珠三角地区高端商圈的形成将对广州商圈形成冲击

　　太古汇广场将在今年4~5月陆续开业，珠江新城核心区中央广场地下商城下半年试业，荔湾区欧洲城、越秀区东方文德广场、番禺区的海印又一城也将在今年年底开业……日前，广州市经贸委表示，后亚运的今明两年还有30个商贸项目将建成开业。而记者近日走访多家商场了解到，无论是即将开业的或是刚开建的商场，多家商场都标榜定位做高端商业。对此，业内专家指出，虽然高端商业影响力大，但高端消费比例毕竟有限，必须有整体商业的支撑；另外，随着中山、佛山、珠三角等其它城市的商圈走向成熟，将会分流广州高端商业的客流，因此，广州高端商业项目存在的投资风险不容忽视。

　　现象

　　广州商业翻倍增长 渐现四种发展模式

　　主管广州商业的广州市经贸委曾宣布，广州在亚运前后将有40个商业项目出水。据记者了解，去冬今春，广州市陆续有16个大型商贸项目投入运营，新增商业经营面积超过70万平方米。广州市经贸委相关负责人表示，尽管亚运前只有万达广场、万菱汇、珠江新城西塔、嘉裕太阳城、骐利广场等少数商场抢闸开业，但今明两年，广州将有大量商场开业，包括天河区的太古汇、太阳城新天地、高德置地广场、珠江新城地下中央商场、荔湾区的欧洲城、西城都荟、越秀区东方文德广场等商场。

　　广州惠润商业地产管理公司董事长欧小卫表示，广州目前的各类购物中心和大型商场数量不超过30多个，这意味着广州的商业物业供应量将在两年内翻倍增长。这些商业项目大概可以分为四种类型：一是以太古汇、万菱广场、万达广场、西城都荟等为代表的综合体项目，这些项目中都有港资或外资背景，依靠雄厚的资金实力，和10年以上商业项目开发经验，这是真正能让业内期待的；第二种是以5号停机坪、时尚天河为代表，其在物业硬件上是在原有物业上再进行深加工，这些项目如果由经验不算丰富的操盘者接手，可能发挥的空间十分有限；第三种是以高德置地广场为代表，由地产商转型开发高端商业项目，开发商具备的经验和可调动的资源十分有限；另外，就是分散的产权商铺，虽然占据地铁物业的优势，但多数是出售给小投资者谋取短期回报的。

    分析 

    广州商业扎堆高端 已有盲目投资趋势

　　随着白云新城商圈、珠江新城商圈、番禺火车南站商圈等新生商圈的崛起，广州商业格局将进入改朝换代的时期。但记者了解到，广州商业目前陷入一个怪圈：就是不管是在规划的或是在建的项目，都标榜要做高端商业。甚至在番禺、芳村、花都附近的一些项目也是如此。欧小卫表示，虽然广州城市“北优、南拓、西连、东进”的规划中，已提出建立城郊多个“城市副中心”概念的商圈，但这些区域商圈的培育至少要3~5年，不能简单复制市区内人口高度密集的市级商圈建立高端百货，而适宜发展休闲、娱乐、购物、餐饮等功能于一体的“体验式旅游购物中心”。因为高端消费比例毕竟有限。广州商业扎堆高端，这反映出目前广州商业项目投资仍存在盲目。近期5号停机坪没能突破招商的瓶颈就是一个鲜活例子。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，广州商业可以说是未来新黄金宝地，但这恰恰反映出广州高端商业的基础薄弱。首先，高端商业的文化气氛不浓厚，这体现在广州务实的消费文化中；其次缺乏有战略头脑和布局能力的高端商业经营人才，不懂奢侈品商业的战略和操作，只见细节而不见大局。

　　此外，王先庆表示，受交通、周边人口、购买力等诸多条件的限制，每个商圈的客流量不可能无限膨胀，即使被誉为“华南第一商圈”的天河商圈也不例外。随着太古汇、万菱汇加盟，再加上珠江新城商圈、白云新城商圈的崛起，势必分流天河商圈的部分客流。另外，佛山、东莞、中山等珠三角城市的商圈走向成熟，也会分流天河商圈的部分客流。他们批量的速度在复制大体量商业项目的同时，在总体规模上，也将与广州旗鼓相当。这些地区的部分高端项目将在今年下半年开出，必将对广州商业项目形成强劲的冲击。

　　专家提醒

　　高端商业勿急撞 须整体商业支撑

　　对于目前广州新开商场均标榜高端的现象，王先庆指出，从目前发展态势来看，最怕的是“头重脚轻”式的一头撞。虽然高端商业的影响力大，但必须有整体商业的支撑。应该培育一批产业集群，完善商贸产业链；同时要培养有特色的商贸聚集区，看有没有特色发展高端商业，否则不要勉强。

　　王先庆还指出，目前广州缺乏高端商业的“催化剂”，高端商业文化资源没有被整合，广州有许多高端的地标，比如新电视塔、音乐厅，但都被分割成一个个的独立个体，冲淡了高端的气氛；另外，要积极推进商贸流通企业的管理变革，促进一批优秀的商贸企业在资本市场上市，营造繁荣的商业文化。