年左右的项目。

　　其余三种类型中，5号停机坪、珠江新城地下商场以及时尚天河，都是在硬件物业“半成品”的基础上再进行深加工，由于与地产融合性不大，在经验不算丰富的操盘者手中，可发挥的空间十分有限。另外还有一部分单体商业项目，虽然占据地铁物业优势，但很多是以分散的产权商铺投资为目的，出售给小投资者谋取短期回报。而以高德置地广场为代表的部分开发商转型高端商业地产新业态项目，由于是首次尝试，开发商具备的经验和可调动的资源都十分有限。

　　“广州商业目前还陷入一个奇怪现象。不管任何项目建设之初，都标榜自己将来要做高端商业。”一位资深地产运营商向记者表示，就连黄石附近的项目也都如此。高端消费比例毕竟有限，这股趋势反映广州商业 项 目 的 投 资仍然盲目。

　　来自卫星城市的威胁

　　佛山商业升级，则大量借用城市综合体的模式运作。“这种商业效应和经济危机效应的刺激有一定关系。佛山的经济优势比较明显，又有政府对珠江三角洲经济区的政策倾斜，使佛山的商业地产开发比起广州来毫不逊色。”中山大学教授袁奇峰表示。

　　“比较来说，佛山商业地产的门槛应该低很多。”广州惠润治理有限公司董事长欧小卫表示。记者了解获悉，新鸿基之前成功投得的澜石旧改项目，三块土地最终成交价达到81.65亿元，总建筑面积280万平方米，折合每平方米楼面地价为2916元；而首创置业在三水拍下的奥特莱斯用地楼面地价约为342.48元。“政府对参与改造的开发商，在资质和实力以及以往成功案例上有较高要求，否则土地成本一定被拉高很多。”不愿透露姓名的佛山地产商向记者表示。

　　“这些商业地产的大佬扎堆进入佛山，应该是看中广佛同城化的辐射效应。”欧小卫表示，日本最大的购物中心在哪里？不是在东京，而是在一个很小的城市涩谷。东京都、大洛杉矶都市圈都是如此，由于轨道交通便利。“而广佛地铁开通后，广州与佛山的融合度更高，目前佛山城市综合体的开发商们正是以这种眼光，期待吸引广州周边的消费者。”广州市场商业门槛高，连珠江新城的停车费每小时都要20元，外来者进入不易。而交通网络的成熟，广州未来消费模式是周末休闲型的，部分消费者将会分流一部分到周边城市。这意味着，广州商业今后除了内部竞争，还要面对周边卫星城市的竞争。

　　亚运之后，广州商业迎来了一个最好的“开始”，但也可能是一个最坏的“开始”。