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　　从2001年“八大金刚”开始，人们逐渐认识了华南板块，认识了番禺楼市。十年过去了，番禺楼市不仅聚集了大批精英人士，更开创了一个辉煌的住宅时代，为广州打造出一片宜居天地。下一个十年，随着区内大盘开发的落幕，随着区内住宅用地的逐步减少，更随着广州南拓的逐步深入，以及多家商业地产巨头的进驻、区内商业规划的出台，番禺迎来了商业发展的春天。如果说，华南板块的前一个十年孕育了 “八大金刚”，以雅居乐、合生、碧桂园、奥园、香江地产等为首的地产巨头创造了华南板块住宅的辉煌时代，那么，下一个十年，番禺的发展将交给商业地产接棒，由商业巨头联手再创华南板块又一辉煌十年。

　　总体概况

　　番禺商圈多点开花

　　高档购物中心仍缺

　　一直以住宅为主导的番禺楼市，近年来在商业发展方面也悄然得到了长足的进步。据记者调查，目前，番禺的商业主要集中在万博商圈及市桥传统商圈两大板块，这两大以不同方式打造的商圈，代表了番禺商业的过去和明天。其中，作为番禺传统中心的市桥商圈，发展至今已有二三十年的历史。一直以来，伴随着番禺的逐步发展，市桥商圈在零售商业方面均以传统的小商铺、专业市场为主，除解决区内人口的衣食住行等日常消费需求，更偏向于发展餐饮、娱乐等业态。虽然说随着社会的不断发展，该板块也逐步打造了一些具有特色的商业街，如易发商业街、钻汇等项目，也引入了一些较具档次的商家、零售品牌，但由于地域空间的限制，市桥商圈并没有诞生具有较大规模、档次较高的大型购物中心。

　　万博片区商务氛围变浓

　　而提到万博商圈，则不能不提及这一以迎宾路（即番禺大道）为主轴的华南板块。华南板块的发展，可说是广州乃至全国城市化发展、住宅社区向外拓展的代表作。但在华南板块住宅市场辉煌的第一个十年，这一片区在商业方面只有一个万博中心和以休闲旅游为主的长隆旅游度假区独撑市场，大型商业项目的缺位，终究使其难以形成“商圈”的效应。在过去的两三年时间里，万博片区的商业逐步得到了发展，除了一直坚守的奥特莱斯、吉盛伟邦等品牌之外，更加入了沃尔玛山姆会员店、四海一家等品牌，尤其是在近期，万达集团、广东天河城集团、奥园集团，陆续宣布以超过25万平方米的城市综合体姿态扎堆进驻万博中央商务区，再加上敏捷集团即将在这个区域开发的27万平方米的敏捷广场HOSPCA综合体，这使得万博片区的商务氛围愈加浓郁。

　　除两大商圈之外，作为亚运会主要工程的广州亚运城项目，社区内多个场馆都将改造成为大型商业中心，目前也已引入了万佳超市品牌；作为番禺市桥豪宅板块的市桥南地区，大型商业综合体项目奥园广场也正在如火如荼的招商当中；而位于番禺东北部的广州国际展贸城，已于去年9月份推出了首期项目“广州光谷”……可以说，目前的番禺商圈呈现了多点开花的局面，而且每个区域均有自己的代表作。

　　目前仍缺乏发展核心

　　然而，在商业前景一片大好的形势下，有业内人士表示，正是有着多点开花的情况，导致了番禺目前出现了没有一个发展核心的尴尬局面。同时，在各发展区域也存在着规划不够明晰的问题。广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，目前，番禺的商业还缺乏统一的发展规划，以番禺大道两侧为例，这里本来拥有着非常好的发展空间和发展基础，但在过去十年时间里，商业方面除了万博中心、海印又一城之外，并没有太多拿得出手的项目。更让人失望的是，这一短短几公里的路段，本来是发展零售商业的优质地段，但当中却穿插了太多的汽车销售4S店、工业园，大大影响了整一个片区的发展规划。

　　番禺新城

　　打造城市级配套中心

　　商业巨头先后进驻

　　近日，汉溪长隆－万博商圈再传新消息：万达广场将于明年年底开业，奥园地产进驻万博建30平方米商业综合体、天河城也来了……业内人士预测，华南板块周边常住人口已超过60万，随着番禺区政府对于汉溪长隆－万博板块的新规出炉，以及万达广场等商业巨头的进驻，势必会引发整个华南板块现有商业业态重构。未来十年，以万博-长隆板块及广州南站为核心的番禺商圈，将接棒天河路商圈，迎来属于自己的商业时代。

　　记者了解到，借助广州南拓逐步深化，以及亚运会带动的东风，2011年，相关部门正式公布了番禺地区的发展详细规划，总体将形成“两轴两带六组团”的结构。而六大功能组团是，广州南站-番禺新城组团、大学城组团、市桥组团、广州新城组团、都市农业组团、重装基地组团。业内人士表示，在商业发展方面，广州南站-番禺新城组团的发展尤其值得关注。

　　番禺新城位于番禺区北部，番禺大道与汉溪大道交叉口东部，属于整个华南板块最核心的位置，该组团的面积为1.4平方公里，平均容积率2.5，总建筑面积约375万平方米。记者了解到，目前，作为片区重要组成部分的万博地区、汉溪地区、长隆地区，目前尚有大片的商业用地有待投入使用，是番禺区政府有意保留下来的，并计划在十二五规划推出市场，重点打造成为城市级的配套中心。

　　其中，长隆片区南面的汉溪大道沿线，将分布有卫生医疗用地、体育用地和大面积的商业、金融用地。而地块西面和北面也有酒店用地、教育研究设计用地等。而万博地块则定位为“现代服务业总部基地”，以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业的集聚为主，计划将用3年左右的时间成型。按照规划，该区域将建设一栋300米左右的高层建筑作为信息产业销售基地，目前设计方案已出台，建成后将成为番禺新城的地标。而区域内的多个合作项目都将通过广州市产权交易所陆续对外公开招商，吸引国内外实力雄厚的知名企业参与项目开发。

　　记者了解到，除了目前已经建成并开业的万博中心及海印又一城两大项目之外，未来，这里更有万达集团在广州的第二个“万达广场”，这一商业巨无霸目前已经开始动工建设，并将于今年5月份前后推出市场，正式开业的时间则定在2013年年底。除此之外，造就了天河城商圈辉煌的天河城集团、在住宅领域拥有着丰富经验的奥园集团、敏捷地产均已进驻万博中央商务区。仅这四家就可以为万博中央商务区提供近百万平方米的商业面积。

　　广州南站地区

　　商业地块陆续上市各路资本纷纷出手

　　而广州南站地区，目前虽然尚未真正投入开发，但一系列的发展规划也已经出台。据了解，广州南站区域定位于“商务+游憩”型公共中心，总建筑面积约1960万平方米，核心区建筑面积约582平方米。

　　有业内人士透露，在广州南站地区计划出让的地块当中，商业（含商务）用地就达到了六七成的比例。记者了解到，去年下半年，广州多个部门赴港举行广州南站商务区香港投资推介会，南站商务区的“绣球”吸引了新鸿基、新世界地产、和记黄埔等香港多个巨鳄赴会。而在近期，南站的商业地块也陆续推出市场，目前已经吸引了奥园集团、发现地产等开发商率先进驻。而该片区达110多万平方米规模的地下商业空间，也有消息传将于今年动工。

　　虽然目前番禺商圈在业界人士及专家心目中存在着“多中心等于无中心”、“如何解决同质化竞争”等疑问，也不管未来到底怎样的商业业态才适合这个商圈，但不可否认的是，这个正在崛起的“都市级商圈”，已吸引了大批商业地产巨头的纷纷进驻。

　　在广州“南拓战略”不断深入，广州新城建设加快以及商圈规划出台等多重利好助力下，番禺商圈已成了各路资本眼中的“香饽饽”。

　　消费人群

　　高端人群逾60万消费潜力无可限量

　　据第六次全国人口普查数据显示，番禺区域内常住人口已达176.4万，十年间，人口迅速增加了32.9万，特别是华南板块的大型社区人口入住率逐年攀升。专家指出，这一庞大的消费群体多数在广州上班，在番禺居住，他们年轻、时尚、具有强大的消费力，为番禺商圈的发展奠定了强大的购买力后盾。

　　据了解，经过十多年的发展，番禺已经成为了广州宜居板块的一个代表区域。特别是华南板块，在2001年之后崛起的“八大金刚”，从开发之日开始，就成为了年轻白领的置业聚集地。时至今日，华南板块从十年前的白领置业天堂，真正进入高端住宅的开发高峰期，而当年的广州雅居乐、华南碧桂园、华南新城内培育了最具购买力的群体。这些社区里聚集着城市发展的中坚力量以及高知的购买力，并且他们牢牢把握着这个城市商业潮流趋势。

　　某进驻万博中央商务区的大型商业地产开发商人士日前表示，该集团之所以选择在华南板块、在万博中央商务区开发广州的第二个项目，正是看中了这里聚集的庞大业主群和无可限量的消费力。该人士透露，在进驻之前，该集团曾对周边居民做过调查，仅以万博为中心的五公里范围内，就聚集了达60万人以上的高端消费人口，如果加上周边的自然村、工厂、企业人口，这一数字将更加庞大，几乎是项目选址标准的两倍以上。

　　除本地居民之外，作为广州交通枢纽之一的广州南站，以及遍布番禺地区的新光快速、南沙港快速、东新高速等城市交通动脉，也将为区内带来庞大的珠三角乃至省外客流。业内人士表示，番禺发展商业无论是本地基础，还是流动性消费力，都是拥有非常雄厚基础的。但是，由于以往区内缺乏大型商业中心，居住在华南板块的大批消费力，更多只能流向广州市中心乃至香港地区。在未来的发展中，如何解决好把这些本地居民的消费力保留下来，把“过客”变为“实客”，将成为各大商家需要攻克的重大课题。

　　值得期待的番禺商业项目

　　番禺万达广场

　　项目位于万博中央商务区，紧靠广州雅居乐、万科红郡等大型楼盘，总建筑面积达60万平方米。

　　天河城

　　项目位于番禺大道东侧的万博商务区内，用地面积约为5.28万平方米，将建成集购物、休闲、娱乐、商务于一体的综合商业体，计划引进知名连锁百货、大型精品超市、五星级影院、超大美食广场等多种组合业态。

　　广州国际

　　商品展贸城

　　项目位于番禺化龙镇，紧靠黄埔大桥，占地4800亩，将打造成全国最大的国际展贸平台。

　　敏捷广场

　　项目位于万博中心商务区，紧靠番禺大道，与长隆国际旅游度假区隔路对望。项目总规模达27万平方米，计划打造成为HOSPCA综合体，产品包括公寓、写字楼等。

　　奥特莱斯购物公园

　　由广州友谊与长隆集团合作开发，是长隆商业中心的第一个商业项目，规划总占地面积200亩，将建成华南地区规模最大的“国际名牌专卖店折扣零售中心”。

　　海印又一城

　　项目在万博中央商务区，紧靠番禺大道，总建筑面积达25万平方米，涵盖大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商务公寓以及大型人工湖。目前，进驻的沃尔玛山姆会员店已经开业。

　　业主心声

　　番禺高档商品不够广州市区多

　　讲述者：陈雪（女 外语学校老师）

　　居住楼盘：番禺祈福新村湖景

　　我在海珠区工作，在祈福新村已经住了7年，其中前两年是租房子，2008年则买了湖景的两房单位。对于番禺的商业，我第一印象是祈福新村的商业街和食街，感觉是比较方便，商品、服务都和市区的街铺差不多，但价格比市区高一成左右。其实和祈福很多在市中心工作的住户一样，我们日常生活用品、食品多数是每天下班就顺便从市区的街市、大型超市带回来的，在番禺只是买一些临时“应急”的东西。

　　2009年的时候，有家住天河的同事约我到“天河城”名牌特卖会，我赶到广州的天河城之后才知道自己走错了，她说的是番禺万博中心的天河城。从那之后，我对番禺的商业有了新的认识。当然，万博中心的名牌特卖会虽然物美价廉，但里面销售的产品的档次与广州市中心王府井、友谊商店、广百等大型百货商场还是有一定差距的，比较直白的说就是“鱼龙混杂”。我个人认为还是投资者对消费群的定位有所不同造成的，番禺的商业主要是给居住在区内的居民提供更加方便、快捷的服务。但是，我们如果要买高档商品、奢侈品肯定还是会选择节假日到广州市区的传统商圈，如北京路、天河城等地。

　　信息时报记者 刘潇

　　连锁商业品牌越来越多进驻番禺

　　讲述者：余敏先（男 退休干部）

　　居住楼盘：番禺华南碧桂园

　　2010年退休之后，我和太太从广州市区搬到华南碧桂园，开始很不习惯，感觉生活不方便，每天都要开车回广州休闲、购物。现在经过一年多“熟悉环境”，对番禺区内的休闲、娱乐、购物中心等已经比较熟悉了，一周回市区1、2次，碰到人多拥挤的环境反而很不习惯了。番禺的商业有自己的优势，不仅满足区内的居住者，有些项目也吸引了广州市区的消费者。例如，据我所知，很多广州人装修房子的时候都会到万博中心番禺吉盛伟邦看建材和家具。

　　当然，番禺商业主要还是满足区内居民的日常所需，现在已经有很多连锁商业品牌进驻，比如说国美、苏宁、华润万家，每个楼盘也有各自配套的商业，生活便利是不成问题了。我认为，现阶段番禺商业的营销目的应该是把消费力“留”在番禺，过多地考虑怎样吸引外区的人专程“来”番禺消费是不现实的。所以，小型的商业项目，尤其是楼盘配套的商业街首先不能有“占山为王”的心态，更不应该“趁人之危”——举个例子，有的楼盘街铺卖的日用品几乎任何一件都比市区“贵5角”，而连锁超市特价宣传单的角落也会有小字注明“优惠仅限市区，番禺、花都门店除外”，这与机场里面的商铺的心态相似。

　　信息时报记者　刘潇