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  　在广州城区地底下，正涌现一股地下商业开发热潮！数据显示目前广州地下商业总面积已达109.1万平方米，规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58平方米，加起来总量近170万平方米。广州能容得下近170万平方米的地下商业吗？目前广州地下商业新项目招商情况如何？而已开多年的地下商场人气旺不旺？为揭开广州地下商业发展的实情，记者特别展开了调查。

　　新中轴线地下商业90万m2

　　广州商业正埋头向下发展，地下商业面积庞大得惊人！第一商业网最新统计数据显示，目前广州地区叫得上名的地下商业项目有15个，总面积达109.1万平方米，规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58平方米，加起来总量近170万平方米。从珠江边的广州塔地下商业到珠江新城花城广场地下的花城汇广场，再到天河体育中心一带的宏城广场、天河又一城和时尚天河商业广场，再向北还有东方宝泰广场，这条“潜伏”在广州新中轴线地下的“隐形商圈”规模接近90万平方米，其中新增体量就将达58万平方米。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，目前世界上还没有出现一处面积如此大的地下商业群。因此，广州新中轴线北段的地下商业规划，堪称“全球第一大地下商业群”。

　　值得一提的是，目前世界上运营成功的商业面积最大的地下商业项目是日本的东京八重洲地下街，其商业面积仅14万平方米。而广州地下商业项目中，东方宝泰广场、时尚天河商业广场、花城汇广场等商业面积都已经超过了日本东京八重洲地下街。

　　新商场招商压力大

　　但广州能容得下近170万平方米的商业面积吗？太阳新天地董事总经理杨军艇坦陈：“广州的地下商业项目主要有三种类型。第一种是‘人防通道改装’，最典型的如南方大厦、流行前线。第二种是政府有意识规划的，如动漫星城。第三种是在地下过街通道上建设的，如天河又一城。不管是哪一种形式，广州的地下商业都存在不少‘先天不足’和后天问题。我们7月刚做过调研，调查广州9家地下商业项目，发现至今为止，广州的地下商业，基本上是失败的多，成功的少。”

　　上周末，记者系统调查了广州9家已开业和即将开业的地下商业项目，也发现当中运作成功的案例确实不多。在记者调查的7家已开业的地下商业项目中，包括柏德来商业城（原康王商业城）、地王广场、流行前线、动漫星城、天河直通车商业广场、天河又一城、东方宝泰广场，只有流行前线和天河又一城，无论是客流量还是商家反馈情况都理想。其他地下商业项目，有的项目经营多年仍人气寥落，如柏德来商业城；有的项目虽然人气充足，但旺丁不一定旺财，如新开业一年的天河直通车商业广场；更多的项目，如地王广场、动漫星城、东方宝泰广场等，他们人气冷热不均，负一层和负二层通常人气都较旺，但负三层往往人气骤降，空铺多，使商场出现冰火两重天的现象。

　　而因为项目本身商业体量巨大，加上原本天河地上地下商圈商业就已严重饱和，新项目时尚天河商业广场和花城汇广场目前招商情况虽然都对外宣称“不错”，但招商压力却“如人饮水，冷暖只有自己知”。为吸引商家进驻，花城汇广场被“一拆三”引入三家“二房东”分别招商，而时尚天河商业广场开业时间一再延期，还不得不打出最长7个月的免租期优惠来吸客。

  　地下商业发展五大困境

　　广州地下商业项目经营为何失败多、成功少？王先庆认为最大原因就在于无论是政府还是企业，都缺乏对地下商业的正确认识，规划建设中的“全球第一大地下商业群”，更充分显示出广州地下商业非理性扩张的盲目性。综合对各地下商场的调查结果和业界专家的观点，新快报记者发现，除了因短期新增供应量大、市场竞争加剧，导致项目招商难、生存难外，广州的地下商业项目还普遍面临以下五大困境：

　　困境1 产权不清晰困扰经营

　　产权不清晰令地下商业“先天不足”。广州地下商业项目大多由人防工程或过街隧道改造而成，其开发商实质上只是“二房东”，向政府租下20年左右的经营权，再经过包装分租给商家，有的项目甚至出现“三房东”。这容易令项目长期经营主动权缺失，招商时“二房东”、“三房东”只求快，开业后容易出问题。还有些地下商业项目虽然有产权，但开发商为求快速回笼资金，将产权散卖给小业主，令后期招商管理难统一，商场也难旺起来。

　　困境2 大品牌不愿“钻”地下

　　地下商场的空间展示不够，光线不通透，视野不好，令人感觉压抑，商铺面积再大也难让人感觉宽敞。尤其在商业动线布局上，站在这个店铺门口看不到远处有什么店，消费者去其它商铺购物的动机不大，客流、公共资源都很难共享，容易各自为政，所以大品牌都不愿意到地下商场经营。时尚天河商业广场总经理助理盛勇坦言：“我们一共有3000个铺位，现在小铺都租完了，但面积大一些的却还空着，因为很多大品牌商家都不太愿意入地下，大店特别难招租。”

　　困境3 业态受限多，负三层最冷

　　受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水都不方便，业态有限，难实现多元化、立体化布局。花城高德汇总经理雷晓琳坦承，因消防问题，娱乐项目也很难进入地下，餐饮店更不允许下到负三层。“进负一层、负二层的餐饮店，也需有特别严格的烟道设计，所以招商并不易”。东方宝泰广场的副总经理卢广也特别有感触，项目定位经历过三次大调整，最后引进吉之岛等主力店才成功转型，不过目前受限制更多的负三层商场，招商仍遇问题。记者调查发现，目前广州已开业的各地下商场中，负三层确实还没有一个商场能真正做热做旺。

　　困境4 租金、管理费比地上项目高

　　与地上商业项目相比，地下项目虽然没有了地价成本，但其工程造价比地上项目至少要高40%-50%。据了解，为满足消防要求，地下商场装修用的防火耐热材料造价比地上项目高上三四成。而为收回投资，开发商往往只能提高租金招租。据了解，广州不少新的地上商场前期租金不到300元/平方米/月，但一些新地下商场的报价却高达1000元/平方米/月。

　　另外，地下商场的通风、采光全部都要用电，电费远比地上商场高。所以地下商场的管理费通常要50-70元/平方米/月，而普通商场铺通常也就20-40元/平方米/月。根据经验，地下商场较适合做主题商业，以中低端商品为主。但中低端品牌商家的经营能力有限，难以支付高额的租金和管理费、电费等运营成本，令地下商场招商遇瓶颈。

　　困境5 地上难做招牌，市民找不着

　　对消费者而言，虽然有些年轻人热衷逛地下商场，但也有不少市民表示地下商场层高矮、通道窄，让人感觉很压抑，而且空气不好，流行感冒盛行季节更不敢“入地”消费。楚睿商业有限公司董事总经理沈正印表示，广州地下商场更多要依靠地铁和地下通道的资源，毕竟从消费心理看，市民能主动“入地”消费的不会太多，只有地铁和地下通道才能带来更多客流和商机。

　　如何能把人引入地下消费，也是地下商场能否成功的关键，因此商家都希望多做些指示牌和户外广告加大商场知名度，拉动人气。盛勇无奈地说：“地上的物业我们没有份，城管又管得严，我们想在地上做点指示牌都很难。经常有第一次来商场的商家或市民打电话咨询我们商场的出入口在哪里，这简直成了地下商场的一大‘痛脚’了”。

　　地下商场现状

　　1 柏德来商业城13年经营人气仍冷

　　人气指数★

　　地址：中山七路与康王路交会处，与陈家祠地铁站直接相通。

　　特色：时尚潮流主题商场，分服饰区、动漫区、美食区、母婴专区等分区经营，设有16个出入口。

　　现场人气：上周日下午5时至6时，商场内只有靠近地铁站的1-2区主通道旁的商铺有些客流，而且只有一半的店铺有来客。生意算最好的“北京大街”区域，商店内时不时有人问价。走过了1-2区,越往后走客流越少，即使是主通道旁的店铺也都锁着门，感觉非常空落落。

　　经商者说：1区摆地摊卖时装女鞋的档主吴小姐说：“商铺7平方米，月租金1500元，卖这些便宜的时装鞋一对只赚十多块钱，商场人气不是很好，生意不是很好做。”

　　租金：商场招商处杨先生表示，商场重新装修包装6-7区的美食区和母婴专区，预计10-11月重新开业,租金每月160元/平方米/月，包含管理费和公摊费用。而人气较旺的1-2区商铺，包含管理费和公摊费用租金200-300元/平方米/月，还需顶手费1万-3万元/间。

　　记者点评：在广州地下商业历史中，柏德来商业城（即原康王商业城）的发展颇有代表性。该商场始建于1998年，2003年曾爆发轰动广州的百名小业主告康王商业城开发商迟交楼的事件，而后该项目风波不断，商场定位历经数次变化，虽然占据连通地铁站的好地头，但是招商却一直不理想，至今仍人气冷清。

　　2 地王广场 负一二层热闹负三层冷清

　　人气指数★★★☆

　　地址：中山三路，地铁一号线烈士陵园站A出口旁。

　　特色：商场中庭大厅开阔明亮，主打时尚潮流服饰。

　　现场人气：上周日下午1时多，商场内负一层客流熙攘，各店都有客进出，大厅椅子上坐满了逛街逛累了的年轻人。负二层的潮流女服店和鞋店人气较旺，每家几乎都有3-5位来客在挑货。负三层数码店人气明显没有上面两层好，不过下午3时有现场活动，拉来了不少人气。

　　经商者说：负二层男鞋店店主蔡先生表示，商铺平时生意一般，周末和节假日人多些，生意比较好。“来逛店的都是年轻人，我做的香港潮流鞋比较对他们胃口。不过商铺租金不便宜，面积11平方米，加上水电分摊、管理费要5000元，大赚不可能，每月还是能赚几千元。”租金：招商专员张小姐介绍，商场负二、负三层都有商铺出租，面积20-25平方米，租金8000-12000元/月不等，管理费48元/平方米/月，另交2万元入场费。

　　记者点评：该商场是广州人气比较旺的地下商场，但也只是负一二层人气旺，负三层仍然冷清。专家建议增设一部从门口直达负三层的电梯，将客流先直接带到最底层。

　　3 流行前线人气旺，租金高

　　人气指数★★★★★

　　地址：中山三路，与地铁一号线烈士陵园站相通。

　　特色：除服饰品牌店和连锁餐饮外，该商场多为面积5-20平方米不等的小商铺，多经营潮流服饰。

　　现场人气：上周六下午2时至3时，商场各店内都挤满了顾客，尤其是女性饰品店最受青睐。青少年服饰店则吸引了不少中学生光顾。傍晚时分，流行前线人流量大，可以用摩肩接踵这个词来形容。

　　经商者说：男装店“尚青堂”店员李小姐说：“这5平方米的铺面，别看装修不怎么样，生意还挺不错。我们卖的都是便宜的东西，主攻那些换衣频繁的年轻人，平时很多回头客，一天能卖出2000-3000元的货，一个月赚个上万元也不是问题。”

　　租金：“尚青堂”老板有间44号铺转租，靠近通往地面的电梯，面积5.1平方米，转租租金7500元/月，单价1471元/月，免顶手费，租期还剩1年。另外麦当劳不远处有间G001-b铺位也转租，面积17平方米，租金32000元/月，顶手费4万元，只剩1年租期，算上顶手费租金单价超过2000元/月。原租客称因地段好该铺顶下时顶手费8万元，“商场内同样好地段的铺位顶手费有的已达10万元”。

　　记者点评：流行前线是广州地下商业最成功的例子，业界称其成功源于地段好，周边商业氛围成熟，面向年轻时尚人群的定位清晰。

　  4

　　天河直通车商业广场两成商铺空着

　　人气指数★★★

　　地址：天河体育西路54号，与天河又一城相连通。

　　特色：商场于去年9月3日开业，以屈臣氏、卓悦和春之花等连锁店为主，配合部分面向白领的时尚小店。

　　现场人气：上周六下午4时，记者在商场逛了几圈，发现商场首层约两成商铺仍空着，不过商场与体育西路地铁站和天河路过街隧道相连，客流量还算可观。不过真正在店铺里挑选货品的顾客并不多，多是匆匆路过的市民。与小铺相比，屈臣氏、卓悦和书城等面积较大的店铺人气略旺些。商场负二层正全面招商，招商人员称出租率已近九成，但目前仅有一家大型书城开业。

　　另外，商场在地面缺乏显眼标识，目前知名度仍不高。记者从体育西路地铁站出来，询问多位市民是否知道天河直通车商业广场，他们大多表示不清楚，其中还包括附近工作的3名房产中介。

　　经商者说：服装店老板谢小姐：“我的店面积20多平方米，月租金1万多元，管理费接近2000元/月。因为刚开业不久，现生意还不是很好，基本还在亏。”

　　租金：商场目前剩下的负一层铺月租金约700元/平方米，含物管费。商铺平均面积40多平方米，每月租金要2万-3万元。负二层商铺面积20-400平方米，目前仅剩60、200和400平方米的铺型，租金含物管费300元/平方米/月。

　　记者点评：该项目是新场，连通过街隧道和地铁站的优势令其客流颇旺，但要把客流变成消费力还需要经营者和商家的共同努力。商户谢小姐就投诉：“商场为了多赚点钱，把洗手间部分面积变成商铺租给了春之花，只剩下3间厕位，要男女共用。顾客连上个厕所都难，谁还愿意常来这里逛？”

　　5 时尚天河商业广场大面积铺招租难

　　招商指数★★★☆

　　地址：位于天河体育中心、天河路、体育东路和体育西路地下的商场，与体育西路地铁站、体育中心地铁站、天河又一城等相连。

　　特色：建筑面积20万平方米，是广州规模最大的地下商业项目。

　　招商情况：商场招商中心表示，商场首期800多个商铺已有近900家商户等候进驻，现在餐饮区域已全部租完，休闲购物区认租率也有九成。整个商场共3000个铺位，首期5万平方米商业12月2日开业。有业内人士透露，商场首期面积较小的商铺已基本租满，但一些面积几十平方米至几百平方米的大铺却招商不易。

　　附近某房产中介店邱经理说：“商场招商招了很久，商业面积实在太大了，听说招商一直不太理想。开业时间又一延再延，原来说亚运前后开业，现在拖到今年底12月才开业，好多店家实在等不及中途退租了。商场附近客流量的确多，但能不能把客流引到地下商业去，还真不好说。”

　　租金：商铺面积10-200平方米不等。现场宣传资料显示，其负一层商铺分为A、B、C、D四区。其中A区月租金800-1000元/平方米，合同期2-3年；B区和D区月租金1000元/平方米，合同期2年。C区则分为异国特色餐饮区和美食区两大区域，其中异国特色餐饮区月租金200-300元/平方米，合同期3-5年；特色餐饮区月租金600-700元/平方米，合同期2年。商场管理费50元/平方米/月。除餐饮类商家外，其他类型商家都可享受免进场费和首年3-5个月免租、2个月试营业免租优惠，其中服装类商家最多可免租7个月。

　　记者点评：第一次去商场踩点时，为找个入口，不得不顶着烈日来来回回在天河路上走了几圈，最后才在天河体育中心广场上找到一点都不起眼的“洞口”。为什么地下商业不能在地面做些标识至少让市民容易找到入口呢？商场负责人回应：“城管都不给做，你让我能怎么办？”商场距离开业时间还有近3个月，真心希望它开业时入口能更好找一些。

　　6 花城汇广场曾遇招商水土不服

　　招商指数★★★☆

　　地址：珠江新城花城广场地下。

　　特色：地下共1-3层，商业面积15万平方米。将在9月28日开业的一区定位娱乐休闲和潮流服饰，包括主打欧美、日韩服饰的UUPARK 和8090荟潮坊，还有兰桂坊酒吧、美食广场以及电影院等。

　　招商情况：目前一区负一层的UUPARK 和8090荟潮坊都在装修中，分别设有招商处，各自招商。UUPARK 招商人员称目前仅剩女装区和名表、眼镜、精品区的不超过10间商铺未租出。8090荟潮坊锁定“80后”、“90后”消费群体，主要经营服装、饰品、化妆品、电玩等。目前招商基本完成，只剩下几间铺空着。负二层的华润万家超市将在年底开业；高德置地负责的部分为三区，目前仍在招商中。

　　租金：UUPARK 商铺租金350元/平方米/月，管理费60元/平方米/月，租期3年。商铺面积19－770平方米，可免租2个月。8090荟潮坊商铺面积20－200平方米，租金偏高，统一为500元/平方米/月，管理费60元/平方米/月。商品单价在1000元以上的品牌商家才可能承受得住头两年的租金压力。

　　记者点评：有业内人士透露，初期商场由广州市政府高调引入了香港兰桂坊作为统一经营商，但疑因“水土不服”，前期招商工作不甚理想，后来项目被分割成三大部分，分别由海印集团、高德置地和华润万家三家“包租”，由这三家对各区域进行重新定位，引入主题店各自招商。