今年年中以来，东山口的珀东广场和站西商圈的富力国际鞋业商贸中心都相继陷入商场铺返租到期、管理方撤走、小业主放租难的困局。易城中国广州公司总经理胡裕豪指出，两三年前，在广州、东莞、深圳等珠三角地区掀起了商铺售后返租的热潮，今明两年商铺市场将迎来商场铺返租到期的高潮，像东莞的新华南MALL，还有广州的珀东广场和富力国际鞋业商贸中心都相继出现返租到期后商铺难出租的问题，接下来还将有大批商场铺返租到期。业主收回商铺后如何能租出去，还能租到好价钱？这可能成为今明两年商业市场的一大难题。

　　案例1

　　站西鞋城铺40元/平/月无人租

　　在环市西路地铁五号线西村站附近，海报中自称“站西鞋业商圈核心，第一龙头地位”的富力国际鞋业商贸中心，2009年年中返租到期后一直陷于招租的困境，二、三层商铺目前出租率只有10%-20%，大部分铺位空置，门庭冷落。

　　这个地处站西鞋业商圈黄金地带、附近有十多个鞋业批发市场的鞋城，它距离广州火车站只有几百米，周边客流量很大，但其二、三层商场却人流冷清，大多数商铺门口贴满了求租或求售的小广告。业主杨小姐向记者诉苦，她2006年以4万多元/平方米的价格按揭买下了一间商铺，2007年年中收楼，头两年开发商按280元/平方米/月的租金返租，租金回报超过8%。但2009年年中返租到期后，商场却因为一直经营不善，租客招来一个退一个，最后租不出去了，只好租给人做仓库。“从去年底开始我每月只能收到2000元租金，这个月开始租客还要我再减500元/月。这个铺是按揭买的，每月月供8000元，我实在是亏大了！”隔壁业主陈先生也心痛不已。他说：“站西鞋业商圈这么多专业市场商铺，都在商圈旺地上，竟然是‘同铺不同命’。100米开外那家鞋城现在月租金300多元/平方米，我们这里却40元/平方米/月都租不出去。商铺空置着，每月还要交16元/平方米的管理费。”

　　据了解，该商场返租到期后，商铺由广州富力美好置业发展有限公司作为中介公司，协助业主进行出租及销售。该公司工作人员表示，二、三层商铺主要做外贸鞋生意，因为客流不多，以接订单为主。两年返租期结束后，曾有一大公司进行整层包租，但最终没有获得各商铺业主的同意，因此错失了最佳出租时间。

　　案例2

　　返租铺还原成小铺难出租

　　在繁华的东山口龟岗大马路，邻近地铁站又靠近公车总站的珀东广场，小业主们也因商铺返租到期租金大跌而头疼。该商场占据东山口的好地头，2005年开售时，发展商承诺统一经营5年而且“5年后无条件原价回购”，吸引了大批投资客“只看户型图”就买铺了。2006年商场如期开业，开发商将原本10平方米的相连小铺打通，扩大到几十至上百平方米，然后统一以低价招商，经营也曾不错。但随着返租到期，发展商将大商铺又恢复成小铺的原状交还给业主们自行放租。今年7月开始，该商场上百间商铺同时流入了二手市场待租或待售，铺多租金贱，加上物业公司疏于维护，尽管外面客流如织，商场内却人流冷清，进一步加剧了招商危机。

　　记者上周六到现场采访发现，珀东广场大量商铺大门关闭，里面空空如也，门口玻璃上贴满了小业主和中介们的求租广告。连续4个月来招租不利让小业主很心急，只好降价求租求售。一楼一间10平方米商铺的业主林小姐说：“这商铺我是买来收租过日子的，以前是发展商统一经营，跟邻近的三间铺合在一起，每间铺月租金还有四五千元；但现在返租到期了，发展商还原成小铺还给我们，没想到却租不出去了。从今年7月拖到现在一直空着，现在如果有人想租，1800元/月我也愿意租出去。毕竟商铺空着就意味着没收入，还得付管理费。”

　　专家支招

　　两招盘活到期返租铺

　　今明年，广州将迎来第一轮商场返租铺到期的高潮，而近两年广州不少商场都以统一经营的方式变相卖返租铺，这意味着未来几年会有越来越多的商场出现返租到期、小业主商铺难租出的情况。如何才能盘活这些返租期满的商场铺？专家给出两大应对招数供小业主们参考。

　　1.统一经营才能走出困境

　　对返租铺来说，返租期满往往成为商铺能否持续经营的一道坎。中原工商铺区域总监法永能指出，发展商在卖返租铺时，其实就已赚够了预期的利润，在前几年的返租统一经营期中，实际上不管商铺租金如何，发展商都早已只赚不亏。因此往往使出低价招租，甚至免租金进场的方式来吸引商户，尽快做旺商场。而一旦返租期满，商铺又交还到小业主手中，因之前商铺的价格已被大幅拔高，而且返租期间租金回报大多有6%-12%，令业主们对租金的期盼值大增，远远脱离市场行情。近两年广州商铺售价高涨，租金涨幅却比较平稳，实际上大多数商铺租金回报只有3%-4%，有些甚至只有2%，跟小业主的预期相差太大了。因此商铺返租期到后，虽然有公司找小业主谈包租统一经营，小业主往往因为包租租金过低而拒绝。

　　而商场如果没有经营管理方统一经营，小业主各自放租，必然会令商场定位混乱、管理不善而生意冷清、租户走失、租价大跌，甚至陷入放租难的困境。法永能指出，要改变返租到期商铺的困境，最关键还是需要引入经营管理方，对商场作出统一定位和统一经营管理，才有可能让商场走出困境。如越富广场在2003年开始由经营商包租，当时租金仅60元/平方米/月，商场旺起来后租金超过1000元/平方米/月。

　　2.成立业委会主导招租

　　“散卖的商铺要走出困境，业主是不是能齐心协力最为关键。”提起到期返租铺的解困良方，雅卡商业规划运营机构董事长邓国坚同样指出，商场铺一定要统一经营才有生路。但如何能让小业主齐心，实现统一经营？他建议小业主要成立业委会，在返租期满前就由业委会招聘经营商，继续对商场进行统一招商、统一经营，通过专业机构的统一经营管理继续做旺商场，这样才能保障每个小业主的利益。记者采访发现，其实在不少陷入返租到期困境的商场中，小业主也曾做过大家抱团解困的尝试，但最后却都因为业主不齐心而无法解困。如富力国际鞋业商贸中心就有小业主尝试过联合起来一起做广告加大鞋城宣传，将人气做旺；也曾有经营商与业主们接触，希望能进行包租，但最终却因小业主们各有想法，而且对租金预期过高，难于谈妥条件而告吹。邓国坚认为，如果没有业委会代表小业主主导招租，统一与经营公司谈包租，而让小业主代表一一说服其他业主进行统一经营，几乎是不可能的事。