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  　香港“兰桂坊之父”盛智文操盘珠江新城地下商城“花城汇”,眼看鸭子就要煮熟,他却出人意料地选择了“淡出”,将风水宝地拱手让给高德置地、海印集团和华润万家。

　　这仅是外资地产在穗商业拓荒受阻的部分信号。即便因成功运作香港“太古广场”而名噪天下的太古地产,其广州太古汇项目也遭遇了“牵手玛莎百货、Gucci、爱马仕未果”的窘境；李嘉诚投建的广州西城都荟购物中心一再缓工,耽搁十余年之后,开业时间仍是扑朔迷离。而乐宾、百盛、泰国中央零售等外资百货探路广州市场的消息不绝于耳,但始终未真正破冰。

　　一度让人津津乐道的北商洋店齐齐入穗,就这样演变成“强龙压不过地头蛇”。


　　高德、海印夺回“花城汇”

　　据悉,香港“兰桂坊之父”盛智文伺机进入广州商业领域,由来已久。“原先相中的是沙面改造工程,后来的珠江新城地下商城‘花城汇’经营管理服务招商,给了盛智文绝佳的商业操盘机会。”知情人士告诉南都记者,在政府的相关扶持政策下,“花城汇”开业筹备期间,兰桂坊可获得由物业开发商支付的50万元/月的咨询服务费,但兰桂坊光是给20名专业的商业咨询师发工资,每年举办5次的大型营销推广活动,“600万元/年的经费就不够花,兰桂坊出面经营面临的挑战不言而喻”。

　　实际上,“海印接盘‘花城汇’三区,也已做好盈利失衡的准备,其目的在于抢占战略高地,而非获取短期回报。”曾为海印集团撰写“花城汇”经营服务商投标方案的邓国坚对记者坦言,本土的商业巨头在广州大多拥有多个物业网点,通过银根与地根的大腾挪,就可以化解单个项目的经营危机。

　　进一步说,“商业地产开发运营最大的问题,不在于资金,也不在于土地,而在于商业资源的积累。即有多少商家租户愿意相信你、追随你。而要让优质品牌进驻,商业项目至少要解决地理位置、商业氛围、软件服务、业态设置、品牌组合能否坚持等问题。”高德置地广场总经理朱志文向南都记者分析,“花城汇”的最大硬伤是没有一平米的地面商铺,而高德置地广场的缺陷是从“春夏商场”到“秋冬商场”的商业气氛连接不上,拿下“花城汇”二区近4万平米的地下物业经营权之后,“我们正在策划做一条地上-地下-地下的特色酒吧街。”

　　如此一来,高德置地、海印集团两大本土商业巨头杀个“回马枪”,重新从“兰桂坊”手中夺食“花城汇”经营权,自然也在情理之中——去年“花城汇”地下商城经营管理服务商竞标时,高德置地、海印集团均有完成资格审查程序。

    外资的小算盘

　　15年一个轮回,一切似乎回到原点。1996年左右,王府井百货、百盛集团等杀入广州,也曾掀起一股“北商洋店”(北商原指万达,洋店原指沃尔玛)”齐入穗的浪潮,后来“强龙压不过地头蛇”,百盛败走广州,王府井进行“粤派”改良告终。

　　而今,太古地产、万达集团、和黄集团、香港南丰集团等等,也以“攻城掠地”的强大气场杀进广州,而多年来“不得其门而入”的外资百货商则寄望于借助外来地产商的力量,寻找投资的突破口。

　　遗憾的是,李嘉诚投建的广州西城都荟购物中心一再缓工,2007年就喊出“即将开业”,一拖就是四五年。颇被业界看好的太古汇也因“水土不服”,“工程的消防验收未能顺利过关,无法按照预期顺利开业,‘玛莎百货’等品牌商家终于等不下去了,干脆不来。”楚睿商业咨询公司CEO黄文杰告诉南都记者,商业运营讲究“快速反应”,而外资商家的董事局都在境外,决策流程相对繁琐。因物价上涨导致预算经费增加,诸如这样的“琐碎细节”都有可能延误整个项目的推进。

　　反观本土商家,“无论是手头拥有的资源,还是对广州消费者消费行为习惯的了解,都占有天然的优势。”在雅卡商业咨询公司董事长邓国坚看来,西城都荟等项目迟迟不入市的另一大原因是,市场风险不好把握。“商场是拿地自建的自有物业,没有租金压力。不开业顶多赔点利息,可能是3万/月,而场地一开,水电、人工等杂七杂八的费用,算下来至少就要亏30万/月。”

　　换句话说,精明的国际资本早有自己的小算盘,商业市场进退腾挪的背后驱动力都是“利益”。

    新增物业仍是“本地百货居多”

　　市场的最新动向是,5号停机坪购物中心此前签下的华联超市、Casa　M　ilano均搁置双方的合作,知情人士称,腾挪出来的空间将被吉之岛、天河城百货等“老面孔”填补。

　　如此一来,高德置地、5号停机坪、西塔等备受业界期待的“亚运工程”,招驻的百货商家仍是广百、友谊、天河城百货这“老三样”。

　　“这意味着,广州的商业市场不适合过于创新的业态和品牌。”在邓国坚看来,品牌并不等同于品位,同样的品牌完全可以做出截然不同的品位,“不能简单将本土百货独霸天下归结为‘同质化竞争’,说到底,市场是有一只无形的手。”

　　不过,朱志文宁可倒过来看问题,“时间是商业地产最大的资本,也是商业地产的最大敌人。之前,因为受金融危机影响,业界震荡,今年截至6月份,LV等国际顶级品牌在北、上、广、深均无开店计划。而今局势已开始出现微妙变化,卡地亚日前就有来到高德置地现场考察。”

　　此时,业界也传出西城都荟正在“招兵买马”、冲刺开业的消息；而白云万达广场将大刀阔斧地进行业态调整,减少娱乐项目；5号停机坪再度传出“人事变局”,包括商场总经理温志宏在内的招商、宣传推广团队悉数离去；高德置地广场则是悄然启动“名店街”的招商计划,暗中叫板“太古汇”。

　　广州商业地产市场正如一盘激战正酣的棋局,错综复杂,一点小小的变动都可能引起整个棋盘局势的风云突变。