在地下商业开发热潮涌动的同时，有业内人士指出，地下商业项目有可能面临供应过剩、租金运营压力大、高端品牌进驻难等考验。

   商业空间约15万平方米的珠江新城中央广场地下商城花城汇、建筑面积约20万平方米的时尚天河商业广场……自去年下半年开始，随着多个大型地下商业城的相继开业，天河商圈正涌现出一股地下商业开发热潮。

    数据显示，从广州东站的东方宝泰广场向南延伸，连接天河体育中心一带的天河又一城、时尚天河商业广场和正在规划建设的宏城广场，穿过黄埔大道连上花城广场地下的花城汇，再加上万菱汇、太古汇负层的地下商业，这条穿越天河的“黄金隧道”规模已接近90万平方米，被业内人士称为“全球第一大地下商业群”。

    急速增大的新中轴地下商业面积，让天河商圈成功跻身华南地区体量最大的商业经济圈。然而，就在商业巨头“暗战”广州地下商业，赶在去年年底前扎堆开业时，有业内人士提出，地下商业要成功“掘金”，还将面临供应过剩、租金运营压力大、高端品牌进驻难等考验。

    时隔近半年后再看，在热热闹闹的开店潮之后，众多新开业的地下商场开始遭遇培育期的“寒冷”。记者走访发现，继时尚天河商业广场近日出现租金纠纷致使部分商户撤场后，万菱汇、太古汇负层的地下商场和花城汇也显得较为冷清。人气不高、盈利困难等难题让黄金商圈新增的地下商业陷入了培育期的尴尬。

    ◆现象篇

    时尚天河：招商不力延期开业

    开业前多次更改开业日期，开业后两个月即与租户陷入租金纠纷，时尚天河商业广场开门迎客之路可谓一波三折。

    时尚天河面积约20万平方米，是广州最大的地下商业广场，却因招商不力，一再将开业日期后延。时尚天河本计划于2010年开业，在沉寂一年后，一期于去年12月24日试业，面积约5万平方米，开业店铺数量超过800个。

    然而，记者了解到，由于时尚天河在未全面获得消防部门验收许可证的情况下“抢跑”开业，以至于部分商家悄然入市后业绩不佳，冷饮、饰品等个别商户已经撤场。

    据了解，在招商时，时尚天河曾提出免去5—9个月租金，随后变成交纳2个月的租金再免租2个月。众多商户以该项目未达开业条件为由拒绝交纳租金，从而引起纠纷，部分商铺被商场管理方拉闸停电“封铺”。

    有知情人士透露，时尚天河的正门与宏城广场没有贯通，东西两侧仅以体育西和体育中心两通道接通，这样很难让时尚天河与天河又一城、直通车商业广场的人流实现共享，就同样物业以及便利性来说，时尚天河未来将面临多方的角力。

    记者此前在现场看到，下午6时左右，与熙熙攘攘的天河又一城相比，时尚天河多条通道内零零散散有些顾客，即使是晚上用餐时间，餐饮区也有一半多就餐区位空着。此外，周围的时尚小店也相对较为冷清，有的商铺甚至关了门。

    万菱汇：负一层曾有近三成商家撤场

    万菱汇商业面积约6万平方米，包括地下一层、地上三至四层。定位为综合性购物中心，不设百货，只做专卖店，并力求让专卖店的组合呈现多元化，与天河路其他大型购物中心形成错位经营。

    然而去年12月，在开业仅一年后，万菱汇地下负一层的近60间商铺中，关门撤场的商铺近20家。记者当时在万菱汇负一层看到，四面通达的商场内，人流稀少，大多数商铺店内连一名顾客都没有。

    对于商家集体离场的现象，万菱汇相关负责人认为撤走的只是一小部分，且天河商圈租户多于商场，招租并不难。然而已撤场的商家却坦言，撤场的原因很直接，“没钱赚，租金很高。”

    在万菱汇的对面太古汇，虽然因进驻了CHANEL、ARMANI、Tiffany&Co等国际一线品牌而人气较旺，但其地下一二层，却林立着ONLY、G2000、Apple shop、播、优衣库等多个大众消费品牌。与地上一二层需要排队进入的奢侈品店相比，地下负一二层店铺内消费者寥寥无几。记者还发现，位于负二层的一家商铺“窦”已撤出，商铺用白色木板围蔽，大门紧锁。

    花城汇：店员多过消费者

    赶在去年国庆节前开业的全球最大地下空间——珠江新城地下商城花城汇，同样出现了人流冷清的困境。

    位于花城广场东北角的广州花城汇，由广州城投、广州颐丰投资有限公司投资、香港兰桂坊集团运营，15万平方米商业空间，由三个不同风格和主题的区域组成：潮流服饰与娱乐区、时尚生活区、华丽典雅区。

    记者了解到，相对于一些重点针对本地市民的商场，紧邻广州塔、广东省博物馆等景点的花城汇将游客纳入了重要客户名单。但记者在花城广场随机采访发现，由于未开业的花城汇3区的通道仍被封住，甚少游客知道花城汇已有1区开业。

    随后记者来到已开业的1区，邻近黄埔大道的8090荟潮坊内，在近1万平方米的经营面内，空旷的走廊上只有几个物业人员和保安在来回走动，顾客很少。

    据知情人士透露，花城汇1区开业之初的日均人流量不足500人，场内的日营业额也只是10万元左右，与当初预计每日将吸引百万人流，拉动强劲消费力的目标相差甚远。

    商场内一名店主告诉记者，只有在周末或者节假日的时候，花城汇的人流才会稍微多一些，平时都是店员比顾客多。

    ◆分析篇

    地下商业项目困在哪里？

    据第一商业网统计数据显示，加上规划建设和新开业的地下商场，目前广州地区地下商业总面积约为170万平方米，其中“潜伏”在广州新中轴地下的“隐形商圈”规模就已接近90万平方米，超过总面积的一半。

    然而，近年广州的地下商业发展可谓是一路坎坷，仅有流行前线等少数成功案例。从目前新增的地下商场运营情况来看，形势似乎也不容乐观。

    业内人士对于广州地下商业的快速推进和扎堆式布局提出的“市场难以消化，高档品牌招募困难”等担忧正逐步显现。许多人不禁要问，广州地下商业项目经营发展到现在为何会遇到瓶颈？

    商业趋饱和 市场难消化

    “广州现在很多地上商业都还没有消化完，地下商场要在短时期内大量招商困难更大。”谈及新中轴线上集中爆发的大规模地下商业，广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，天河商圈迅速扩容导致消费力摊分，而当前经济环境不容乐观，零售市场低迷，消费群体的增速并未同步跟上。

    同时，天河商圈大面积地下商业的开发，不仅要面临天河城、广百百货、正佳广场等多个运营成熟的大型地面商场的“夹攻”，还要应对黄埔、白云、番禺等周边商圈迅速发展造成的人气分流危机。

    “地下商场不适合广州整个城市的商业环境，广州人不喜欢往地下‘钻’。”王先庆表示，依市场规则，地下商业发展是在地上商业不能满足需求后补充发展，现在广州地上商业发展尚有很大空间，地下商场开发已接近饱和，且违背商圈正常成长规律，市场将很难消化。

    在王先庆看来，时尚天河在招商方面主要引进的是个体商户，缺乏有吸引力的大型项目进驻。而位于珠江新城的地下商业广场花城汇，则存在商业业态单一、无固定商业出口和商业配套设施欠缺等问题，而无法形成商业整体性。

    租金压力大 招商遇困难

    有业内人士透露，与地上商业项目相比，地下商场虽然拥有地价成本优势，但其工程造价却往往比地上项目至少高出40%。

    据了解，为满足消防要求，地下商场装修用的防火耐热材料造价比地上项目高三四成。而为收回投资，开发商往往只能提高租金。此外，由于广州空气潮湿，地下商场的管理维护成本也常常高于地上商场。

    以时尚天河为例，其月租金约为800—1000元/平方米，与天河商圈中人气极旺的天河南路街铺的价格相差无几，而一般商场开业前期月租金在300元/平方米以内。同时地下商场因通风、采光都依靠用电，其管理费比天河普通商场还要高，大多数商场的管理费是每月25—35元/平方米，但时尚天河是50元/平方米。

    时尚天河一名经营女装的店主告诉记者，按照上述租金标准计算，商品单价在1000元以上的品牌商家才可能承受得住开业头两年的租金压力。

    广州雅卡商业规划运营机构董事长邓国坚在接受媒体采访时称，根据以往的经验，地下商场适合做主题商业，以中低端为主。而中低端品牌的经营能力有限，并不足以支付高额的租金，于是一个招商怪圈便由此产生。

    “由于可供选择的业态实在有限，地下商场原本就很难错位经营。”邓国坚表示，而现在，这么大规模的地下物业出现，商家首要考虑的是如何填满商场铺位的问题，商家更不会考虑错位经营，千店一面争夺客户的局面很难避免。