天河东圃地区成为广州新白领阶层的居住密集地。业内人士表示，东圃地区商业形态一直处于零散状态。

东圃商圈缺少大型商业综合体，图为刚开业的四季时尚荟。

东圃商圈缺少大型商业综合体，图为刚开业的四季时尚荟。

    广州城市“东拓”，使天河东圃地区成为广州新白领阶层的居住密集地，然而东圃地区的商业形态一直维持着零散状态。中原地产商铺部区域经理法永能表示，早几年许多买家还不愿意在东圃买房，投资商铺的客人通常从天河北往东走到华景、员村一带就止步了。不过随着BRT、地铁等交通配套得以完善，整个东圃板块的居住人群迅速扩大，其中不乏在珠江新城上班的工薪族，尤其当天河核心板块的楼价高企不下时，这部分买家的置业方向有逐渐东移趋势，而投资客看见东圃车陂板块似乎有商机可寻，也忙着开始打听商铺情况。

    从居住群体方面来看，东圃商圈位于天河城商圈与广州开发区中间地带，会 聚众多中高档楼盘，如骏景花园、天朗明居、美好居、天河广场、城市假日园、时尚明苑、南国嘉园（苹果城）、东圃广场、盈彩美居、美林湖畔花园、旭景花园、金碧世纪花园、汇友苑、天力居、羊城花园、雅怡阁、雅怡居等，是天河区白领聚居地，辐射消费人口超过50万人。

    租不如售 商场铺输给社区铺

    受市政建设利好影响，东圃商圈价值在近两年有所提升，各大知名大卖场入驻，在方便居民消费的同时，对其周边商业路段街铺租售价格有所带动。不过，业内人士对东圃商圈现状并不乐观，多数人认为现在东圃板块相对成熟的商业地带只有东圃大马路。由于东圃大马路地处城中村，许多街铺的产权不清，这些难得的旺铺却又无法出售。

    合富置业天河区分区营业经理简志良透露，近期车陂路一带的商铺租赁行情一般，靓铺租金多为130元/m2/月，位置稍逊色的也能租70多元/m2/月，街铺租金较去年有所回落。反观街铺交投情况，由于愿意放盘的业主很少，暂时无法统计其价格。相比之下，社区铺无论是租值，还是买卖成交价却稳中有升，与去年同期相比，社区铺成交价约有10%升幅。

    据了解，由于该板块聚集了多个知名品牌大盘，现在中介行放盘的多为小区铺，如天朗明居，同一个铺位两年前售价2万元/m2，现在已经飙升至6万~7万元/m2。而且愿意主动放盘的业主不多，现在手头上的盘源基本都是靠经纪“邀盘”，即由中介经纪主动询问业主放盘意向。

    价格有级差 社区铺越小越贵

    据了解，社区铺也有分级别，其中又以30~40平方米的社区铺最****。以骏景花园为例，一线商铺如小区内北苑步行街商铺，售价11万~12万元/m2；二线商铺如南苑一带铺面，售价约10万元/m2；另外有三线商铺如东苑附近，商铺售价低至3万~5万元/m2，但由于地理位置不佳，其投资价值相对会低一些。比如天朗明居对着中山大道的一线社区铺，业主开价9万~10万元/m2，都不愁没买家接手。

    合富置业天河区分区营业经理简志良表示，在住宅“限购”政策出台后，这种面积不大，总价介于200万~400万元之间的商铺特别受投资客欢迎。大面积商铺虽然在单价上较小商铺优惠，但因总价较高，对此感兴趣并具备相当实力的买家较少，交投并不活跃。商场铺放盘很少，而且投资风险有时比犄角旮旯里的小区铺还高，比如临近BRT东圃镇站的天河广场，发展商曾将部分商铺对外售卖，当时销售情况不错，但由于后期经营不善，整个场子日趋没落，不少投资客曾在此遭遇“滑铁卢”。

    夹缝中生存 大型商业综合体助商圈升级

    东圃地区虽然人口密度不断加大，不过在广州东部商圈的发展中，东圃商圈一直处于灰暗地带，整体商业布局并没有随市政建设的完善而提升，一直以街铺、小区裙楼铺、专业卖场为主，商业布局凌乱。“虽说整个商圈环境较前几年活跃了不少，但坦白讲，离成熟商圈还有很大一段距离。”因此，近年来天河区政府把东圃作为天河东部商圈的重点发展区域，力图通过打造“月亮航母”来整合该地区的商业布局，提升整体水平。

    5月11日，东圃四季时尚荟正式开业。开业当天，其中心广场命名为车陂文化广场，设计上参考CBD珠江新城的花城广场，装有旱喷泉和环形灯光效果，将成为周边居民的时尚沟通和文化活动聚集地。

    据了解，这个位于东圃大马路的商业综合体占地近2万平方米，号称“广州东部商业旗舰”。业内人士表示，如东圃四季时尚荟大型综合商业体的出现，彻底改变东圃商圈以往“只有星星没有月亮”的商业格局。

    法永能分析，东圃板块相当于被黄埔和天河岗顶夹在其中，只能针对片区消费群体发展商业，对其他区域吸引力还是微乎其微。因此，在东圃可看见有不少中小型商业综合体，其功能尚算精致，但总规模不大，仅能勉强满足居民生活娱乐的基本需要。不少业内人士呼吁，虽然东圃地区没有大型的商业广场，但该地段的居民消费力水平逐年提高，居民消费观念已经相当成熟，人口素质较高，追求高品位的消费体验，呼唤大型商业综合体入驻东圃。