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在信息时报举行的论坛上，各位专家和开发商人士畅所欲言，发表各自的观点。

 　　在番禺，以万博为中心，方圆5公里之内汇集了大大小小数十个高端楼盘，聚居了60多万精英人士，为番禺商圈的发展奠定了坚实的基础。于是乎，沃尔玛来了、万达来了、天河城来了、奥园来了……还有更多的商业地产发展商、零售巨头在前赴后继，抢占番禺。在番禺楼市的下一个十年，我们迎来了“商业时代”！

　　但是，番禺商业在前景一片光明的同时，也存在一些必须攻克的困难，比如多中心存在同质化竞争、区域核心不明朗、消费力继续外流等种种问题。对此，在近日信息时报举办的“商业铸就新番禺”论坛上，广州多位开发商人士和专家畅所欲言，在看好番禺商业发展的同时，也提出了宝贵的意见。

　　嘉宾名单

　　王先庆 广东商学院流通经济研究所所长

　　吴耀华 雅居乐地产集团营销中心副总监

　　任伶甡 锦绣香江营销总监

　　赵卓文 广州市同创卓越房地产有限公司总经理

　　刘训强 奥园资产公司副总经理 

　　潘玲玲 敏捷地产副总监 

　　关瑞瑜 招商地产广州管理总部商业地产总监

　　周   曙  保利地产番禺项目经理

　　徐辰通 信业集团策划主管

　　关于商圈

　　番禺商圈代表广州商业未来

　　信息时报：番禺楼市的第一个黄金十年已经过去，在迎来下一个十年、迎来“商业时代”之时，我们应怎样看待这一片房地产热土呢？

　　●吴耀华：番禺商业已开始接棒

　　番禺发展到现在，我觉得最关键是前十年已经过去。回看一下，从2000年左右所谓华南板块“八大金刚”开始，番禺尤其是华南板块，已通过住宅发展商的项目开发，把这个区域的面貌打造出来。在这样的背景下，下一个十年，番禺应以什么样的方式来发展？怎样衔接广州大都市的形象？这一点至关重要。而《信息时报》提出的“商业铸就新番禺”的概念，我觉得非常重要。

　　值得高兴的是，我们看到目前番禺的商业已开始接棒，代表有万达广场、奥园中央等大体量项目。此后的发展重点，我认为是考虑怎样去推动，让这里的商业也像住宅一样，在开始的3～5年内有一个全新的面貌。

　　●任伶甡：万达看中消费群体

　　锦绣香江是非常幸运的，我们的决策者在拿地时，就以前瞻性的眼光选择了迎宾路和汉溪大道交接的区域，正是这两条路，在今天给区域带来了很多优秀的项目。锦绣香江对面是万博－长隆商圈，目前已有早期引入的天河城百货、四海一家、沃尔玛，今天又迎来了万达。

　　像沃尔玛和万达这种商业界的巨头，他们选择了番禺，就是看中番禺的十年聚居人口，而且是以最有消费力的中青年群体为主，他们无形中为高端商业的发展提供了基础。

　　●潘玲玲：万博长隆商圈潜力大

　　以前，大家一直都认为万博－长隆商圈是未来的、潜在的，而通过我们上城国际的开盘，我觉得它已成为了现实，距离并不遥远。与大家分享一个案例，自去年12月中推出市场以来，上城国际的1470套单位至上周仅剩下140多套，价格也从1.1万元/平方米涨至1.3万元/平方米，这些数据都是在楼市寒冬中取得的，这很大原因是获益于万博－长隆商圈的实际影响力。

　　虽然说，政府对番禺的规划目前存在多中心的问题，如亚运城、南站、万博等。但从目前来看，我觉得当中最有可能发展起来的就是万博－长隆商圈。

　　●王先庆：番禺代表穗商业未来

　　我曾提出过万博商圈是广州商业发展“第四极”的观点，这是基于它的发展时间，是跟随上下九、北京路、天河城三大商圈之后而形成的。

　　但从商圈的规划和未来的发展前景看，相对于广州传统的商圈，万博有望成为第二，甚至第一级别的商圈。而且，基于对整个珠三角的分析，我们甚至可以推论，番禺代表广州，乃至整个广东商业发展的未来。如果把广州定位为国际商贸中心，那么番禺商圈就应该是整个珠三角或者说华南地区最具未来商业价值的区域。

　　关于房地产  

    做好商业，周边住宅价值自然提升

　　信息时报：经过十年发展的番禺楼市，将要转入商业时代。在未来的发展中，商业和住宅两者需要怎么样的合作，才能达到区域价值的最大化？

　　●吴耀华：住宅商业需要良好互动

　　说到商业与住宅之间的相互影响，我认为，番禺的商业发展与住宅市场是分不开的。有了人才有商业，这种关系需要住宅发展商和商业发展商能够良好地互动。就目前而言，两者如果能够形成良好的互动，将居住和商业形成有机体系，就能让在这里生活的人享受到便利和幸福，让番禺的商业和城市得到良性的发展。当然，这种互动需要良好的公共交通网络，形成环岛效应，因此，除了企业层面的良好互动外，还需要政府层面的大力度推进。

　　●任玲甡：商业配套促进住宅热销

　　很多人问我，锦绣香江去年年底开盘时逆市热销的原因是什么？其中的原因，除了是用较优惠的价格冲击市场和楼盘自身的产品品质外，我认为更为重要的是整个番禺商圈的发展。比如万达、沃尔玛所在的万博中央商务区，就给了我们非常大的配套支持。

　　可以说，在近期阶段，番禺商业给住宅市场带来了非常大的促进作用，包括万达入驻和长隆和友谊的联手等。商业和住宅之间是共荣共生的，随着大量商业体量涌入，更多高素质人群入驻，番禺商业与消费力之间也将形成一个良性循环，希望我们开发商能够抓住这个机会。

　　●刘训强：做好商业 价值自然提升

　　最近，奥园在商业方面拿了万博中心区的一块地和南站的两块地，希望能在商业领域有所作为。我认为，从商圈的角度来讲，只要商业做好了，周边的价值很自然就提升起来。奥园去年做奥园广场也好，做南沙也好，已在这方面有很好的获利。而获利的基础并不是说它的商业基础有多好，更重要的是商家。番禺不缺中产群体，也不缺高消费人群，但消费力该怎么选？消费方式在哪里？我认为这才是真正要思考的重要方向。

　　●潘玲玲：高端人口有利商圈发展

　　正是因为华南板块有这么大型的高素质的住宅小区，聚集了庞大的高素质人口和消费力，才给到番禺商圈爆发式发展的可能性。我是赞同王先庆老师的观点的，番禺万博商圈在未来至少是广州的第一级或第二级的商圈，而不能用发展的时间先后来进行排序。

　　同时，万博－长隆商圈应该是更高级别、更加多样化、更加现代化的商圈，它的起点应该是很高的。我们这边拥有生态环境，有莲花山、长隆旅游度假区等等，有更高形态的商务特质在这里，这是其他地区所不具备的，也是更高级一点的消费人群或是富豪购物所需要的。加上目前周边的庞大居住人口和居住度非常成熟，消费力非常强劲，更加有助于万博－长隆商圈最快发展起来。

　　●赵卓文：可考虑投资番禺商业

　　从今年年初的情况来看，政府对房地产的调控依然会持续，决定了今年的住宅市场仍是一个缩量市场。但番禺是一个例外，这一片区住宅的投资、开发、销售目前还是处于一个高峰，商业到目前为止仍处于酝酿的阶段。在这样一个背景下，我觉得作为投资者和购买物业的人，都要考虑未来在番禺买什么是最有价值的。

　　●王先庆：番禺高端产业链首屈一指

　　目前整个广州最高端的购物、餐饮、娱乐、旅游、文化、休闲等业态都在番禺出现了。这种融合各种业态的产业链，给番禺商圈带来的地产价值和商业价值，在整个华南地区首屈一指，我们应该珍惜这个平台。在这个问题上，我认为以《信息时报》为代表的主流媒体做得很好。我相信，通过各种方式的正面宣传、舆论监督，以及开发商、运营商的共同努力，番禺整个板块包括住宅和商业，有望真正打造成在全国地产界的标杆，未来30年左右都无法超越。

　  瓶颈探讨

　　存在多中心问题 缺乏侧重点

　　信息时报：番禺商圈的前景是值得看好的，对区域价值的提升也是非常具有推动力的。但要落实这一远景规划，番禺目前还存在哪些制约？

　　●刘训强：商业规划应有所控制

　　不管是万博区域也好，南站区域也好，虽然政府定位是比较高端的，但从开发的角度来讲，还是有它的一定限制条件和难度在里面。当中，我们有一点点疑问的地方是，广州市政府与番禺区政府之间如何去界定？这些新兴的区域到底是作为一个新城的商务区，还是作为一个城市核心的商务区？我觉得定位还不是很清晰。第二，目前番禺正在推进的万博、南站、亚运城等板块，到底哪个位置才是番禺的核心？这都给开发商造成了一定的困扰。

　　另外，在区域规划方面，像万博，目前进驻的每家开发商都有几十万平方米的建筑面积，而且基本上都有大型购物中心配套，同质化非常严重，并且扎堆在一起，这么一个小小的万博，能够造成这么大的震动吗？同时，企业也需要考虑，为什么看到住宅不好卖了，就都一哄而上往商业方向去转型？其实，商业地产真正有做头的就是经营。比如万达，正因为做好了经营，商业街才能卖到5万～6万元/平方米以上，这才是核心点。因此，我们希望政府在商业规划上能有所控制。

　　●徐辰通：区域缺乏明确侧重点

　　目前番禺的区域发展重点的确比较分散，包括万博、亚运板块、南站板块，区域的侧重点没有一个明确的方向。比如说，在亚运会举办前，我们的焦点是在亚运板块，然而亚运过后，政府的侧重点似乎也有了变化，由当时的广州新城转移到现在的南沙。这对我们发展商来说，对区域价值和项目投资力度的支撑点判断，就容易产生迷惑。

　　●关瑞瑜：做好配套 运营留给商家

　　华南板块因为有十年的沉淀，有这么多的精英聚集，也因为有这么多的消费力在这里，它的商业随时都可能会爆发。由于这里的业主对整个华南板块片区的商业需求是极为迫切的，因此，有万达或是类似的商家出现在华南板块是很自然的。我认为，政府应该在交通配套、商务氛围等方面多做工作，而商业的运营则留给商家自己去做，因为这本身就是市场行为。

　　我做了多年的商业，知道商业是很难搞的，也从来不给人家建议到底要买什么商铺。因为商业的投资要么就是10倍、20倍的回报，要么就是负数，商业地产的开发需要很大量的投入和很长时间的培养，这非常考究开发商的运营能力。

　　●赵卓文：地价上升带来压力

　　番禺面临的问题和挑战非常突出，确实存在多中心的问题，这说明规划落后于市场的发展。从商业来看，我们最大的问题是：广州的CBD太多，开发商也非常难办。因为我们做商业地产地价本来就非常贵了，还要开发，要等商机。

　　另外一个顾虑是成本上升。特别是土地成本近年来一直都在上升通道之中。现在房价有所回落，而地价却没有回落，地价上升的幅度远远超过房价。以往番禺的地价比较低，开发商可以扛得住，而成本上升后，对他们的压力也是很大的。特别是商业地产方面，如果成本高了，开发商可能就不太愿意持有物业去发展，就很难静心经营，去做好商业。

　　未来建言

　　应合理引导商业 而非盲目发展

　　●关瑞瑜：应引导好商业发展

　　我认为政府需要注意把握商业发展引导方面的度。如万博中央商务区有300多万平方米的建筑面积需要去消化，当中的商业比例、写字楼比例如何设定？这些需要我们安静下来去思考。商业规划不像住宅，在没有“限购令”的时候，大家都是建多少就卖多少；但商业不是，开始建的时候就不能空着，因为空了以后再填满就不是那么容易。因此，政府对商业这方面的引导非常重要，包括吸引高端企业入驻番禺等。

　　●吴耀华：交通配套推进能否加快

　　我们现在也面临一些问题，希望通过《信息时报》这个平台寻求到答案，使我们对未来有一些清晰的方向。首先，还是番禺究竟有多少个中心的问题，从目前来讲，政府还没有给出一个清晰的答案。

　　其次，其实近三年来，华南板块乃至整个番禺的交通发展都比较好，但在亚运过后，这方面的推进速度好像慢了下来。我也在番禺住，想代表在这里居住的60万精英人群呼吁一下，是不是政府对番禺的地铁路网，包括地铁7号线的建设能够推动得快一点？而已规划多年的滨江大道，什么时候能从星河湾打通过来？另外，作为番禺链接广州市区的三大主干道之一，南沙港快速能否多开几个出入口？这些，都是关乎番禺业主出行的大问题。　

　　●潘玲玲：希望更多商业巨头进驻

　　在交通这一块，我建议政府部门可以让长隆－万博商圈发展得更快些。比如现在有地铁2、3、4号线，同时还有规划中的7号线、18号线等等，可以更快地让它成型。此外，还希望我们这个商圈未来能够有更多像万达这种商业明星进驻，因为这种企业对商圈的带动效应是非常明显的。目前整个番禺商圈在这一块是比较缺乏的，希望政府有更大的力度去招到更多的商业明星进驻番禺商圈。

　　●赵卓文：应减少住宅用地出让

　　为确保番禺商圈的理性、健康发展，首先，在政府层面应对区内的各种商业中心进行比较清晰的定位，避免同质化竞争和恶性竞争。比如南站地区，第一期地块中的商业用地比例已超过60%、70%，这样很容易造成商业同质化。同时，未来几大商业中心的关系是怎样的？需要进一步理顺它。

　　其次，番禺的商业发展还需要追求新的发展形式。我们看到，上下九已在衰退之中，而且速度非常快，北京路和天河城这两个商圈也有其存在的共同问题。回到番禺来看，政府部门应该注意这些存在的问题，避免再次在番禺出现。

　　最后，番禺在这段时间应减少住宅用地的出让和发展，因为住宅的比例太高了。未来一段时间应降低商业地产门槛，放水养鱼，采取适当的措施来推动商业地产的发展。可以说，从远景来看，未来番禺的发展应靠就业本地化去推动，如果把目前万博周边60多万人口的1/2甚至1/3就业本地化，就是对广州的最大贡献。从区间来看，这种发展我是比较看好的，政府和企业在这个阶段都应积极去推动，形成产业链、形成商圈，聚合能力就更强、更好，比单一开发商、单一项目做出来的东西更好一点。

　　●王先庆：保持免费停车传统优势

　　对于番禺商圈的发展，我们应该规划出完善的商业网点布局，保持各种商业项目的个性特色。例如商业街形态、环岛式公园式的低密度商业形态，以及带有休闲娱乐的大型购物中心模式的商业形态等等。各种商业模式相互平衡、和谐发展，共同提升番禺商圈的价值。为此，我们应倡导眼光更加长远、更符合市场发展需求的商业规划。

　　此外，我认为番禺商圈的传统优势必须保留，例如大型购物中心应免费停车，吸引更多的人气。不仅仅是某一个购物中心、商业街，而是整个番禺商圈所有的商业项目都应努力维持“免费停车”的优势，形成这个商圈的一种规则。